Studiu de caz: Inregistrarea in contabilitate a unui imobil

Valabil la 2.09.2011

In cazul inregistrarii in contabilitate a unui imobil, pot aparea situatii conflictuale atunci cand exista mai multe nelamuriri cu privire la corectitudinea operatiunii mentionate. O astfel de situatie este si necesitatea de a vedea in ce masura extrasul de carte funciara poate constitui document de inregistrare in contabilitate a unui imobil?

Cadastrul si intabularea sunt formalitati ce trebuie indeplinite la vanzarea - cumpararea unui imobil.
Potrivit art. 20 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil.
 
Drepturile reale se sting numai prin inscrierea radierii lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului dreptului; acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin implinirea termenului aratat in inscriere; daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane.
 
Hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor.
 
Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile (art. 23).
 
Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele (art. 26 alin.(1)).
 
Notarul public care a intocmit actul privitor la un drept tabular este obligat sa ceara din oficiu inscrierea in cartea funciara la biroul teritorial in a carei raza de activitate se afla imobilul. Despre exercitarea acestei obligatii se va face mentiune expresa in cuprinsul actului sau, dupa caz, al certificatului de mostenitor. Mentiunea se va face in cazul in care pentru bunurile din masa succesorala s-a deschis carte funciara sau exista documentatie cadastrala. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciara pentru autentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de inscriere in cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul (art. 54 alin. (1)).
 
Asadar, intabularea va fi efectuata obligatoriu la solicitarea notarului public, direct pe numele dobanditorului, in temeiul art. 54 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare 7/1996, republicata.
 
In concluzie, in vederea achizitionarii unui teren/ imobil de la o persoana fizica, societatea trebuie sa incheie cu persoana fizica un contract de vanzare cumparare autentificat de notar, contract care atesta dobandirea dreptului de proprietate asupra terenului respectiv. Pe baza acestui contract se fac inregistrarile in contabilitate. In cazul achizitionarii terenului/imobilului de la o societate comerciala,  inregistrarea in contabilitate se face pe baza facturii emise de societatea vanzatoare.