4.1. Impozitul pe cladiri

Impozitul pe cladiri este anual si se determina prin aplicarea cotelor de impozit asupra valorilor impozabile ale cladirilor si constructiilor.

Daca sunteti persoana juridica, calculati impozitul pe cladiri asupra valorii de inventar a cladirii, inregistrate in contabilitate, respectiv valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu si care, dupa caz, poate fi:

• costul de achizitie, pentru cladirile procurate cu titlu oneros;
• costul de productie, pentru cladirile construite de unitatea patrimoniala;
• valoarea actuala, estimata la inscrierea lor in activ, tinandu-se seama de valoarea cladirilor cu caracteristici tehnice si economice similare sau apropiate, pentru cladirile obtinute cu titlu gratuit;
• valoarea de aport pentru cladirile intrate in patrimoniu cu ocazia asocierii/fuziunii, determinata prin expertiza;
• valoarea rezultata in urma reevaluarii, inregistrata in contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare, pentru cladirile reevaluate in baza unei dispozitii legale

In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.

La determinarea valorii de inventar a cladirii se are in vedere insumarea valorilor tuturor elementelor si instalatiilor functionale ale acesteia, cum sunt: terasele, scarile, ascensoarele, instalatiile de incalzire, instalatiile de iluminat, instalatiile sanitare, instalatiile de telecomunicatii prin fir si altele asemenea; aparatele individuale de climatizare nu fac parte din categoria elementelor si instalatiilor functionale ale cladirii.

Pentru cladirile ce fac obiectul contractelor de leasing financiar, impozitul pe cladiri se determina asupra valorii negociate intre parti, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, si inscrise in contract. In cazul contractelor in care valoarea negociata este in valuta, plata impozitului pe cladiri se face in lei la cursul Bancii Nationale a Romaniei din data efectuarii platii. Incepand cu data de intai a lunii urmatoare celei in care expira contractul de leasing, impozitul pe cladiri se determina dupa cum beneficiarul contractului este persoana juridica sau fizica.

Cota de impozit pentru determinarea impozitului pe cladiri apartinand persoanelor juridice este stabilita de consiliile locale si poate fi cuprinsa:

• 

  PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii

  Vezi AICI detalii

  

  Registrul de Evidenta Fiscala PFA

  Vezi AICI detalii

  

  Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

  Vezi AICI detalii
  intre 0,5% si 1% inclusiv, daca proprietarul a efectuat cel putin o reevaluare a cladirilor in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, precum si in cazul cladirilor amortizate integral;
• intre 5% si 10% inclusiv, daca proprietarul nu a efectuat nici o reevaluare a cladirilor in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, cu exceptia cladirilor amortizate integral. Cota de impozit pe cladire majorata se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare. Prin prima reevaluare se intelege reevaluarea cea mai apropiata de anul fiscal 2002.

Dupa efectuarea reevaluarii, impozitul pe cladiri se calculeaza pe baza cotei minimale (intre 0,5% si 1,5% inclusiv), incepand cu data de intai a lunii urmatoare celei in care se efectueaza reevaluarea.

In orice acte prin care se dobandeste/instraineaza dreptul de proprietate asupra unei cladiri, in care una din parti este persoana juridica, se mentioneza, in mod obligatoriu, valoarea de achizitie a acesteia, precum si suprafata construita la sol a cladirii.

Exemple:

1 Societatea comerciala NEW COME S.R.L. din Bucuresti are in proprietate o cladire, achizitionata in anul 2000 cu suma de 350.000.000 lei, suma ce se regaseste in evidentele contabile ale societatii la 31 decembrie 2004.

In luna februarie 2005, societatea vinde cladirea Fundatiei ,Floare de Colt” pentru suma de 500.000.000 lei.

In anul 2005, impozitul datorat pentru aceasta cladire va fi in sarcina celor doi proprietari, astfel:

– pentru perioada ianuarie – februarie 2005, in sarcina S.C. NEW COME S.RL.:

350.000.000 lei x 5,5%/12 luni = 1.604.166,667 lei – rotunjit 1.604.167 lei

1.604.167 lei x 2 luni = 3.208.334 lei

– pentru perioada martie – decembrie 2005, in sarcina Fundatiei „Floare de Colt”:

Baze de impozitare si L 13/004 Impozitele si taxele locale

500.000.000 lei x 1%/12 luni = 416.666,6667 lei – rotunjit 416.667 lei

416.667 lei x 10 luni = 4.166.670 lei,
unde:
5,5% (1%) – cota impozitului datorat de persoanele juridice pentru cladirile nereevaluate, respectiv reevaluate, in ultimii 3 ani anteriori, stabilita prin hotararea Consiliului General al Municipiului Bucuresti.

