Intrebare:
Am achizitionat in ianuarie 2005 un imobil in valoare de 2.000.000.000 lei. In august 2005 firma doreste sa il vanda la valoarea de 1.000.000.000 lei + TVA (firma este patitoare de TVA) unei persoane fizice. Avem voie sa il vindem sub valoarea neamortizata? Care sunt inregistrarile contabile si implicatiile fiscale?
In conformitate cu prevederile art. 24 alin.(15) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare,pentru mijloacele fixe amortizabile, deducerile de amortizare se determina fara a lua in calcul amortizarea contabila si orice reevaluare contabila a acestora. Castigurile sau pierderile rezultate din vanzarea sau din scoaterea din functiune a acestor mijloace fixe se calculeaza pe baza valorii fiscale a acestora, care reprezinta valoarea fiscala de intrare a mijloacelor fixe, diminuata cu amortizarea fiscala. Pentru mijloacele fixe cu valoarea contabila evidentiata in sold la 31 decembrie 2003, amortizarea se calculeaza in baza valorii ramase neamortizate, pe durata normala de utilizare ramasa, folosindu-se metodele de amortizare aplicate pana la aceasta data. Valoarea ramasa neamortizata, in cazul mijloacelor fixe amortizabile vandute, este deductibila la calculul profitului impozabil in situatia in care acestea sunt valorificate prin unitati specializate sau prin licitatie organizata potrivit legii.
Potrivit pct.715 din H.G. nr. 84/2005 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 44/2004, in categoria unitatilor specializate, conform art.24 alin.(15) din Codul fiscal, se incadreaza persoanele juridice care, potrivit obiectului de activitate, intermediaza instrainarea de proprietati imobiliare si a altor mijloace fixe, departamentele specializate aflate in structura organizatorica a contribuabililor si alte unitati cu activitati similare.
Astfel, in cazul mijloacelor fixe amortizabile vandute, prin valoarea fiscala ramasa neamortizata se intelege diferenta dintre valoarea de intrare fiscala si valoarea amortizarii fiscale, din care se scad sumele rezultate in urma valorificarii acestora. Pentru determinarea valorii ramase neamortizate, in cazul mijloacelor fixe cu valoare contabila evidentiata in sold la 31 decembrie 2003, in valoarea de intrare fiscala se includ si reevaluarile efectuate, potrivit legii, pana la acea data.
In cazul prezentat de dvs., daca imobilul respectiv nu a fost reevaluat pana in momentul vanzarii lui, exista doua situatii:
a) daca vanzarea imobilului nu s-a realizat prin unitati specializate, asa cum sunt definite mai sus, atunci valoarea fiscala neamortizata in situatia in care aceasta este mai mica decat sumele incasate din vanzarea acestuia, reprezinta cheltuiala nedeductibila la calculul profitului impozabil;
b) daca vanzarea imobilului s-a realizat prin unitati specializate, atunci valoarea fiscala ramasa neamortizata reprezinta cheltuiala deductibila la calculul profitului impozabil, chiar daca aceasta nu este acoperita de sumele incasate din vanzarea acestuia.
Pentru exemplificare:
Cazul I.
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Cartea verde a contabilitatii varianta tiparita
Impozitarea veniturilor din chirii 2024
Societatea A achizitioneaza in luna ianuarie 2005 un imobil in valoare de 2.000.000.000 lei (+TVA). In acest caz, suma de 2.000.000.000 reprezinta valoarea de intrare fiscala. In luna august, imobilul este vandut la valoarea de 1.000.000.000 lei (+TVA).
1. Inregistrarea achizitionarii imobilului in evidenta contabila in luna ianuarie 2005:
% = 404 2.380.000.000
212 2.000.000.000
4426 380.000.000
2. Inregistrarea amortizarii fiscale lunare, sa presupunem 6.000.000 lei lunar:
6811 = 2812 6.000.000
3. Vanzarea imobilului in luna august 2005
461 = % 1.190.000.000
7583 1.000.000.000
4427 190.000.000
si, concomitent, scoaterea din evidenta a imobilului vandut:
% = 212 2.000.000.000
2812 42.000.000 (valoarea amortizata si inregistrata pana in momentul vanzarii in contul 2812)
6583 1.958.000.000 (valoarea ramasa neamortizata)
Astfel, pentru a analiza caracterul deductibil al valorii ramase neamortizate, respectiv a sumei de 1.958.000.000, trebuie sa se tina seama de cele doua situatii prezentate mai sus, respectiv:
a) daca vanzarea imobilului nu s-a realizat prin unitati specializate, atunci valoarea fiscala ramasa neamortizata neacoperita de sumele incasate din vanzarea acestuia, respectiv suma de 958.000.000 (1.958.000.000-1.000.000.000) reprezinta cheltuiala nedeductibila la calculul profitului impozabil, unde:
- suma de 1.958.000.000 reprezinta valoarea fiscala ramasa neamortizata
- suma de 1.000.000.000 reprezinta suma incasata din vanzarea imobilului.
b) daca vanzarea imobilului s-a realizat prin unitati specializate, atunci valoarea fiscala ramasa neamortizata, respectiv suma de 1.958.000.000 reprezinta cheltuiala deductibila la calculul profitului impozabil.
Cazul II.
Situatia este diferita in conditiile in care, intre momentul cumpararii imobilului si momentul vanzarii acestuia, se efectueaza o reevaluare de catre un evaluator autorizat.
Exemplu:
Societatea A achizitioneaza in luna ianuarie 2005 un imobil in valoare de 2.000.000.000 lei (+TVA). In luna iunie are loc o evaluare a imobilului. Valoarea stabilita de evaluatorul autorizat este 2.500.000.000. In luna august, imobilul este vandut la valoarea de 1.000.000.000 lei (+TVA). In acest caz, valoarea de intrare fiscala este suma de 2.000.000.000 si nu suma de 2.500.000.000.
1. Inregistrarea achizitionarii imobilului in evidenta contabila in luna ianuarie 2005:
% = 404 2.380.000.000
212 2.000.000.000
4426 380.000.000
2. Inregistrarea amortizarii fiscale lunare, inainte de reevaluare, sa presupunem 6.000.000 lei lunar:
6811 = 2812 6.000.000
3. Reevaluarea imobilului in luna iunie 2005:
- calculul valorii contabile nete:
2.000.000.000 - 36.000.000 = 1.964.000.000
unde:
- 2.000.000.000 reprezinta valoarea de intrare initiala a imobilului
- 36.000.000 reprezinta amortizarea calculata pana la momentul reevaluarii (6.000.000* 6 luni)
- valoarea justa stabilita de evaluatorul independent: 2.500.000.000
- diferenta favorabila din reevaluare:
2.500.000.000 - 1.964.000.000 = 536.000.000
-eliminarea amortizarii din valoarea contabila a activului:
2812 = 212 36.000.000
- inregistrarea diferentei din reevaluare:
212 = 105 536.000.000
-recalcularea amortizarii pentru perioada ramasa, sa presupunem ca din recalcularea amortizarii lunare a rezultat suma de 7.000.000 lunar:
6812 = 2812 7.000.000
Din punct de vedere fiscal, avand in vedere prevederile art. 24 alin.(15) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, prin care se precizeaza faptul ca pentru mijloacele fixe amortizabile deducerile de amortizare se determina fara a lua in calcul amortizarea contabila si orice reevaluare contabila a acestora, suma de 7.000.000 va fi considerata cheltuiala nedeductibila la calculul profitului impozabil. In aceste conditii, amortizarea recunoscuta deductibila la determinarea profitului impozabil va fi suma de 6.000.000, respectiv amortizarea inainte de reevaluare. Astfel, la momentul calcularii impozitului pe profit in Declaratia privind impozitul pe profit, amortizarea contabila se va inscrie la rd. 29 “Cheltuieli cu amortizarea contabila”, iar amortizarea fiscala se va inscrie la rd. 14.
4. Vanzarea imobilului in luna august 2005
461 = % 1.190.000.000
7583 1.000.000.000
4427 190.000.000
si, concomitent, scoaterea din evidenta a imobilului vandut:
% = 212 2.500.000.000
2812 43.000.000 (valoarea amortizata si inregistrata pana in momentul vanzarii in contul 2812)
658 2.457.000.000 (valoarea ramasa neamortizata)
si, concomitent,
105 = 1068 536.000.000
“Rezerve din reevaluare” “Alte rezerve”
Astfel, si in acest caz, pentru a analiza caracterul deductibil al valorii ramase neamortizate, in aceasta situatie a sumei de 2.457.000.000, trebuie, de asemenea, sa se tina seama de cele doua situatii, respectiv:
a) daca vanzarea imobilului nu s-a realizat prin unitati specializate, atunci valoarea fiscala ramasa neamortizata neacoperita de sumele incasate din vanzarea acestuia reprezinta cheltuiala nedeductibila la calculul profitului impozabil. Deci, va fi cheltuiala deductibila numai valoarea fiscala neamortizata acoperita de sumele incasate din vanzare.
In acest caz, valoarea fiscala ramasa neamortizata se calculeaza ca diferenta dintre valoarea de intrare fiscala si valoarea amortizarii fiscale, din care se scad sumele rezultate in urma valorificarii acestora.
Astfel, valoarea fiscala ramasa neamortizata = 2.000.000.000 - 42.000.000 = 1.958.000.000
unde:
- suma de 2.000.000.000 reprezinta valoarea de intrare fiscala
- suma de 42.000.000 reprezinta amortizarea fiscala
Deci, suma deductibila in acest caz, este 1.000.000.000, diferenta (respectiv 2.457.000.000 - 1.000.000.000 = 1.457.000.000) fiind cheltuiala nedeductibila.
b) daca vanzarea imobilului s-a realizat prin unitati specializate, atunci valoarea fiscala ramasa neamortizata, respectiv suma de 1.958.000.000 reprezinta cheltuiala deductibila la calculul profitului impozabil. Diferenta (respectiv 2.457.000.000 - 1.958.000.000 = 499.000.000) este cheltuiala nedeductibila.
In aceste conditii, asupra rezervei din reevaluare se vor aplica prevederile art.22 alin.(5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, prin care se precizeaza faptul ca, reducerea sau anularea oricarui provizion ori a rezervei care a fost anterior dedusa se include in veniturile impozabile, indiferent daca reducerea sau anularea este datorata modificarii destinatiei provizionului sau a rezervei, distribuirii provizionului sau rezervei catre participanti sub orice forma, lichidarii, divizarii, fuziunii contribuabilului sau oricarui alt motiv.
In acest context legal si in conformitate cu prevederile pct.571 din Hotararea Guvernului nr. 84/2005 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 44/2004, date in aplicarea prevederilor art. 22 alin. (5), corelate cu dispozitiile art. 19 din Codul fiscal, surplusul din reevaluarea imobilizarilor corporale, care a fost anterior deductibil, evidentiat potrivit reglementarilor contabile in contul "Rezultatul reportat" sau in contul "Alte rezerve", analitice distincte, se impoziteaza la momentul modificarii destinatiei rezervei, distribuirii rezervei catre participanti sub orice forma, lichidarii, divizarii, fuziunii contribuabilului sau oricarui alt motiv, inclusiv la folosirea acesteia pentru acoperirea pierderilor contabile. Pentru calculul profitului impozabil aceste sume sunt elemente similare veniturilor.
De asemenea, in ceea ce priveste vanzarea imobilului respectiv, din punct de vedere fiscal, se vor aplica si prevederile art.11 alin.(1) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, in sensul ca, tranzactia va fi analizata tinand cont si de relatia existenta intre furnizor si beneficiar, respectiv daca persoana fizica este actionar sau asociat al societatii sau imobilul este vandut sub pretul pietei catre actionarul sau asociatul societatii respective.
