Investitii intr-un spatiu inchiriat: Ce trebuie sa stiti inainte de a incepe

Ce prevede Ordinul MFP 1802/2014

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Ce prevede Ordinul MFP 1802/2014

Din punct de vedere normativ, Ordinul MFP 1802/2014, pct. 239 prevede ca investitiile efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere se supun amortizarii pe durata contractului de inchiriere
239. - (1) Amortizarea imobilizarilor corporale concesionate, inchiriate sau in locatie de gestiune se calculeaza si se inregistreaza in contabilitate de catre entitatea care le are in proprietate.

(2) Investitiile efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune, administrare sau alte contracte similare se supun amortizarii pe durata contractului respectiv. La expirarea contractului, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. In functie de clauzele cuprinse in contractele incheiate, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare.

Inregistrarea in contabilitate a operatiunilor se efectueaza conform prezentelor reglementari.
Codul fiscal, la art. 28 alin. (3) lit. a) clasifica drept mijloace fixe amortizabile investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune sau alte contracte similare

(3) Sunt, de asemenea, considerate mijloace fixe amortizabile:
a) investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in participatiune si altele asemenea;

Iar la art. 28 alin. (12) lit. c) c) pentru cheltuielile cu investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune, de cel care a efectuat investitia, pe perioada contractului sau pe durata normala de utilizare, dupa caz; (...)

Iar la pct. 26 din Normele metodologice se prevede:
26. In aplicarea prevederilor art. 28 alin. (12) lit. c) din Codul fiscal, amortizarea fiscala a cheltuielilor cu investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, se calculeaza astfel:
a) pe baza perioadei initiale/duratei ramase din perioada initiala a contractului, indiferent daca acesta se prelungeste ulterior, in cazul investitiilor efectuate in cadrul perioadei initiale a contractului de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune;
b) pe baza perioadei prelungite/duratei ramase din perioada prelungita a contractului, in cazul investitiilor efectuate in cadrul perioadei prelungite a contractului de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune;
c) pe durata normala de functionare, potrivit optiunii contribuabilului, incepand cu luna urmatoare finalizarii investitiei, in cazul investitiilor ce pot fi identificate potrivit Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.

Exemple utile pentru contabili

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Exemple utile pentru contabili

Ca si monografie contabila putem avea, exemplificativ, urmatoarele situatii:

1. Investitia realizata prin contractarea unei firme de constructii

Exemplu: O societate SRL inchiriaza un spatiu pentru 5 ani si decide sa modernizeze zona destinata clientilor (placari pereti, refacere pardoseala, instalare bar si mobilier fix). Valoarea lucrarilor executate de constructor este 250 000 lei (fara TVA), iar TVA deductibila (21%) este 52500 lei.

A. Inregistrarea costurilor pe parcursul lucrarii

Pe perioada executarii lucrarii, investitia este evidentiata in contul 231 Investitii corporale in curs :

1. Factura constructor pentru lucrari (250 000 lei + TVA 52500 lei):
% = 404 Furnizori de imobilizari 302500 lei
231 Imobilizari corporale in curs de executie 250 000 lei;
4426 TVA deductibila 52500 lei

2. Plata furnizorului:
404 = 5121 Conturi la banci in lei 302500 lei

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2025

Vezi AICI detalii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Examen Consultant Fiscal 2025

Vezi AICI detalii

B. Receptia lucrarii si transferul imobilizarii din 231 in 212

Dupa finalizarea lucrarii, se intocmeste proces verbal de receptie si investitia devine Constructie (cont 212).

Inregistrarea:
212 Constructii = 231 Imobilizari corporale in curs de executie 250 000 lei.
Investitia se amortizeaza pe durata contractului de inchiriere (5 ani), conform regulilor din OMFP 1802/2014.

De exemplu, amortizarea anuala (liniara) este 250 000 lei 5 ani = 50 000 lei/an (4 166,67 lei/luna). Inregistrarea amortizarii lunare:
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor = 2812 Amortizarea constructiilor 4 166,67 lei/luna.

2. Investitia realizata in regie proprie (amenajare de catre chirias)

Unele societati amenajeaza spatiul cu personal si materiale proprii. Monografia este mai detaliata, deoarece costurile se acumuleaza treptat.

Etapa 1 Achizitia de materiale si servicii

1. Se cumpara materiale necesare amenajarii: materiale auxiliare, gresie, parchet, etc
% = 401 Furnizori
302 Materiale auxiliare
4426 TVA deductibila

2. Utilitati (energie, apa, gaze) pentru efectuarea lucrarilor
605 Cheltuieli privind utilitatile = 401

3. Manopera (salarii) pentru angajatii care efectueaza lucrarile
641 Cheltuieli cu salariile personalului = 421 Personal salarii datorate ;
646 Cheltuieli privind contributia asiguratorie de munca = 436 Contributia asiguratorie pentru munca

4. Amortizarea utilajelor/echipamentelor folosite la amenajare
6811 = 2813 Amortizarea instalatiilor si mijloacelor de transport

5. Plata furnizorilor de materiale/utilitati
401 = 5121

Etapa 2 Capitalizarea cheltuielilor pe parcurs

La sfarsitul fiecarei luni, toate cheltuielile inregistrate in conturile de stocuri, utilitati si salarii se capitalizeaza prin contul 231 Imobilizari corporale in curs de executie. Se reiau cheltuielile la venituri (722) si se recunosc in imobilizari in curs:
231 Imobilizari corporale in curs de executie = Credit 722 Venituri din productia de imobilizari corporale (cu suma totala a cheltuielilor din luna respectiva).

Etapa 3 Receptia lucrarii

La finalizarea modernizarii, se intocmeste proces verbal de receptie si sumele capitalizate in 231 se transfera in contul 212 Constructii:
212 Constructii = 231 Imobilizari corporale in curs de executie

Apoi, imobilizarea se amortizeaza liniar pe 5 ani:
6811 = 2812 (50 000 lei/an in exemplul de mai sus).

3. Investitii in mobilier si dotari (214 Mobilier, aparatura birotica si alte active corporale )

Unele elemente utilizate in modernizare au o natura independenta: mobilier, echipamente IT, aparatura de protectie etc.

Pentru mobilier, mochete, etc. inregistrarea este direct in contul 214 Mobilier, aparatura birotica in momentul achizitiei:
214 Mobilier = Credit 404 Furnizori de imobilizari 10 000 lei (de exemplu)

4. Diferentiere intre reparatii si investitii

Daca in cadrul modernizarii se efectueaza si reparatii curente de exemplu inlocuirea unui calorifer defect, reparatia unei usi sau vopsirea periodica, aceste cheltuieli se inregistreaza direct pe conturi de cheltuieli. Reparatiile curente care mentin sediul la aceiasi parametri tehnici se contabilizeaza la cheltuiala, de exemplu:

Debit 611 Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile = Credit 401 Furnizori .

Deci, modernizarea unui punct de lucru intr-un spatiu inchiriat reprezinta o investitie complexa, iar tratamentul contabil trebuie sa reflecte natura lucrarilor. Principalele reguli sunt:

a) Modernizarile sunt imobilizari corporale, nu cheltuieli, si se amortizeaza pe durata contractului de inchiriere sau pe durata normala de utilizare.
b) Lucrarile se inregistreaza in cont 231 pe parcursul realizarii si se transfera in contul 212 la receptie.
c) Reparatiile curente se inregistreaza direct pe cheltuieli.

Note importante

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Note importante

Monografiile contabile prezentate mai sus au caracter orientativ, exemplificativ si general, fiind construite pe baza prevederilor OMFP nr. 1802/2014 (pct. 239), art. 28 din Codul fiscal, precum si a normelor metodologice aferente.

In practica, tratamentul contabil si fiscal al investitiilor efectuate intr-un spatiu inchiriat difera in functie de particularitatile concrete ale situatiei, precum:

-natura lucrarilor efectuate (reparatii curente, modernizari, investitii noi);
-destinatia economica a investitiei si posibilitatea identificarii acesteia ca mijloc fix distinct;
-regimul de TVA aplicabil (scutit, taxabil, mixt);
-durata contractuala si clauzele privind proprietatea asupra investitiei la expirarea contractului (transfer cu plata, fara plata, mentinere in patrimoniu, etc.);
-modul de finantare si documentele justificative (contracte, procese-verbale, devize, situatii de lucrari).

Pentru o monografie completa si adaptata, trebuie precizat obiectul concret al investitiei, modul de executie (regie proprie sau antrepriza), structura costurilor, precum si tratamentul contabil dorit la expirarea contractului (vanzare, cedare, abandon).

Numai dupa definirea acestor elemente se poate intocmi o monografie contabila detaliata, adecvata din punct de vedere juridic, fiscal si economic.

Informatii oferite in luna octombrie 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.