2 Societatea comerciala BATISCAF S.A. din Bucuresti are in proprietate o cladire ce constituie sediul societatii achizitionata in luna decembrie 1996 cu suma de 180.000.000 lei.

Pana in anul 2005, cladirea a fost reevaluata o singura data, conform Hotararii Guvernului nr. 403/2000,  iar valoarea reevaluata de 380.000.000 lei a fost inregistrata in evidentele contabile ale societatii la 31.12.2000.

In luna martie 2005 se receptioneaza si se inregistreaza in contabilitate lucrarile de modernizare efectuate la cladire in valoare de 120.000.000 lei.

Deoarece cladirea nu a fost reevaluata in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, respectiv in perioada 2002-2004, societatea va datora impozitul pe cladiri cu cota majorata, inclusiv pentru valoarea lucrarilor de modernizare, astfel:

– pentru perioada ianuarie – martie 2005:

380.000.000 lei x 5,5%/12 luni = 1.741.666,667 lei – rotunjit 1.741.667 lei

1.741.667 lei x 3 luni = 5.225.001 lei

– pentru perioada aprilie – decembrie 2005:

(380.000.000 lei + 120.000.000 lei) x 5,5%/12 luni = 2.291.666,667 lei – rotunjit 2.291.667 lei

2.291.667 lei x 9 luni = 20.625.003 lei,
unde:
5,5% – cota impozitului datorat de persoanele juridice pentru cladirile nereevaluate in ultimii 3 ani anteriori, stabilita prin hotararea Consiliului General al Municipiului Bucuresti.

3 Inspectoratul judetean de cultura a inchiriat in luna iunie 2004 unui agent economic o suprafata de 250 mp dintr-o cladire de 800 m.p. aflata in proprietate.

Valoarea reevaluata a cladirii inregistrata in contabilitatea institutiei publice la 31 decembrie 2004 este de 3,6 miliarde lei.

In aceasta situatie, incepand cu anul 2005, agentul economic datoreaza impozit pe cladiri si va depune in cursul lunii ianuarie 2005 declaratia fiscala pentru partea de cladire inchiriata, la care va anexa, in foto copie confirmata pentru autenticitate sub semnatura acestuia, actul privind inchirierea cladirii si un certificat emis de institutia publica prin care se atesta suprafata inchiriata din totalul suprafetei construite desfasurate a cladirii, valoarea de inventar a cladirii si data ultimei reevaluari.

Impozitul pe cladiri datorat de agentul economic in anul 2005 se stabileste dupa cum urmeaza:

– se determina cota procentuala din cladire ce a fost inchiriata:
250 mp/800 mp x 100 = 31,25%

– se determina valoarea impozabila pentru partea de cladire inchiriata:

3.600.000.000 lei x 31,25% = 1.125.000.00 lei

-se determina impozitul pe cladiri anual corespunzator suprafetei inchiriate:

1.125.000.000 lei x 0,8% = 9.000.000 lei,
unde:
0,8% – cota impozitului datorat de persoanele juridice pentru cladirile reevaluate, in ultimii 3 ani anteriori, stabilita prin hotararea consiliului local al localitatii respective.

ATENTIE!

Pentru a determina daca datorati cota de impozit majorata pentru cladirile din patrimoniul dvs. trebuie sa aveti in vedere urmatoarele:

• daca nu ati efectuat nici o reevaluare a cladirii in ultimii trei ani fiscali anteriori anului fiscal de referinta (adica in anii 2002, 2003 si 2004), determinati impozitul pe cladire datorat pentru anul 2005 prin aplicarea cotei de impozit majorate asupra valorii de inventar a cladirii respective;

ATENTIE!

• daca in cursul anului 2005 efectuati o reevaluare a cladirii, veti recalcula impozitul pe cladire datorat prin aplicarea cotei de impozit micsorate asupra noii valori de inventar rezultate in urma reevaluarii, incepand cu data de intai a lunii urmatoare celei in care s-a inregistrat reevaluarea in evidenta contabila;
• daca ati dobandit cladirea in ultimii trei ani fiscali anteriori (2002, 2003 ori 2004), datorati impozit pentru anul 2005 prin aplicarea cotei de impozit micsorate asupra valorii de intrare in patrimoniu a cladirii;
• daca modernizati o cladire, intrata in patrimoniu inainte de anul 2002 si a carei valoare nu a fost recuperata integral pe calea amortizarii, datorati impozit prin aplicarea cotei de impozit micsorate numai daca se efectueaza si reevaluarea cladirii in urma lucrarilor de modernizare;
• pentru o cladire modernizata, ce nu a fost reevaluata nici in ultimii trei ani fiscali anteriori, nici in urma modernizarii, impozitul se determina prin aplicarea cotei de impozit majorate asupra valorii rezultate din insumarea valorii de inventar a cladirii si a valorii lucrarilor de modernizare.

Daca sunteti persoana fizica, inclusiv in cazul in care desfasurati activitati economice pe baza liberei initiative sau exercitati in mod autonom sau prin asociere orice profesie libera, impozitul pe cladiri va este calculat de catre serviciile de specialitate ale consiliilor locale.

Valoarea impozabila a cladirilor apartinand persoanelor fizice se determina in functie de:

• suprafata construita desfasurata, exprimata in metri patrati, stabilita:

– fie prin masurarea efectiva a cladirii pe conturul exterior;

– fie prin inmultirea suprafetei utile a cladirii cu coeficientul de transformare de 1,20.

Suprafata construita desfasurata a unei cladiri rezulta din actul de proprietate, planul cadastral, schita/fisa cladirii sau alte documente asemanatoare si se determina prin impozabila insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor sale, inclusiv suprafetele balcoanelor, ale logiilor si ale celor situate la subsol. In calcul nu se cuprind suprafetele podurilor care nu sunt utilizate ca locuinta, precum si cele ale scarilor sau teraselor neacoperite;

• tipul cladirii (corpuri principale, constructii anexe, subsol, demisol sau mansarda etc.);
• materialele din care sunt construite cladirile;
• dotarea cu instalatii de apa, canalizare, electrice, incalzire (conditii cumulative);
• anul realizarii constructiei;
• coeficientii de corectie, pe ranguri de localitati si zone in cadrul acestora, diminuati cu 0,10 pentru cladirile structurate in blocuri cu mai mult de 3 niveluri si 8 apartamente.
• Impozitul pe cladiri datorat de persoanele fizice se calculeaza prin aplicarea urmatoarelor cote de impozit asupra valorii impozabile a cladirii:
• 0,2% pentru cladirile situate in mediul urban;
• 0,1% pentru cladirile situate in mediul rural.

In cazul persoanelor fizice care detin mai multe cladiri cu destinatia de locuinta, altele decat cele inchiriate, impozitul pe cladiri se majoreaza astfel:

• cu 15% pentru prima cladire, in afara celei de la adresa de domiciliu;
• cu 50% pentru cea de-a doua cladire, in afara celei de la adresa de domiciliu;
• cu 75% pentru cea de-a treia cladire, in afara celei de la adresa de domiciliu;
• cu 100% pentru cea de-a patra cladire si urmatoarele, in afara celei de la adresa de domiciliu.

Referitor la impozitul pe cladiri majorat va rugam sa retineti, in principal, urmatoarele:

• nu se datoreaza impozit pe cladiri majorat daca:

– cladirea (apartamentul) este inchiriata in baza unui contract de inchiriere incheiat in forma scrisa si inregistrat la organul fiscal competent in scopul stabilirii veniturilor din cedarea folosintei bunurilor;

– chiriasul, daca este persoana fizica, nu poate fi membru al familiei proprietarului impozit pe (sot, sotie si copiii lor necasatoriti); cladiri ➢ ordinea numerica a proprietatilor este reprezentata de data dobandirii acestora majorat sau este cea declarata de proprietar, in cazul in care la aceeasi data se dobandesc mai multe cladiri cu destinatia de locuinta;

- impozitul majorat se aplica proportional cu perioada pentru care cladirea nu este inchiriata;

- in cazul cladirilor aflate in proprietate comuna, majorarea se aplica numai pentru partea de impozit ce revine coproprietarului care detine mai multe cladiri cu destinatia de locuinta, determinata pe baza cotelor-parti din proprietate sau prin impartirea la numarul de proprietari, dupa caz.

