Ce verifica ANAF in contabilitatea firmelor de constructii

Ce urmaresc ANAF si Directia Generala Antifrauda Fiscala in controalele din sectorul constructiilor?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Ce urmaresc ANAF si Directia Generala Antifrauda Fiscala in controalele din sectorul constructiilor?

O zona importanta de control o reprezinta facturile aferente unor achizitii care nu au la baza operatiuni economice reale. Inspectorii au identificat situatii in care societatile au inregistrat cheltuieli pe baza unor facturi emise de entitati fara capacitatea reala de a presta serviciile sau de a livra bunurile facturate. In astfel de situatii sunt analizate existenta efectiva a operatiunii, capacitatea furnizorului, documentele justificative si legatura dintre serviciul sau bunul facturat si activitatea desfasurata de beneficiar.

De asemenea, au fost constatate circuite de facturare fictiva si relatii comerciale cu societati fara activitate economica reala, utilizate pentru majorarea artificiala a cheltuielilor sau pentru diminuarea obligatiilor fiscale privind TVA si impozitul pe profit.

Un alt aspect urmarit il reprezinta concordanta dintre veniturile realizate si cele declarate. Inspectorii verifica daca toate veniturile obtinute din activitatea economica sunt inregistrate in contabilitate si declarate fiscal si daca nu exista diferente intre valorile rezultate din documentele comerciale, incasari, contracte si declaratiile fiscale.

In cazul dezvoltatorilor imobiliari, o atentie deosebita este acordata veniturilor rezultate din vanzarea imobilelor. Sunt verificate valoarea reala a tranzactiilor, momentul recunoasterii veniturilor, facturarea si incasarea sumelor aferente contractelor de vanzare.

Au fost identificate situatii in care o parte din veniturile aferente vanzarilor de imobile nu au fost inregistrate in evidenta contabila a societatii, precum si situatii in care sumele aferente activitatii societatii au fost incasate prin conturile personale ale administratorilor sau ale altor persoane fizice.

Din perspectiva ANAF, astfel de operatiuni pot conduce atat la diminuarea bazei de impozitare, cat si la mentinerea artificiala a unui anumit regim fiscal, atunci cand nedeclararea veniturilor influenteaza incadrarea societatii in conditiile prevazute pentru acel regim.

O alta directie de control este reprezentata de operatiunile de stornare. Inspectorii au identificat facturi storno care nu aveau la baza operatiuni economice reale sau care nu erau confirmate de partenerii comerciali, fiind utilizate pentru diminuarea artificiala a taxelor si impozitelor datorate.

In cadrul verificarilor sunt analizate si diferentele dintre informatiile declarate de societate si cele raportate de partenerii sai comerciali. Sistemele electronice permit ANAF sa confrunte facturile emise si primite, declaratiile fiscale si evidentele contabile ale mai multor contribuabili implicati in aceeasi tranzactie.

In consecinta, lipsa de concordanta dintre evidentele beneficiarului si cele ale furnizorului poate reprezenta un element de risc si poate determina extinderea verificarilor asupra realitatii tranzactiei.

De la achizitia terenului pana la vanzarea constructiei! Contabilitate practica pentru dezvoltatorii imobiliari! Parcurgeti chiar acum ghidul online Dezvoltatori imobiliari. Fiscalitate si contabilitate aplicata! Contine informatii fiscal-contabile deosebit de utile, specifice acestui domeniu: TVA, costuri, monografii, studii de caz! Click aici >>

Cum sunt verificate cheltuielile, TVA si tratamentul contabil al proiectelor imobiliare?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cum sunt verificate cheltuielile, TVA si tratamentul contabil al proiectelor imobiliare?

Pentru societatile din constructii si dezvoltare imobiliara, un alt aspect important il reprezinta justificarea cheltuielilor. Inspectorii pot urmari daca lucrarile, serviciile si materialele facturate au fost efectiv utilizate in proiectele declarate si daca exista documente care sa permita identificarea acestora.

In practica, relevanta pot avea contractele, devizele, situatiile de lucrari, procesele-verbale de receptie, documentele de transport, documentele privind consumurile si orice alte elemente care demonstreaza realitatea si destinatia operatiunii.

O atentie speciala este acordata si TVA. Verificarile privesc atat taxa dedusa pentru achizitii, cat si taxa colectata pentru vanzari. In cazul achizitiilor, este analizata existenta unei operatiuni economice reale si indeplinirea conditiilor pentru exercitarea dreptului de deducere. In cazul vanzarilor, se urmaresc fiscalizarea integrala a operatiunilor, baza de impozitare si tratamentul TVA aplicat.

Pentru dezvoltatorii imobiliari, inspectorii pot verifica si concordanta dintre stadiul efectiv al proiectului si tratamentul contabil aplicat. Aceasta poate privi momentul recunoasterii veniturilor, nivelul costurilor inregistrate in proiect, costurile capitalizate si existenta unei justificari pentru includerea acestora in valoarea stocurilor sau a activelor.

In cazul proiectelor finantate prin imprumuturi, poate deveni relevant si tratamentul costurilor indatorarii, in special daca dobanzile au fost capitalizate in costul proiectului. Trebuie sa existe concordanta intre perioada efectiva de dezvoltare a proiectului si perioada pentru care aceste costuri sunt incluse in valoarea activului.

Totodata, verificarile pot viza tranzactiile cu persoane afiliate, inclusiv finantarile intragrup, serviciile de management, consultanta, administrare sau alte servicii refacturate intre societatile din acelasi grup. In aceste situatii sunt importante atat existenta si realitatea serviciului, cat si justificarea economica si fiscala a valorii tranzactiei.

Examen Consultant Fiscal 2026

Vreau acest produs →

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vreau acest produs →

Excel pentru contabili cu ChatGPT - verificari si reconcilieri rapide

Vreau acest produs →

Digitalizarea administratiei fiscale permite, astfel, efectuarea unor verificari bazate pe corelarea unui volum mare de informatii. Datele din RO e-Factura, evidentele contabile, declaratiile de TVA, declaratiile privind impozitul pe profit si celelalte raportari pot fi analizate impreuna, ceea ce permite identificarea mai rapida a diferentelor, incoerentelor si operatiunilor cu profil de risc fiscal.

De ce reprezinta contabilitatea de gestiune si documentarea consumurilor de materiale o zona sensibila?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: De ce reprezinta contabilitatea de gestiune si documentarea consumurilor de materiale o zona sensibila?

De departe, una dintre cele mai sensibile zone in cazul dezvoltatorilor imobiliari ramane organizarea contabilitatii de gestiune si, in mod particular, documentarea consumurilor de materiale.

In practica, apar frecvent probleme nu pentru ca materialele nu au fost achizitionate sau utilizate in proiect, ci pentru ca traseul lor documentar nu este suficient de bine organizat. Bonurile de consum, evidenta materialelor intrate in gestiune, eliberarea acestora catre santier si corelarea cu lucrarile efectiv executate trebuie sa reflecte realitatea economica a proiectului.

Dezvoltatorii trebuie sa inteleaga ca atributiile contabilului nu trebuie confundate cu cele ale gestionarului. Contabilul inregistreaza documentele justificative si asigura reflectarea corecta a operatiunilor in evidenta contabila, insa nu este persoana care trebuie sa stabileasca, dupa propria apreciere, ce cantitate de ciment, fier-beton, caramida, materiale pentru instalatii sau finisaje a fost consumata intr-o anumita etapa a constructiei.

Cu alte cuvinte, contabilul nu poate intocmi consumurile „din contabilitate”, prin estimare sau prin simpla repartizare a achizitiilor pe proiect. Consumul trebuie sa rezulte din realitatea santierului si sa fie documentat de persoanele care cunosc efectiv miscarea materialelor, lucrarile executate si destinatia acestora.

O vulnerabilitate intalnita in practica este aceea ca unii dezvoltatori incearca sa reduca tocmai costurile administrative aferente organizarii gestiunii. Nu desemneaza un gestionar sau o persoana responsabila efectiv de evidenta materialelor si lasa ulterior contabilului sarcina de a justifica iesirea din gestiune a unor cantitati importante de materiale.

O asemenea abordare creeaza un risc semnificativ in cazul unui control fiscal. Inspectorul poate solicita explicatii cu privire la cantitatile de materiale achizitionate, stocurile existente, materialele date in consum, proiectele in care au fost utilizate si documentele care justifica aceste operatiuni. Daca documentele sunt intocmite ulterior, numai pentru a „inchide” contabil anumite solduri sau pentru a justifica iesirea materialelor din gestiune, credibilitatea evidentei poate fi serios afectata.

Cum trebuie documentate consumurile de materiale in timpul derularii proiectului?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cum trebuie documentate consumurile de materiale in timpul derularii proiectului?

In cazul unui proiect imobiliar, documentarea consumurilor trebuie sa fie organizata concomitent cu derularea lucrarilor. Bonurile de consum trebuie sa aiba la baza informatii reale din santier, iar acestea trebuie sa poata fi corelate cu situatiile de lucrari, fazele de executie, cantitatile puse in opera si, dupa caz, cu devizele si documentatia tehnica.

Este important si ca dezvoltatorul sa poata explica diferentele dintre cantitatile achizitionate si cele efectiv consumate. Pot exista pierderi tehnologice, materiale ramase in stoc, materiale transferate intre proiecte, retururi catre furnizori sau diferente rezultate din particularitatile executiei. Aceste situatii trebuie insa documentate si nu rezolvate la sfarsitul perioadei prin ajustari realizate exclusiv din evidenta contabila.

O contabilitate corecta nu poate suplini lipsa unei gestiuni reale. Daca evidenta operativa din santier nu exista, contabilul va primi informatii incomplete si va fi pus in situatia de a inregistra documente care nu reflecta in mod suficient circuitul real al materialelor.

Din acest motiv, dezvoltatorii imobiliari ar trebui sa priveasca functia de gestionar sau responsabil de gestiune ca pe o componenta necesara a controlului intern, nu ca pe un cost administrativ care poate fi eliminat. Cu cat proiectul este mai mare si implica un volum mai important de materiale, cu atat riscul generat de o evidenta deficitara a consumurilor este mai ridicat.

In cadrul unui control, problema nu este numai daca societatea detine facturi de achizitie. Inspectorul poate urmari daca bunurile cumparate au intrat efectiv in gestiune, unde au fost depozitate, cand au fost eliberate pentru consum, in ce proiect au fost utilizate si daca nivelul consumurilor este rezonabil in raport cu constructia realizata.

Sunteti implicat in proiecte imobiliare? Atunci acest ghid va este extrem de util, indiferent ca sunteti administrator de proiecte imobiliare si trebuie sa luati decizii economice, sau un profesionist care trebuie sa stabileasca sau sa aplice tratamentul contabil si fiscal corect. Parcurgeti chiar acum ghidul online Dezvoltatori imobiliari. Fiscalitate si contabilitate aplicata!

Ce riscuri apar in cazul dezvoltarii imobiliare realizate formal prin persoane fizice?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Ce riscuri apar in cazul dezvoltarii imobiliare realizate formal prin persoane fizice?

O alta zona sensibila o reprezinta dezvoltarea imobiliara realizata formal prin persoane fizice.

In practica, trebuie facuta diferenta intre persoana fizica ce isi valorifica patrimoniul personal si situatia in care o persoana fizica desfasoara in mod repetat si organizat activitati care, prin caracteristicile lor economice, se apropie de activitatea unui dezvoltator imobiliar.

Riscul creste atunci cand persoana fizica achizitioneaza terenuri cu scopul dezvoltarii, construieste in mod repetat locuinte sau ansambluri in vederea vanzarii, realizeaza in mod succesiv operatiuni de construire si valorificare si desfasoara activitatea intr-o maniera organizata, cu caracter de continuitate.

In asemenea situatii, simplul fapt ca imobilele sunt inscrise pe numele unei persoane fizice nu este suficient pentru a inlatura analiza fiscala asupra naturii reale a activitatii desfasurate.

Pentru organele fiscale este relevanta substanta economica a operatiunilor. Daca activitatea are caracter repetitiv, organizat si este orientata spre obtinerea de venituri din dezvoltarea si vanzarea de imobile, poate aparea problema recalificarii tratamentului fiscal aplicat operatiunilor si a stabilirii obligatiilor fiscale corespunzatoare.

Cand poate fi considerata o persoana fizica un „dezvoltator imobiliar deghizat”?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cand poate fi considerata o persoana fizica un „dezvoltator imobiliar deghizat”?

Din aceasta perspectiva, o zona de risc o reprezinta asa-numitii „dezvoltatori imobiliari deghizati in persoane fizice”, respectiv situatiile in care activitatea economica de dezvoltare si comercializare este desfasurata in fapt intr-o maniera similara unui business imobiliar, dar operatiunile sunt prezentate formal ca simple vanzari din patrimoniul personal.

Intr-un control, pot deveni relevante frecventa tranzactiilor, numarul imobilelor construite si vandute, modul in care au fost dobandite terenurile, existenta unor investitii organizate in vederea construirii, intervalul dintre constructie si vanzare, caracterul repetitiv al operatiunilor si ansamblul circumstantelor care indica scopul economic al activitatii.

De ce este esential ca forma documentara sa corespunda realitatii economice?

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: De ce este esential ca forma documentara sa corespunda realitatii economice?

Prin urmare, atat in cazul societatilor de dezvoltare imobiliara, cat si in cazul persoanelor fizice care realizeaza in mod repetat proiecte imobiliare, principala vulnerabilitate apare atunci cand forma documentara nu corespunde cu realitatea economica. In cazul societatilor, acest lucru se vede foarte clar in gestiunea materialelor si in justificarea consumurilor. In cazul persoanelor fizice, problema poate aparea atunci cand o activitate cu caracter economic si repetitiv este prezentata formal ca simpla administrare sau valorificare a patrimoniului personal.