Cum se trateaza contabil si fiscal vanzarea unui imobil cu plata in rate?

Tratament contabil

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Tratament contabil

Inregistrarea in contabilitate a tranzactiei se face conform Reglementarilor contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate, aprobate prin Ordinul nr. 1802/2014, care prevad urmatoarele:

440. - In contabilitate, veniturile din vanzari de bunuri se inregistreaza in momentul predarii bunurilor catre cumparatori, al livrarii lor pe baza facturii sau in alte conditii prevazute in contract, care atesta transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor respective, catre clienti.

441. - (1) Veniturile din vanzarea bunurilor se recunosc in momentul in care sunt indeplinite urmatoarele conditii:
a) entitatea a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative care decurg din proprietatea asupra bunurilor;

b) entitatea nu mai gestioneaza bunurile vandute la nivelul la care ar fi facut-o, in mod normal, in cazul detinerii in proprietate a acestora si nici nu mai detine controlul efectiv asupra lor;

c) marimea veniturilor poate fi evaluata in mod credibil;

d) este probabil ca beneficiile economice asociate tranzactiei sa fie generate catre entitate; si

e) costurile tranzactiei pot fi evaluate in mod credibil.

(2) Evaluarea momentului in care o entitate a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstantelor in care s-a desfasurat tranzactia. In cele mai multe cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor in posesia cumparatorului. Acesta este cazul celor mai multe vanzari cu amanuntul. In alte cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate apare intr-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor in posesia cumparatorului. Daca o entitate pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzactia reprezinta o vanzare si veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vanzator poate pastra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura ca va incasa suma care se datoreaza. Intr-un asemenea caz, daca entitatea a transferat riscurile si beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzactia este o vanzare si veniturile sunt recunoscute. Un alt exemplu cand entitatea pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate poate fi o vanzare cu amanuntul, cu o clauza de returnare a banilor in cazul in care clientul nu este satisfacut. In asemenea cazuri, veniturile sunt recunoscute in momentul vanzarii, presupunandu-se ca vanzatorul poate estima in mod fiabil retururile viitoare si poate recunoaste un provizion aferent retururilor pe baza experientei anterioare si a altor factori relevanti.

Prin urmare, daca contractul de vanzare cumparare prevede ca predarea imobilului catre cumparator se face la data incheierii contractului, la aceasta data se factureaza si se inregistreaza la venituri valoarea totala a imobilului chiar daca plata urmeaza a fi efectuata in rate.

Vanzarea imobilului la momentul predarii catre cumparator:
461 = %
7583
4427

Descarcarea de gestiune:
6583 = 212
281X = 212

Incasarea in rate:
5121 = 461

Daca contractul de vanzare cumparare prevede ca predarea imobilului se face la sfarsitul celor 5 ani, pe parcursul acestei perioade se emit facturi de avans, iar factura de vanzare se va emite la predare, concomitent cu stornarea avansurilor.

Facturare rate avans:
461 = %
419
4427

Storno rate avans:
461 (-) = %
419 (-)
4427 (-)

Vanzarea imobilului:
461 = %
7583
4427

Descarcarea de gestiune:
6583 = 212
281X = 212

Tratament fiscal

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Tratament fiscal

Conform prevederilor art. 270 din Codul fiscal, care reglementeaza livrarea de bunuri,

(1) Este considerata livrare de bunuri transferul dreptului de a dispune de bunuri ca si un proprietar.

(3) Urmatoarele operatiuni sunt considerate, de asemenea, livrari de bunuri, in sensul alin. (1):
a) predarea efectiva a bunurilor catre o alta persoana, ca urmare a unui contract care prevede ca plata se efectueaza in rate sau a oricarui alt tip de contract care prevede ca proprietatea este atribuita cel mai tarziu in momentul platii ultimei sume scadente, cu exceptia contractelor de leasing;

Avand in vedere ca apartamentul ce urmeaza a fi vandut a fost achizitionat in anul 2023, acesta nu se mai incadreaza in categoria cladirilor noi, pentru care este obligatorie taxarea la livrare. Pentru vanzarea cladirilor vechi este aplicabil regimul de scutire fara drept de deducere prevazut la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

In situatia prezentata, in care la achizitia imobilului s-a dedus TVA (prin taxare inversa), livrarea acestuia in regim de scutire fara drept de deducere ar implica pentru societatea vanzatoare ajustarea TVA, proportional cu perioada ramasa din perioada de ajustare.

Potrivit art. 305 alin. (2) din Codul fiscal, taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.

Obligatia de ajustare a taxei pe valoarea adaugata deduse la achizitie nu intervine in cazul in care livrarea este taxabila.

Potrivit prevederilor art. 292 alin (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Conform pct. 58 alin. (3) din Normele metodologice de aplicare a art. 292 din Codului fiscal, optiunea de taxare se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3 care face parte integranta din normele metodologice si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare.

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vezi AICI detalii

Cartea verde a contabilitatii 2026

Vezi AICI detalii

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vezi AICI detalii

Raspuns oferit in luna mai 2026 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.