Exemple:

1. Domnul Marius Stoian din orasul A (localitate de rangul III) are in proprietate un singur apartament de 65 mp situat in zona A din intravilanul orasului, intr-un bloc de 4 etaje si 20 de apartamente, construit in anul 1972.

Consiliul local al orasului a hotarat, in anul 2004 pentru anul 2005, stabilirea, in intravilan a doua zone, respectiv A si B, iar in extravilan a patru zone, respectiv zona I, zona a II-a, zona a III-a si zona a IV-a, precum si majorarea impozitului pe cladiri cu 25%.

Impozitul pe cladiri datorat de contribuabil in anul 2005 se stabileste astfel:

– suprafata construita desfasurata: 65 mp x 1,20 = 78 mp

– valoarea impozabila pe m.p.: 6.313.000 x (1,15 – 0,10) = 6.628.650 lei/mp

– valoarea impozabila a cladirii: 78 mp x 6.628.650 lei/mp = 517.034.700 lei

– valoarea impozabila redusa a cladirii: 517.034.700 lei x 0,95 = 491.182.965 lei

– impozitul pe cladiri anual: 491.182.965 lei x 0,2% = 982.365,93 lei, rotunjit 982.366 lei

– impozitul pe cladiri datorat: 982.366 lei x 1,25 = 1.227.957,50 lei, rotunjit 1.228.000 lei,
unde:
1,20 – coeficient de transformare

6.313.000 lei – valoarea impozabila – lei/mp – pentru cladiri cu cadre din beton armat, dotate cu toate instalatiile, stabilita pentru anul 2005 prin H.G. nr. 783/2004 1,15-0,10 – coeficientul de corectie pentru zona A dintr-o localitate de rangul III, redus cu 0,10 pentru un apartament amplasat intr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri si 8 apartamente 0,95 – coeficientul de reducere pentru o cladire finalizata dupa 31 decembrie 1950 si inainte de 1 ianuarie 1978 (reducere de 5%)

0,2% – cota de impozit pentru cladirile din mediul urban

1,25 – coeficientul de majorare hotarat de consiliul local pentru anul 2005 (procentul de majorare fiind de 25%).

2. Doamna Maria Hutanu din Bucuresti detine urmatoarele proprietati: un apartament de 3. camere situat in sectorul 1, unde si domiciliaza, un apartament de 2 camere situat in sectorul 2, achizitionat in anul 2001, si o vila in orasul Predeal, construita in anul 2002.

Apartamentul de 2 camere este inchiriat in luna februarie 2005.

Impozitul pe cladiri nemajorat anual este de: 1.500.000 lei pentru apartamentul de trei camere, 1.100.000 lei pentru apartamentul de doua camere si de 7.500.000 lei pentru vila din Predeal.

Doamna Maria Hutanu va datora impozitul pe cladiri majorat, astfel:

– in perioada ianuarie-februarie 2005:

apartamentul de 2 camere este prima cladire in afara celei de domiciliu si impozitul se majoreaza cu 15%: 1.100.000/12 = 91.666,66667 lei rotunjit 91.667 lei

91.667 lei x 1,15 x 2 luni = 210.834 lei

vila este a doua cladire in afara celei de domiciliu si impozitul se majoreaza cu 50%: 7.500.000 / 12 =

625.000 lei ➜ 625.000 lei x 1,50 x 2 luni = 1.875.000 lei

– in perioada martie-decembrie 2005:

• apartamentul de 2 camere fiind inchiriat, impozitul se datoreaza nemajorat: 91.667 lei x 10 luni = 916.670 lei
• vila este prima cladire in afara celei de domiciliu si impozitul se majoreaza cu 15%: 625.000 lei x 1,15 x 10 luni = 7.187.500 lei.

Contribuabila va depune declaratia speciala de impunere – model ITL 002 atat in luna ianuarie 2005, cat si in luna februarie 2005, datorita modificarilor intervenite in regimul impozabil al cladirilor pe care le are in proprietate.