Investitii intr-o cladire inchiriata: Tratamentul contabil si fiscal al lucrarilor realizate etapizat

Investitii la un spatiu inchiriat - studiu de caz

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Investitii la un spatiu inchiriat - studiu de caz

Pentru a analiza in concret aceste aspecte, prezentam in continuare un studiu de caz privind investitiile realizate etapizat intr-o cladire inchiriata, in care anumite zone sunt finalizate si utilizate, in timp ce lucrarile aferente altor zone continua.

In cadrul studiului de caz vom urmari atat posibilitatea receptiei si punerii in functiune partiale a investitiei, cat si implicatiile contabile si fiscale aferente, inclusiv modalitatea de delimitare si alocare a costurilor pentru lucrarile comune care deservesc mai multe zone ale cladirii.

Studiu de caz: "In cadrul unei cladiri inchiriate se efectueaza mai multe lucrari de demolare, amenajare, modernizare si instalatii, inclusiv instalatii de incalzire, gaze, retea IT si sistem de camere video. Lucrarile se realizeaza etapizat. Unele incaperi sau zone sunt deja finalizate si sunt folosite efectiv, in timp ce pentru alte zone lucrarile continua.

Va rugam sa ne ajutati cu urmatoarele clarificari:

* Daca o anumita incapere sau o parte distincta a cladirii este finalizata faptic si este deja utilizata, se poate intocmi proces-verbal de receptie/dare in folosinta doar pentru acea parte?

* Se poate incepe amortizarea pentru partea receptionata, in timp ce restul lucrarilor continua si raman inregistrate ca investitii in curs?

* Ce conditii trebuie indeplinite pentru ca o incapere sau o zona sa fie considerata finalizata si pusa in functiune independent?

* Cum se delimiteaza valoric partea receptionata fata de lucrarile care raman in curs?

* Care este monografia contabila pentru receptia partiala a investitiei realizate la o cladire inchiriata?

* De la ce data se incepe amortizarea pentru fiecare etapa receptionata?

* Pe ce perioada se amortizeaza investitia efectuata de chirias intr-o cladire inchiriata: pe durata contractului de inchiriere sau pe durata normala de utilizare?

* Lucrarile de demolare efectuate in cadrul proiectului de amenajare intra in valoarea investitiei sau se inregistreaza direct pe cheltuieli?

* Ce documente sunt necesare pentru justificarea receptiei partiale si a punerii in functiune?

* Exista diferente intre tratamentul contabil si cel fiscal pentru receptia si amortizarea partiala a acestor investitii?

* In cazul lucrarilor comune care deservesc mai multe zone ale cladirii, cum ar fi instalatia de incalzire, instalatia de gaze, reteaua IT sau sistemul de camere video, cum se recomanda alocarea valorii acestora si stabilirea momentului receptiei?"

Receptia si utilizarea unor parti finalizate

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Receptia si utilizarea unor parti finalizate

Se poate intocmi un proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor pentru parti, obiecte sau sectoare de constructie, cu conditia ca acestea sa fie distincte si independente din punct de vedere fizic si functional.

O parte din constructie poate fi data in folosinta doar dupa admiterea receptiei la terminarea lucrarilor pentru acea parte, preluarea ei de catre proprietar si obtinerea autorizatiilor necesare utilizarii, daca este cazul. Exista o distinctie intre „receptia partiala” (folosita adesea pentru inscrierea stadiului fizic in Cartea Funciara) si “receptia la terminarea lucrarilor” pentru un sector distinct.

Suspendare activitate SRL si PFA Tratament fiscal-contabil

Vreau acest produs →

Calendarul contabilului vesel 2026

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Trebuie diferentiat intre lucrari supuse autorizarii de construire si lucrari de amenajare/finisaj care nu o necesita.

• Daca lucrarile de demolare/modernizare implica modificari structurale, de rezistenta, sau schimbari functionale majore (foarte probabil, dat fiind ca mentionezi demolari), acestea intra sub incidenta Legii 50/1991 si a HG 273/1994 (Regulamentul privind receptia constructiilor). In acest caz, receptia – chiar si partiala, pe obiecte/tronsoane – trebuie facuta cu comisie de receptie constituita formal, nu printr-un simplu proces-verbal intern semnat de doi angajati. Receptia la terminarea lucrarilor pentru parti distincte de constructie (“receptie pe obiecte”) este permisa explicit de HG 273/1994, dar presupune formalismul specific: convocare comisie, verificarea executiei conform proiectului tehnic si autorizatiei, intocmire PV de receptie conform modelului reglementat.
   
• Daca e vorba doar de amenajari interioare/finisaje care nu au necesitat autorizatie (mobilier fix, zugraveli, compartimentari usoare), un PV de receptie interna, semnat de o comisie desemnata de conducerea societatii, este suficient.

Inceperea amortizarii pentru investitii partiale

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Inceperea amortizarii pentru investitii partiale

Se poate incepe amortizarea pentru partea receptionata si pusa in functiune, incepand cu luna urmatoare receptiei investitiei.

