Cum tratam fiscal si contabil vanzarea de terenuri cu constructii vechi?

In ce priveste vanzarea de terenuri pe care se afla constructii vechi, pentru a ne asigura ca indeplinim conditiile fiscale impuse de legislatie, aducem unele clarificari prin intermediului studiului de caz in cadrul caruia o societate pe actiuni are in patrimoniu cladiri improprietarite in anul 2000 in baza HG834/1991.

Pana in ianuarie 2014 a fost platitoare de TVA si impozit pe profit, apoi, prin optiune, a devenit neplatitoare de TVA si s-a incadrat la impozit microintreprindere 3%.

Societatea doreste sa vanda cladiri unei alte societati, afiliata acesteia.

Vom stabili astfel:

a. Daca pretul de vanzare poate fi valoarea de inventar, in conditiile inregistrarii ultimei reevaluari la 31.12.2013 in baza unui raport evaluare.

b. Daca vanzarea se efectueaza fara TVA si daca e necesara ajustarea atata timp cat intrarea in patrimoniu a fost efectuata in baza HG 834/1991.

c. Cum se impoziteaza venitul profitul din vanzarea activelor, cu mentiunea ca activele nu sunt amortizate integral.


Din analiza HG 834/1991 observam ca acest act normativ transfera dreptul de proprietate din patrimoniul statului in patrimoniul societatilor pentru terenuri si implicit pentru unele constructii situate pe terenuri fara a dispune interdictii speciale de instrainare pentru aceste imobile intrate in patrimoniul societatilor.
 
Desigur, in anumite conditii de privatizare s-au stabilit clauze suplimentare cum ar fi pastrarea in patrimoniu a unor active pentru o anumita perioada de timp.
 
Prin urmare, decizia de a instraina aceste constructii poate fi legala si aplicata dupa analiza mai detaliata a dosarului juridic al societatii si a altor reglementari din domeniul acesteia.
 
Din punct de vedere fiscal, tranzactiile trebuie efectuate la pretul pietei, pret considerat de legiuitor ca fiind just pentru determinarea veniturilor si a impozitului pe profit.
 
Daca vanzarea se efectueaza catre o persoana afiliata, efectuarea tranzactiei la pretul pietei este imperativa, avand in vedere prevederile de la art. 11 alin. (2) din Codul fiscal.
 
In cadrul acestor tranzactii intre societati afiliate, pentru a se verifica realizarea veniturilor la pretul pietei, autoritatile sunt in masura sa solicite dosarul preturilor de transfer.
 
Din punctul de vedere al cheltuielilor cu valoarea neamortizata a constructiei sau cu valoarea scaderii din gestiune a terenurilor, consideram aceste cheltuieli integral deductibile la calculul impozitului pe profit, avand in vedere doua prevederi normative:

-    cheltuielile sunt efectuate in scopul realizarii de venituri, conform art. 21 alin. (1) din Codul fiscal ;
-    pct. 3 din Decizia CCF 2/2004.

 
Din punctul de vedere al TVA, analizand doar tranzactia de vanzare a unei constructii intrata in patrimoniul in anul 1990, observam ca aceasta constructie este una veche. Ajustarea TVA nu se mai impune conform masurilor tranzitorii dispuse de art. 161 din Codul fiscal ce stabileau ca pentru constructiile avand prima utilizare inainte de data aderarii Romaniei la Comunitatea Europeana, perioada de ajustare a TVA a fost de 5 ani.
 
Analiza ar trebui extinsa daca impreuna cu aceste constructii se vinde si terenul pe care acestea sunt situate. In acest caz, fenomenul fiscal consta in livrarea unor terenuri construibile supuse TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si in acelasi timp o livrare de constructii vechi scutita de TVA fara drept de deducere. Cand tranzactia este data de aceasta livrare iar activele (constructii si terenuri) constituie un imobil situat la acelasi numar cadastral, regimul TVA este dat de imobilul cu valoarea cea mai mare. Astfel, daca aceste constructii au o valoare mai mare decat terenul, intreaga tranzactie se efectueaza in regim de scutire de TVA. Daca terenul are o valoare mai mare decat constructiile atunci intreaga livrare se efectueaza cu TVA in procent de 24%. Valorile trebuie justificate printr-un raport de expertiza.



Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro