Cota de TVA aplicabila pentru vanzarea de locuinte in 2024: modificari importante pe care trebuie sa le cunoasteti

In primul rand, de retinut este faptul ca, prin Legea nr. 296/2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, s-a redefinit locuinta care poate fi utilizata ca atare in sensul prevederilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal.

TVA la locuinte: ce trebuie sa stiti in 2024

 Astfel, prin pct. 37, la articolul 266 alineatul (1), punctul 16^1  s-au reglementate conditiile cumulative care trebuie indeplinite pentru ca un bun imobil sa fie considerat locuinta:

- ofera acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
- ofera acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
- este formata cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, pregatirea hranei si un grup sanitar:
- finisajele exterioare includ cel putin: acoperis, daca, in functie de tipul constructiei, este prevazut acest element constructiv, geamuri, usa de/la intrare;
- finisajele interioare includ cel putin: pereti finisati cu vopsea, tapet, faianta sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, usi interioare, in functie de proiect;
- este dotata cu instalatii sanitare si obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar si spalator cu cuva, cu bateriile aferente;
- este dotata cu instalatii electrice, inclusiv tablou, doze, intrerupatoare/comutatoare si prize.

In al doilea rand, de retinut este si faptul ca, prin acelasi act normativ, s-a majorat cota TVA pentru vanzarea de locuinte de la 5% la 9%, caz in care s-au abrogat prevederile alin. (3) lit. c) al art. 291 referitoare la aplicarea cotei reduse de 5% care au fost inlocuite cu  lit. m)  de la alin. (2) al art. 291 referitoare la cota redusa de 9%. 

 
Astfel, trebuie sa aveti in vedere baza legala referitoare la aplicarea corecta a cotei reduse pentru vanzarea de locuinte noi incepand cu anul 2024:

- prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pentru cota redusa de 5% TVA sunt aplicabile pana la 31.12.2023, fiind abrogat prin Legea nr. 296/2023;
- prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pentru cota redusa de 9% TVA sunt aplicabile incepand cu 01.01.2024, fiind introduse prin Legea nr. 296/2023.

Conditiile cumulative care trebuie indeplinite pentru aplicarea cotei reduse TVA 9% la vanzarea unei locuinte catre o persoana fizica sunt:

- suprafata utila definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata sa fie de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
- valoarea, inclusiv a terenului pe care este construita, sa nu depaseasca suma de 600.000 lei, exclusiv TVA;
- sa fie achizitionata de o persoana fizica in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice;
- sa fie posibila locuirea ca atare din momentul livrarii;
- persoana fizica sa achizitioneze incepand cu 1 ianuarie 2024, o singura locuinta cu cota redusa de 9%. Achizitia poate fi efectuata individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice.

In situatia in care nu sunt respectate cerintele de la art. 291 alin. (2) lit. m) coroborate cu cele de la art. 266 alineatul (1), punctul 16^1, locuinta sau constructia respectiva trebuie livrata prin aplicarea regimului normal de taxare colectand efectiv TVA 19%.
  
Prin Legea nr. 296/22023 s-a aprobat si o derogare privind aplicarea in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 a cotei TVA de 5%. Derogarea de la aplicarea cotei reduse de 9% a cotei reduse de 5% este reglementata prin art. V alin. (1) din Legea nr. 196/2023 si a intrat in vigoare la data de 1 ianuarie 2024. Aceasta derogare se aplica doar pentru actele juridice intre vii incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 pentru care s-a prevazut plata unui avans, contracte in baza carora urmeaza a se efectua livrarea in anul 2024

" (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte."

Verificarea obligatiei vanzatorilor referitoare la  aplicarea  corecta a cotei reduse de TVA este transferata catre notar.  Acest transfer de responsabilitate fiscala este reglementat prin introducerea la art. 291 a alineatului (3^8), aplicabil din 1 ianuarie 2024 cu privire la organizarea evidentei promisiunilor de vanzare si a livrarilor prin «Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA», in format electronic, pe baza informatiilor din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2024, si a informatiilor din «Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023». Procedura privind organizarea «Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA» se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.

Notarii publici au obligatia:
- sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA, prin consultarea «Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA», inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte, si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
- sa completeze «Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA» la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3;
- sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei locuinte prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
- sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret."
 

Informatii oferite in luna ianuarie 2024 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Foto: pixabay.com