Monografie contabila pentru dezvoltatorii imobiliari: Constructia de imobile destinate vanzarii

Monografia contabila

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Monografia contabila

A. Achizitia terenului destinat proiectului
% =  401
371
4426

B. Colectarea cheltuielilor de productie (pe parcursul executarii lucrarilor)

Toate costurile direct atribuibile proiectului se inregistreaza in contabilitate dupa natura lor:

1.Taxe pentru autorizatia de construire, avize si certificat de urbanism:
635 Cheltuieli cu alte impozite, taxe = 5311 / 5121 Conturi la banci

2.Servicii de proiectare, arhitectura, topografie si bransamente utilitati:
% = 401 Furnizori
628 Alte cheltuieli cu serviciile de la terti
4426 TVA deductibila

3.Achizitia si consumul materialelor de constructie:
Achizitie:
%  = 401 Furnizori
301 Materii prime
3028 Alte materiale
4426

Darea in consum (in baza bonurilor de consum):
601 / 6028 =  301 / 3028

4.Cheltuieli cu manopera si personalul de pe santier:

Salarii brute:
641 Cheltuieli cu salariile personalului =  421 Personal - salarii datorate

Contributia asiguratorie pentru munca (CAM):
646 =436

5.Chirie echipamente/utilaje de santier si utilitati (apa, energie):

% = 401 Furnizori
612 Chirii
605 Energia si apa
4426

6.Amortizarea utilajelor/mijloacelor de transport proprii folosite la santier:

6811 Cheltuieli cu amortizarea = 2813 Amortizarea instalatiilor si mijloacelor de transport

C. Inregistrarea productiei in curs de executie (lunar)

La sfarsitul fiecarei luni, toate cheltuielile colectate sunt capitalizate in costul de productie al imobilului:

331 Produse in curs de executie = 711 Venituri aferente costurilor stocurilor de produse

La inceputul lunii urmatoare, soldul se va relua prin 711 =  331 pana la finalizarea completa a obiectivului.

D. Receptia la terminarea lucrarilor (obtinerea produselor finite)

La finalizarea constructiei si semnarea Procesului-Verbal de receptie, valoarea totala cumulata in contul 331 se transfera in produse finite (apartamente/spatii industriale):

345 Produse finite = 331 Produse in curs de executie

Fiecare imobil se poate inregistra in analitice distincte in contul 345 si de asemenea si cota parte de teren aferente fiecarui imobil.

E. Vanzarea imobilelor si descarcarea din gestiune

Facturare avans de la cumparator:
4111 = %
419
4427

Incasare avans:
5121 = 4111

Vanzarea se inregistreaza la momentul semnarii contractului autentic de vanzare-cumparare (cand are loc transferul riscurilor si beneficiilor):
4111 Clienti = %
7015 Venituri din vanzarea produselor finite (pentru apartament/constructie)
707 Venituri din vanzarea marfurilor (pentru cota-parte aferenta din teren)
4427 TVA colectata

Regularizarea avansului incasat anterior:
4111 = %  in rosu
419
4427  

Scaderea din gestiune a apartamentului (produs finit):
711 Venituri aferente costurilor stocurilor de produse = 345 Produse finite.analitic/ imobil

Scaderea din gestiune a cotei-parti din teren:
607 Cheltuieli privind marfurile = 371 Marfuri / analitic teren

NOU! Dezvoltatori imobiliari. Fiscalitate si contabilitate aplicata! Sunteti implicat in proiecte imobiliare?
Atunci acest ghid va este extrem de util, indiferent ca sunteti administrator de proiecte imobiliare si trebuie sa luati decizii economice, sau un profesionist care trebuie sa stabileasca sau sa aplice tratamentul contabil si fiscal corect. Click aici >>

Aspecte cheie de avut in vedere pentru dezvoltatorul imobiliar

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Aspecte cheie de avut in vedere pentru dezvoltatorul imobiliar

1. Repartizarea costului de productie per unitate:

Totalul colectat in contul 331 si valoarea terenului din 371 trebuie repartizate rational (de regula proportional cu suprafata utila sau construita), astfel incat fiecarui apartament, boxa sau loc de parcare sa i se atribuie un cost de productie precis la scaderea din gestiune.

2. Momentul recunoasterii veniturilor:

Antecontractul de vanzare-cumparare reprezinta doar o garantie/avans. Venitul din vanzare se recunoaste strict la transferul dreptului de proprietate (semnarea contractului notarial definitiv).

3. Regimul de TVA:

Cota redusa de TVA de 9%: Este aplicabila cumparatorilor persoane fizice pentru o singura locuinta de maximum 120 mp utili si o valoare de max. 600.000 lei fara TVA, sub rezerva indeplinirii conditiilor privind avansul achitat si prelungirea termenului de livrare pana la 30 septembrie 2026.
Persoanele fizice care indeplinesc conditiile pentru cumpararea unei locuinte cu cota redusa de TVA de 9% vor putea finaliza tranzactia pana la 30 septembrie 2026 inclusiv, potrivit Legii nr. 161 din 04.08.2026 publicate in Monitorul Oficial nr. 642 din 04.08.2026, ca urmare a blocajelor provocate de atacul cibernetic asupra sistemelor Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara – ANCPI.

Taxare inversa: Se aplica obligatoriu la livrarea de terenuri construibile si cladiri noi intre persoane impozabile inregistrate in scopuri de TVA, potrivit art. 331 din Codul fiscal.

4. Documentatia tehnica si receptia:

Trecerea din 331 in 345 si intabularea presupun existenta Procesului-Verbal de receptie la terminarea lucrarilor, a Cartii Tehnice a constructiei, autorizatiei de construire si a Certificatului de performanta energetica.

La nivelul firmei trebuie organizata strict evidenta primara a santierului: devize de lucrari, Note de Receptie (NIR) la materiale, bonuri de consum si rapoarte de lucru.

Excel pentru contabili cu ChatGPT - verificari si reconcilieri rapide

Vreau acest produs →

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Cartea verde a contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

5. Schimbarea destinatiei imobilelor si ajustarea TVA:

Daca societatea decide sa pastreze o parte din apartamente pentru a le inchiria pe termen lung, acestea trebuie reclasificate din stocuri in imobilizari corporale sau investitii imobiliare (212 sau 215).

Schimbarea destinatiei sau utilizarea pentru operatiuni scutite, cum ar fi inchirierea, declanseaza obligatia de ajustare a TVA pe o perioada de ajustare de 20 de ani pentru bunurile imobile.

6. Facilitati fiscale salariale in domeniul constructiilor:

Daca firma efectueaza lucrari in regie proprie si indeplineste conditiile legale (cod CAEN eligibil si pragul de cifra de afaceri), se aplica facilitatile fiscale pentru salariile muncitorilor de pe santier.

NOU! Dezvoltatori imobiliari. Fiscalitate si contabilitate aplicata! Gasiti in ghid informatii clare despre modul in care legislatia specifica sectorului imobiliar trebuie aplicata in situatii concrete. Beneficiati de:

- explicatii legislative relevante pentru activitatea dezvoltatorilor imobiliari;
- exemple care faciliteaza intelegerea tratamentului fiscal si contabil;
- monografii contabile pentru operatiunile specifice;
- studii de caz bazate pe situatii concrete.
Click aici >>

Citeste si: Ce verifica ANAF in contabilitatea firmelor de constructii >>