Stabilire valoare contabila. Cum procedam pentru imobilizarile corporale?

Analiza noastra incearca sa gaseasca o rezolvare pentru situatia in care o persoana juridica cumpara un teren in oras cu o cladire darapanata pe el de la alta persoana juridica. Vom vedea astfel cum se stabileste valoarea in contabilitate a celor doua imobilizari corporale si daca intocmim cu TVA sau factura catre vanzator.

Va recomandam sa apelati la serviciile unui expert evaluator pentru a stabili valoarea celro doua immobile: teren si cladire.

Conform OMFP 1802/2014 pct.192:
"192. - Terenurile si cladirile sunt active separabile si sunt contabilizate separat, chiar atunci cand sunt achizitionate impreuna. O crestere a valorii terenului pe care se afla o cladire nu afecteaza determinarea valorii amortizabile a cladirii."

Conform art.141 alin.2 lit f din Codul fiscal, terenurile construibile sunt taxabile - se colecteaza TVA, iar cladirile vechi sunt scutite de TVA fara drept deducere.

Redam mai jos aceste prevederi:
"f) livrarea de constructii/parti de constructii ºi a terenurilor pe care sunt construite, precum ºi a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau  parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii"

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Manual de politici contabile - Stick USB

Vezi AICI detalii

Bugete cash flow rentabilitate risc - ghid practic

Vezi AICI detalii

a)    in cazul in care cele doua imobile (teren +cladire) constituie un singur corp funciar - inregistrat sub un singur numar cadastral la ANCPI, atunci regimul de TVA al imobilului cu valoarea cea mai mare se aplica pentru ambele imobile. In acest sens sunt prevederile art.141 alin.2 lit fi din Codul fiscal, mai jos redat - pct 37 din normele metodologice de aplicare ale acestui art. "37. (1) In aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia ºi terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei aºa cum rezulta din raportul de expertiza;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului aºa cum rezulta din raportul de expertiza;
c) daca terenul ºi constructia au valori egale, aºa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfaºurata a constructiei.
(2) Prevederile alin. (1) nu se aplica in situatia in care se livreaza un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare ºi a fost asumata de vanzator. Asemenea operatiuni de livrare ºi de demolare formeaza o operatiune unica in ceea ce priveºte TVA, avand in ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea constructiei existente ºi a terenului pe care se afla aceasta, indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a constructiei in momentul livrarii efective a terenului. In acest sens a fost pronuntata Hotararea Curtii Europene de Justitie in Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV impotriva Staatssecretaris van Financien."

b) In cazul in care cele doua immobile nu formeaza un corp funciar unic ci sunt inregistrate distinct la cartea funciara, atunci pentru vanzarea terenului - fiind construibil se aplica TVA de 24% , iar la cladire se aplica scutirea fara drept de deducere.
 

 

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Irina Coma, consultant fiscal, expert contabil si auditor