Partea finalizata si pusa in functiune se transfera la imobilizari corporale (212 - analitic distinct pentru amenajari la mijloace fixe inchiriate) si incepe sa fie amortizata; restul ramane in 231, nesupus amortizarii, exact ca la orice mijloc fix realizat in regie proprie si pus in functiune etapizat.

Conditii pentru finalizare si punere in functiune independenta

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Conditii pentru finalizare si punere in functiune independenta

Pentru ca o zona sa fie considerata finalizata independent, aceasta trebuie sa fie independenta functional.

Pentru ca o parte de cladire sa poata fi receptionata si amortizata separat, trebuie indeplinite cumulativ:

• Functionalitate independenta – zona respectiva poate fi utilizata efectiv, de sine statator, fara a depinde de finalizarea lucrarilor din restul cladirii (ex: are acces, iluminat, incalzire functionala, instalatii electrice finalizate in acea zona).
• Utilizare efectiva reala – nu e suficient ca lucrarea sa fie “gata fizic”; trebuie sa fie deja folosita in activitatea economica 
• Posibilitatea delimitarii valorice – costurile aferente acelei zone pot fi identificate/alocate distinct
• Conformitate tehnica si legala – avizele/autorizatiile necesare pentru punerea in functiune a acelei zone specifice sunt obtinute (PSI, ISCIR pentru instalatii de gaze, verificari electrice etc., dupa caz).

Delimitarea valorica si monografia contabila

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Delimitarea valorica si monografia contabila

Delimitarea se face pe baza situatiilor de lucrari (devize) emise de constructor/executant, defalcate pe zone/incaperi, coroborate cu antemasuratorile din proiectul tehnic.

Practic:

• Costurile care pot fi identificate direct pe zona (materiale, manopera specifica acelei incaperi) se aloca direct.
• Costurile comune (proiectare, organizare de santier, costuri indirecte) se aloca pe baza de cheie de repartizare rezonabila si documentata – de obicei suprafata (mp) sau volum, uneori procent din valoarea totala a devizului.

Cheia de alocare trebuie fixata printr-o decizie interna/nota justificativa, nu improvizata ad-hoc la fiecare receptie partiala – altfel valorile transferate la mijloace fixe nu sunt sustinute documentar.

Monografie contabila:

Inregistrarea investitiei in curs: 231 = 404.

Receptia si punerea in functiune (pentru partea finalizata): 212 = 231.

Amortizarea lunara: 6811 = 2812.

Restul lucrarilor raman in 231 pana la finalizarea si receptia lor.

Perioada de amortizare

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Perioada de amortizare

Exista diferente intre tratamentul contabil si cel fiscal:

Contabil (OMFP 1802/2014): Investitiile la imobilizarile inchiriate se amortizeaza pe durata contractului de inchiriere.

Fiscal ( Codul Fiscal): Contribuabilul poate opta pentru amortizarea pe durata contractului (initiala sau ramasa) sau pe durata normala de functionare conform Catalogului mijloacelor fixe, in functie de politicile societatii dvs.

Optiunea trebuie stabilita prin politica contabila a societatii si aplicata consecvent, nu aleasa retroactiv in functie de ce convine la un moment dat. Daca alegeti durata contractului (de obicei mai scurta, deci amortizare mai rapida = cheltuiala deductibila mai mare pe termen scurt), trebuie sa aveti grija la ce se intampla daca:

• contractul de inchiriere se prelungeste ulterior – valoarea ramasa neamortizata nu se “reia” automat, trebuie tratata distinct;
• contractul inceteaza anticipat (inainte de expirarea perioadei de amortizare aleasa) – valoarea neamortizata ramasa poate ridica probleme de deductibilitate la scoaterea din evidenta, in functie de motivul incetarii contractului si de eventuale despagubiri/recuperari de la proprietar.

Daca zonele sunt puse in functiune etapizat pe o perioada lunga, iar contractul de inchiriere are un termen fix, fiecare etapa ar trebui, teoretic, amortizata doar pe durata ramasa din contract la momentul punerii ei in functiune, nu pe durata contractului calculata de la inceput – altfel riscati sa nu puteti recupera integral valoarea investitiei inainte de expirarea contractului.

Daca societatea alege in contabilitate o abordare (ex: durata contractului) si fiscal opteaza pentru alta (ex: durata normala de utilizare), apar diferente temporare intre amortizarea contabila si cea fiscala, care trebuie gestionate prin declaratia de impozit pe profit. Recomand aliniere intre cele doua, daca nu exista un motiv economic solid pentru divergenta, tocmai pentru a evita complexitate inutila de raportare.

Tratamentul lucrarilor de demolare

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Tratamentul lucrarilor de demolare

Regula generala (asimilabila principiului capitalizarii costurilor direct atribuibile din OMFP 1802/2014, pct. 94-95): costurile de demolare se capitalizeaza in valoarea investitiei daca demolarea este o etapa necesara si direct legata de aducerea spatiului la starea/functionalitatea vizata de proiectul de amenajare (adica demolezi ca sa poti construi/amenaja ce urmeaza).

