Legea 196/2018 privind asociatiile de proprietari. Intrepretarea expertului

Legea 196/2018 privind asociatiile de proprietari va intra in vigoare pe 28 septembrie 2019.  Noua lege adoptata stabileste conditii clare pentru folosinta, modificarea si intretinerea locuintei, normele de conduita, principiile de stabilire a cotelor de proprietate comuna asupra imobilului, modalitatea de infiintare si functionare a asociatiilor de proprietari.
 

 Mai jos vom lua cateva nelamuriri legate de leagea 196/2018 si le vom interpreta cu ajutorul expertului nostru.

Spre exemplu, cum trebuie tratate "taxele de boxe", respectiv taxele percepute de Asociatia de proprietari pentru folosirea de catre unii locatari ai asociatiei a spatiilor comune (in urma aprobarii acestei decizii in Adunarea Generala), fie ca aceste spatii reprezinta boxele blocului, fie ca sunt spatii comune ale unor etaje, ghene, spatii pe terasa, etc, din urmatoarele puncte de vedere:

1. art.70 din Legea 196/2018 defineste veniturile asociatiei ca fiind veniturile din exploatarea proprietatii comune;
2. articolele 87 si 88 din aceeasi lege definesc chiriile spatiilor comune ca fiind cheltuieli pe beneficiari ce se recupereaza in listele de plata.

Cum trebuie tratate si chiriile percepute locatarilor pentru utilizarea spatiilor comune de orice fel:

- Drept venituri, ce vor alimenta fondul de reparatii si pentru care, daca nu se vor cheltui strict pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor considera conform Legii 227/2015 drept venituri impozabile pentru care Asociatia va datora impozit pe profit;

- Drept cheltuieli ce se vor recupera in listele de plata de la proprietari, caz in care acestea nu se vor lua in calculul eventualului impozit pe profit.

Daca raspunsul corect este primul, respectiv ca aceste chirii vor reprezenta venituri ale asociatiei, care ar fi acele chirii ale spatiilor comune ce s-ar putea incadra la articolele 87 si 88 in vederea recunoasterii drept cheltuieli in listele de plata?

Daca raspunsul corect este cel de-al doilea, respectiv ca aceste chirii se vor trata drept cheltuieli in listele de plata, ce chirii se incadreaza in definitia de la articolul 70 pentru a fi recunoscute drept venituri, respectiv pentru a fi incadrate la venituri din activitate economica de care va trebui tinut cont la calculul impozitului pe profit si eventual la calculul pragului de TVA?

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2024

Vezi AICI detalii

Cartea verde a contabilitatii varianta tiparita

Vezi AICI detalii

PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii

Vezi AICI detalii

Legea 196/2018 privind asociatiile de proprietari: raspunsul specialistului

ART. 38 din legea 196/2018 prevede ca fiecare proprietar din condominiu poate folosi, in conditiile acordului de asociere, atat spatiul care constituie bunul principal, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii.
   
 Partile comune pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau juridice de drept public si/sau privat, numai ca urmare a hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata cu acordul a doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu si cu acordul tuturor proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune, semnat de presedinte in numele asociatiei si avizat de cenzor/comisia de cenzori.
 
ART. 43 prevede ca partile comune pot fi atribuite proprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti proprietari.

Atribuirea in folosinta exclusiva se face in baza unui contract incheiat intre asociatia de proprietari si proprietarul caruia i se atribuie in folosinta exclusiva partea de proprietate comuna.

Veniturile obtinute din atribuirea partilor comune in folosinta exclusiva respecta prevederile art. 70 din lege.

Art. 70  prevede ca toate veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv veniturile din dobanzi bancare, apartin asociatiei de proprietari.

 Veniturile alimenteaza numai fondul de reparatii al asociatiei de proprietari si nu se platesc proprietarilor.
 Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, intr-un raport afisat la avizierul asociatiei, si se evidentiaza in registrul unic de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari.
 
Astfel, din utilizarea partilor comune asociatia poate obtine venituri:

- De la terti pe baza unui contract de inchiriere
- De la proprietari pe baza unui contract de inchiriere
 
Veniturile obtinute de la proprietari potrivit legii nu se pot utiliza pentru alte scopuri decat pentru alimentarea fondului de reparatii.
 
Veniturile astfel obtinute sunt venituri ale asociatiei si respecta prevederile art. 15 alin 91) lit. c) din Codul fiscal.
Astfel,  pentru asociatiile de proprietari constituite ca persoane juridice si asociatiile de locatari recunoscute ca asociatii de proprietari, sunt venituri neimpozabile veniturile obtinute si utilizate, in anul curent sau in anii urmatori, pentru imbunatatirea utilitatilor si a eficientei cladirii, pentru intretinerea si repararea proprietatii comune, potrivit legii.
 
Pe de alta parte, pentru incasarea de la proprietari a sumelor cuvenite, inclusiv eventualele chirii pentru utilizarea spatiilor comune, prin listele de intretinere se stabilesc sumele aferente fiecarui proprietar ce cuprind cheltuielile asociatiei de proprietari.
Ca mod de repartizare in lista de plata chiriile datorate de anumiti proprietari pentru utilizarea spatiilor comune (boxe) se regasesc in lista cheltuielilor pe beneficiari, in baza contractelor de inchiriere incheiate cu acestia.
 
Chiriile incasate pentru utilizarea spatiilor comune constituie pentru asociatie venituri, iar ca  mod de recuperare de la proprietarii in cauza, in scopul intocmirii listelor de plata, se regasesc la rubrica cheltuieli pe beneficiari.
Ca venituri, veniturile incasate de la proprietari se adauga numai fondului de reparatii. In conditiile utilizarii pentru efectuarea de reparatii, imbunutatiri, etc, aceste venituri sunt neimpozabile.
 

Stiti TOT ce trebuiesa stie orice administrator in 2018? Aflati care sunt modificarile si cum va afecteaza ele activitatea din lucrarea Documente Utile pentru Asociatiile de Proprietari! >>>>

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Gabi Popescu - Auditor financiar.