Ce regim TVA se aplica in cazul imobilelor vechi?

In analiza de mai jos, avem o societate X platitoare de TVA si impozit pe profit care doreste sa achizitioneze un apartament de la persoana fizica. Persoana fizica a achizitionat apartamentul de la un dezvoltator. Stabilim daca poate societatea X sa vanda apartamentul achizitionat de la persoana fizica dupa o anumita perioada de timp fara TVA si daca este posibil ca societatea X sa opteze la inchirirere fare TVA si nu depune notificarea astfel incat dupa cativa ani de la cumparare sa poata vanda imobilul fara TVA.

Inchirierea constructiilor este scutita fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Pentru ca nu ati dedus tva la achizitie, nu aveti obligatia ajustarii taxei.
 
Este, de asemenea, scutita de tva, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri.
 
Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. in sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. in cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.
 

Deci daca livrarea apartamentului este efectuata dupa data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii, operatiunea este scutita de tva fara drept de deducere. Pentru ca nu ati dedus tva la achizitie, nu aveti ce sa ajustati. Puteti sa vindeti fara tva fara nicio problema legata de ajustare.
Taxarea operatiunilor de inchiriere sau de livrare a constructiilor care nu sunt considerate noi este doar o optiune. In situatia data nu este avantajos sa depuneti notificare de taxare.

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Olguta Crevelescu - Expert Contabil