Exceptie: daca demolarea vizeaza eliminarea unor amenajari anterioare care erau deja complet amortizate si nu au legatura cu proiectul curent (demolare "de curatare" independenta de investitia noua), costul respectiv se poate inregistra direct pe cheltuieli (cont 6xx), nu se capitalizeaza.

In practica, distinctia e adesea neclar facuta de constructor in devize – devizele de demolare trebuie sa specifice clar daca demolarea e o etapa pregatitoare a noii investitii sau o operatiune de sine statatoare, altfel riscati fie subcapitalizarea investitiei (cheltuiala dedusa imediat, contestabila), fie supracapitalizarea (amortizare pe cost ce ar fi trebuit dedus imediat).

In concluzie, daca demolarile sunt realizate in vederea modernizarii si imbunatatirii parametrilor cladirii pentru a obtine beneficii economice viitoare, acestea sunt incluse in valoarea investitiei (se capitalizeaza via contul 231). Daca lucrarile ar fi simple reparatii curente pentru mentinerea parametrilor actuali, s-ar inregistra direct pe cheltuieli.

Documente necesare si obligatii fiscale

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Documente necesare si obligatii fiscale

• Proces-verbal de receptie partiala/pe obiecte (formal, conform HG 273/1994, daca lucrarea a necesitat autorizatie de construire; sau PV intern, daca nu)
• Decizie/nota interna de punere in functiune, semnata de administrator/persoana desemnata
• Devize de lucrari finalizate, defalcate pe zone, cu valorile aferente
• Documentatie tehnica: proiect, autorizatie de construire (daca e cazul), avize ISC/ISCIR/PSI relevante pentru zona pusa in functiune
• Fisa mijlocului fix (creata la momentul transferului din 231 in 212)
• Fotografii/inventar al dotarilor din zona respectiva, utile in caz de control
•  Daca lucrarea a necesitat autorizatie: certificatul de atestare a edificarii/receptia la terminarea lucrarilor conform legislatiei in constructii

Praguri si raportari:

Impozit cladiri: Daca modernizarea depaseste 25% din valoarea impozabila a cladirii, chiriasul trebuie sa comunice proprietarului valoarea lucrarilor in 30 de zile pentru ca acesta sa depuna o noua declaratie fiscala.

Ajustare TVA: Daca modernizarea depaseste 20% din valoarea bunului dupa modernizare, investitia este considerata bun de capital, iar TVA-ul dedus ar putea fi supus ajustarii pe o perioada de 20 de ani daca spatiul nu mai este utilizat.

Alocarea lucrarilor comune (instalatii IT, gaze, incalzire)

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Alocarea lucrarilor comune (instalatii IT, gaze, incalzire)

Daca instalatia comuna poate fi pusa in functiune si utilizata partial pe masura ce zonele aferente sunt gata (ex: reteaua IT se activeaza progresiv, pe fiecare etaj finalizat), se poate receptiona pe tronsoane, cu alocare valorica pe baza de metraj de cablare/numarul de puncte de lucru instalate in zona respectiva.

Daca instalatia este unitara din punct de vedere tehnic si functional (ex: centrala termica unica ce deserveste toata cladirea, sistemul de gaze cu un singur punct de racord/contorizare), receptia si punerea in functiune ar trebui sa astepte finalizarea instalatiei ca intreg, chiar daca unele zone deservite sunt deja gata – altfel risti sa capitalizezi si sa amortizezi un activ care nu e inca functional integral (centrala nu poate “functiona partial” daca nu deserveste un circuit inchis functional).

Alocarea instalatiilor comune pe zone e adesea artificiala din punct de vedere tehnic (nu poti spune realist ca “30% din centrala termica” a fost pusa in functiune).
Recomand tratarea acestor instalatii ca obiecte de evidenta separate (mijloace fixe distincte de amenajarile pe zone), receptionate integral la momentul la care sistemul respectiv devine tehnic functional ca ansamblu, indiferent de stadiul amenajarilor din zonele individuale pe care le deserveste. Amestecarea lor cu receptia pe zone a amenajarilor de finisaj complica inutil evidenta si creste riscul de eroare la un eventual control.

Recomandare: dat fiind volumul de documentatie tehnica implicat (autorizatii, avize ISC/ISCIR) si miza fiscala (deductibilitate amortizare pe o investitie probabil substantiala), as documenta in scris, inainte de prima receptie partiala, o procedura interna care sa stabileasca: criteriile de finalizare pe zona, cheia de alocare valorica pentru costuri comune, si optiunea ferma privind perioada de amortizare (contract vs. durata normala), aprobata de conducere si comunicata catre expertul contabil/auditor. Asta previne inconsecvente intre etape si ofera un fir rosu justificativ solid in caz de inspectie fiscala.

Raspuns oferit in luna august 2026 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.