Antecontract si cota redusa de TVA. Doua situatii posibile si raspunsurile consultantului

In ce priveste aplicarea cotei reduse, avem urmatoarele intrebari:

1.Este posibil ca o persoana care detine deja un teren (mai mare de 250 mp) teren cumparat cu cota TVA de 24 % sau primit mostenire donatie sa contracteze o firma de constructii care sa construiasca o casa  vanduta persoanei, independent de teren aplicand cota redusa de 5% (clientul nu a mai achizitionat cu cota redusa 5% pana acum)?

2. In lege este formularea "Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare".

Etapele sunt: antecontract pe casa - incasare avans de la client, ulterior clientul ia un credit de constructie de la banca, se factureaza pe etape de lucrari, tot ca avans si la final se face contractul de vz-cumparare, storno avans emitere factura finala. Momentul vanzarii se considera contractul sau antecontractul? La toate aceste etape, cota de TVA este cota redusa 5%?

3. Un teren de 500mp se imparte in 2 jumatati a 250 m. Se fac un antecontract pe casa si doua contracte de vanzare - cumparare pe teren de 250 mp unul cu cota TVA 5% unul cu cota TVA 24%.
Daca antecontractul pe casa este cu TVA de 5%, se poate achizitiona inclusiv jumatate de teren tot cu 5% respectand conditiile legale, dar si a doua jumatate de teren cu cota de tva 24%? Sau se considera doua achizitii de teren cu TVA de 24%?



Cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea, locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca si un proprietar de bunurile.

            Cota redusa de TVA de 5% se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta.
 In aplicarea art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal, prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii.

            In sensul art. 140 din Codul fiscal, suprafata utila a locuintei de 120 mp nu include anexele gospodaresti. Suprafata terenului pe care este construita locuinta, precum si suprafata utila a locuintei, trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.

Valoarea-limita de 380.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.
In calculul suprafetei maxime de 250 mp se cuprind si suprafetele anexelor gospodaresti, precum si cotele indivize din orice alte suprafete dobandite impreuna cu locuinta, chiar daca se afla la numere cadastrale diferite.

Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:


1. In cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

2. In cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;     

In vederea indeplinirii conditiilor prevazute, cumparatorul va pune la dispozitia vanzatorului, inainte sau in momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite  care va fi pastrata de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%.
 
            Persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5% inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite toate conditiile impuse de art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal
si sunt in posesia declaratiei prevazute.
             in situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei de 24%, datorita neprezentarii de catre cumparator a declaratiei prevazute sau din alte motive obiective, la livrarea bunului imobil se pot efectua regularizarile prevazute la art. 140 alin. (4) din Codul fiscal
in vederea aplicarii cotei de 5%, daca toate conditiile impuse de art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal
, sunt indeplinite la data livrarii.
 
            1. Prin urmare, cota redusa de 5% se aplica pentru toate etapele intermediare, la facturarea avansurilor si la receptia fianala, daca sunt indeplinite condtiile si daca constructorul se afla in posesia declaratiei.
            Daca la momentul facturarii avansurilor constructorul nu se afla in posesia declaratiei pe propria raspundere data de catre beneficiar, facturile de avans se emit cu cota de 24%, iar la emiterea facturii finale daca sunt indeplinite conditiile se storneaza facturile si se emite factura finala cu cota de 5%, realizandu-se regularizarea.
 
2. In ceea ce priveste vanzarea separata a terenului, consider ca prevederile art. 140 alin  2^1 se refera la o valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, ce nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie.

    Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. in cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.

            Consider ca vanzarea separata a terenului de locuinta nu se incadreaza in aceste prevederi.
 
3. Terenul aferent locuintei se poate vinde impreuna  cu aceasta, aplicand cota redusa de 5% asupra valorii totale, daca se incadreaza in conditiile cerute de legislatie.
            Daca se vinde o jumatate de teren fara constructie, aceasta tranzactie nu indeplineste conditiile pentru a fi vanduta cu cota redusa de 5%.

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro