Potrivit Codului fiscal, livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligatia de a tine evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost, in conformitate cu Standardele Internationale de Raportare Financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.
Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute mai sus, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare.
Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
Asadar, daca este vorba despre livrarea unei constructii „vechi” in sensul acestui articol, se va aplica scutirea de TVA (factura fara TVA), atat in cazul vanzarii catre persoane juridice, cat si in cazul vanzarii catre persoane fizice.
Sunt numeroase cazuri in care societatile au dedus TVA la achizitia acestor bunuri prin mecanismul taxarii inverse. Din cauza faptului ca, prin vanzare, se efectueaza o operatiune scutita de TVA fara drept de deducere, daca se aplica regimul de scutire de TVA, societatea va fi obligata sa ajusteze TVA dedusa la achizitie. In acest sens, se au in vedere prevederile art. 305 alin.(4) lit. a) pct. 2) din Codul fiscal, potrivit carora:
„Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei.”
Exemplu
Tratamentul TVA in cazul vanzarii unui apartament care a fost achizitionat in anul 2020 prin mecanismul taxarii inverse: 4426 = 4427, pretul de achizitie fiind 200.000 lei (TVA dedusa la achizitie = 38.000 lei).
Intrucat este vorba despre livrarea unei constructii „vechi”, asa cum mentionam mai sus, se vor aplica prevederile art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, potrivit carora operatiunile de vanzare sunt scutite de TVA fara drept de deducere, motiv pentru care, in cazul vanzarii de bunuri de capital, este necesara ajustarea TVA deduse initial. Scutirea de TVA (factura fara TVA) se aplica atat in cazul vanzarii catre persoane juridice, cat si in cazul vanzarii catre persoane fizice.
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2024
Avand in vedere faptul ca societatea a dedus TVA la achizitia acestor bunuri prin mecanismul taxarii inverse si faptul ca, prin vanzare, se efectueaza o operatiune scutita de TVA fara drept de deducere, daca se aplica regimul de scutire de TVA, societatea va fi obligata sa ajusteze TVA dedusa la achizitie.
Acest articol a aparut in Revista Monitorul Contabil, singura publicatie dedicata exclusiv profesionistilor din contabilitate
Rezolva profesionist orice provocare fiscal-contabila cu Monitorul Contabil!
Revista Monitorul Contabil este o publicatie de specialitate unica care nu trece neobservata in mediul fiscal-contabil datorita continutului sau exceptional si care reuseste sa-ti ofere solutii pentru problemele frecvent generate de legislatia in continua schimbare. Cuprinde informatii cu privire la toate schimbarile fiscal-contabile ale momentului, intr-un format inedit si cu o structura usor de parcurs. Click aici pentru detalii >>
Mai jos este prezentat tratamentul TVA in functie de categoria de cumparatori (persoane juridice, respectiv persoane fizice):
I. Vanzarea apartamentului catre o persoana juridica sau catre o persoana fizica (PFA, II, IF) inregistrata in scopuri de TVA
Operatiunea este scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Se va efectua ajustarea TVA deduse, conform art. 305 alin. (2) si (3) din Codul fiscal.
(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) – d):
a) pe o perioada de 5 ani, pentru bunurile de capital achizitionate sau fabricate, altele decat cele prevazute la lit. b);
b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.
(3) Perioada de ajustare incepe:
a) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate sau fabricate, pentru bunurile de capital mentionate la alin. (2) lit. a), daca acestea au fost achizitionate sau fabricate dupa data aderarii;
b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;
c) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca faptul generator de taxa a intervenit in anul aderarii sau intr-un an ulterior anului aderarii;
d) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare, pentru transformarile sau modernizarile bunurilor de capital prevazute la alin. (2) lit. b), a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare, si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.
(5) Ajustarea taxei deductibile se efectueaza astfel:
a) pentru cazurile prevazute la alin. (4) lit. a), ajustarea se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare prevazute la alin. (2), pentru o cincime sau, dupa caz, o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare. Ajustarea se efectueaza in perioada fiscala in care intervine evenimentul care genereaza obligatia de ajustare sau, dupa caz, in ultima perioada fiscala a fiecarui an, in conditiile prevazute prin normele metodologice.
Exemplu:
Perioada de ajustare incepe de la 1 ianuarie 2020.
Perioada de ajustare = 20 ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2020 si pana in anul 2039 inclusiv.
Perioada ramasa de ajustare = 16 ani
Daca in anul 2024 se va efectua vanzarea apartamentului, ajustarea TVA trebuie sa se efectueze pentru toata taxa aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, respectiv 16 ani, iar persoana respectiva trebuie sa restituie 16 douazecimi din TVA dedusa initial:
Calcul TVA ajustate/apartament:
TVA ajustata = 38.000 / 20 x 16 = 30.400 lei ajustare negativa
Suma rezultata din ajustarea TVA se va evidentia integral in decontul de TVA al lunii in care intervine livrarea bunurilor imobile (randul 35 „Ajustari conform prorata/ajustari de taxa”, cu semnul minus).
Formula contabila ajustare TVA (vanzare in anul 2024 apartament + loc parcare):
635 = 4426 - 30.400 lei (valoare cu semnul minus)
„Cheltuieli cu alte impozite, "TVA deductibila"
taxe si varsaminte asimilate"
Conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal: „Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.”
Norme metodologice (pct. 57):
(1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si fara a contraveni prevederilor art. 332 din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea oricareia dintre operatiunile scutite de taxa prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia.
(2) In aplicarea alin. (1), un bun imobil reprezinta o constructie care are intelesul prevazut la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2 din Codul fiscal si orice teren.
(3) Optiunea prevazuta la alin. (1) se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 1, care face parte integranta din prezentele norme metodologice, si se va exercita de la data inscrisa in notificare. O copie a notificarii se transmite clientului. Depunerea cu intarziere a notificarii nu anuleaza dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare si nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297-301 din Codul fiscal. Dreptul de deducere al beneficiarului ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei notificarii transmise de vanzator. In situatia in care optiunea se exercita numai pentru o parte din bunul imobil, aceasta parte din bunul imobil, care se intentioneaza a fi utilizata pentru operatiuni taxabile, se comunica in notificarea transmisa organului fiscal.
Avand in vedere prevederile legale de mai sus, rezulta ca, in cazul vanzarii apartamentului catre o entitate (persoana fizica sau juridica) inregistrata in scopuri de TVA, societatea vanzatoare POATE DEPUNE O NOTIFICARE la organul fiscal privind optiunea de taxare, situatie in care nu mai este necesara ajustarea TVA deduse initial.
Depunerea cu intarziere a notificarii nu anuleaza dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare si nici dreptul de deducere a TVA exercitat de beneficiar, deci nu are importanta data depunerii acestei notificari, ci faptul ca in acest formular sa fie mentionata corect data de la care se exercita optiunea de taxare a operatiunii.
Conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt:
g) constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune.
Potrivit art. 331 alin. (1) din Codul fiscal, conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316.
In concluzie, societatea poate aplica acest mecanism al taxarii inverse, astfel incat factura va fi emisa fara TVA (cu mentiunea „taxare inversa potrivit art. 331 alin. (2) lit. g) CF”), operatiune care nu implica ajustarea TVA dedusa initial, intrucat vanzarea este taxabila (si nu scutita cu drept de deducere), chiar daca are loc in regim de taxare inversa.
II. Vanzarea apartamentului catre persoana juridica sau persoana fizica neinregistrata in scopuri de TVA
Se aplica scutirea de TVA prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Se ajusteaza TVA dedusa la achizitie.
Potrivit art. 305 alin. (5) din Codul fiscal, ajustarea taxei deductibile se efectueaza astfel:
a) pentru cazurile prevazute la alin. (4) lit. a), ajustarea se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare prevazute la alin. (2), pentru o cincime sau, dupa caz, o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare. Ajustarea se efectueaza in perioada fiscala in care intervine evenimentul care genereaza obligatia de ajustare sau, dupa caz, in ultima perioada fiscala a fiecarui an, in conditiile prevazute prin normele metodologice. Prin exceptie, in cazul trecerii persoanei impozabile de la regimul normal de taxare la regimul de scutire pentru intreprinderile mici prevazut la art. 310, precum si in cazul livrarii bunului de capital in regim de scutire conform art. 292, ajustarea deducerii se face o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare.
Suma rezultata din ajustarea taxei se evidentiaza in decontul de taxa aferent perioadei fiscale in care a intervenit evenimentul care a generat ajustarea (livrarea bunurilor imobile), conform pct. 79 alin. (1) din Norme.
Nu se poate efectua vanzare in regim de taxare inversa, chiar daca se exercita optiunea de taxare a operatiunii, intrucat nu este indeplinita conditia prevazuta la art. 331 alin. (1) din Codul fiscal, potrivit careia „conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316”.
Daca se opteaza pentru operarea taxarii (art. 292 alin. (3) din Codul fiscal) in vederea evitarii ajustarii TVA deduse la achizitie, factura se va intocmi cu TVA in cota standard (19%) aplicata la pretul de vanzare.
Cota redusa de TVA (9%) poate fi aplicata numai in cazul vanzarii catre persoane fizice, ca parte a politicii sociale, in conditiile respectarii cerintelor impuse de art. 291 alin. (3) lit. m) din Codul fiscal: livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice.
Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care, in momentul livrarii, pot fi locuite ca atare.
Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%.
Incepand cu data de 01.01.2024, potrivit Legii nr. 296/2023, locuintele care, in momentul livrarii, pot fi locuite ca atare, in sensul dispozitiilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, reprezinta locuintele care, la data livrarii, indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:
a) acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
b) acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
c) sunt formate cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, un spatiu pentru pregatirea hranei si un grup sanitar;
d) finisajele exterioare includ cel putin: acoperis, daca, in functie de tipul constructiei, este prevazut acest element constructiv, geamuri, usa de/la intrare;
e) finisajele interioare includ cel putin: pereti finisati cu vopsea, tapet, faianta sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, usi interioare, in functie de proiect;
f) instalatii sanitare si obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar si spalator cu cuva, cu bateriile aferente;
g) instalatii electrice, inclusiv tablou, doze, intrerupatoare/comutatoare si prize.
Daca valoarea de vanzare este sub 600.000 lei (apartament impreuna cu loc de parcare) si daca apartamentul indeplineste conditiile de a fi locuit ca atare (conform reglementarilor de mai sus), se poate aplica cota de 9%, cu conditia ca persoana fizica cumparatoare sa nu mai fi achizitionat, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice, o alta locuinta cu cota redusa de 9%.
Incepand cu data de 01.01.2024, nu mai este nevoie de o declaratie notariala din partea cumparatorului persoana fizica privind achizitia unei singure locuinte cu cota redusa de TVA, intrucat se organizeaza „Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA”, in format electronic, notarii publici avand obligatia sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA, prin consultarea acestui registru, inainte de autentificarea actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate. In situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA.
Acest articol a aparut in Revista Monitorul Contabil, singura publicatie dedicata exclusiv profesionistilor din contabilitate
Rezolva profesionist orice provocare fiscal-contabila cu Monitorul Contabil!
Revista Monitorul Contabil este o publicatie de specialitate unica care nu trece neobservata in mediul fiscal-contabil datorita continutului sau exceptional si care reuseste sa-ti ofere solutii pentru problemele frecvent generate de legislatia in continua schimbare. Cuprinde informatii cu privire la toate schimbarile fiscal-contabile ale momentului, intr-un format inedit si cu o structura usor de parcurs. Click aici pentru detalii >>
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
