Vanzare teren intravilan: Cum se inregistreaza in contabilitate si care sunt obligatiile declarative

Monografie contabila pentru achizitie teren

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Monografie contabila pentru achizitie teren

Pentru achizitia terenului, monografia contabila este:

- inregistrarea avansului acordat in vederea achizitionarii terenului (daca este cazul):
4093 „Avansuri acordate pentru imobilizari corporale” = 404 „Furnizori de imobilizari”
 
- plata avansului:
404 „Furnizori de imobilizari” = 5121 „Conturi la banci in lei”

- inregistrarea taxelor notariale:
231 „Imobilizari corporale in curs de executie” = 5121 „Conturi la banci in lei” (sau 5311 „Casa in lei”)

- inregistrarea onorariilor de intermediere:
231 „Imobilizari corporale in curs de executie” = 404 „Furnizori de imobilizari”

- plata facturii emise de societatea de intermediere(daca este cazul):
404 „Furnizori de imobilizari” = 5121 „Conturi la banci in lei”
 
- achizitionarea terenului la valoarea din contract (avans+ diferenta de pret):
2111 „Terenuri” = 404 „Furnizori de imobilizari”

- decontarea avansului acordat:
404 „Furnizori de imobilizari” = 4093 „Avansuri acordate pentru imobilizari corporale”
 
- plata diferentei de pret:
404 „Furnizori de imobilizari” = 5121 „Conturi la banci in lei” (diferenta)

- transferul cheltuielilor aferente achizitiei terenului colectate in contul 231:
2111 „Terenuri” = 231 „Imobilizari corporale in curs de executie”.

Cu ocazia dezmembrarii, societatea inregistreaza parcelele respective in analiticele contului 2111, stabilind o valoare pentru fiecare (fie proportional cu suprafata, fie in baza unui raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat) sau intr-un cont de stocuri (cont 371, pe analitice) functie de scopul folosirii acestora. In cazul in care un activ care a fost initial recunoscut la terenuri este folosit ulterior pentru construirea de ansambluri de locuinte destinate vanzarii, valoarea terenului se evidentiaza distinct la stocuri, la valoarea de inregistrare in contabilitate.

Terenuri detinute in vederea vanzarii ulterioare - inregistrari contabile

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Terenuri detinute in vederea vanzarii ulterioare - inregistrari contabile

In cazul spetei noastre, potrivit OMFP 1802/2014 terenurile cumparate in scopul construirii pe acestea de ansambluri de locuinte destinate vanzarii, se inregistreaza la stocuri, deoarece terenurile detinute in vederea vanzarii ulterioare se incadreaza in categoria stocurilor.

- inregistrarea dezmembrarii in cele X loturi in functie de suprafata:
 %      =   2111
371/a1
371/a2
371/a3
…
371/aX
 
- inregistrarea vanzarii terenurilor:
411 = %
        707

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Aspecte privind TVA

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Aspecte privind TVA

Din punct de vedere fiscal, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal este scutita de TVA:

f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

Este important de precizat ca detinerea certificatului de urbanism califica un teren ca fiind construibil.

Pentru vanzarea acestui teren, la momentul incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica se va solicita certificatul de urbanism prin care se certifica faptul ca acel teren este construibil.

In acest context, am in vedere prevederile pct. 55 alin. (6) din Codul fiscal "(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal."

Asadar, societatea din speta noastra, in calitate de persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, la vanzarea unui teren construibil va aplica TVA  in cota standard de 21%, indiferent ca beneficiarul este PF, PJ neplatitoare de TVA/platitoare de TVA. Cu titlu de exceptie, daca beneficiarul este PJ platitoare de TVA, atunci se va urma procedeul taxarii inverse (societatea noastra ar insemna sa emita factura fara TVA, iar cumparatorul sa efectueze taxare inversa prin nota contabila 4426=4427).

La achizitia terenului, persoana fizica este considerata persoana neimpozabila din punctul de vedere al TVA, deoarece nu se considera ca realizeaza operatiuni din sfera de aplicare a TVA daca vinde un teren proprietate personala. In situatia prezentata, pentru societata dvs. in calitate de cumparator al terenului, operatiunea este neimpozabila din punct de vedere al TVA. Persoanele impozabile inregistrate in scopuri de tva in Romania care realizeaza achizitii de bunuri primite de la persoane neinregistrate in scopuri de tva vor declara ca document de achizitie contractele incheiate cu persoanele fizice. 

Obligatii declarative

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Obligatii declarative

Din punct de vedere declarativ, societatea are urmatoarele obligatii:

• In Declaratia 300, operatiunea se inscrie la randul 28 - Achizitii de bunuri si servicii scutite de taxa sau neimpozabile .
• In Declaratie 394, in baza contractului de vanzare cumparare,operatiunea se va inscrie in cartusul D –„Achizitii”, tip de partener 2 -Parteneri  neiregistrati in scopuri de tva, la rubrica  achizitii de bunuri si servicii (N) de la neplatitorii de TVA  declarand numarul si valoarea totala a achizitiilor de bunuri.
• Declararea terenului la DITL in termen de 30 de zile de la data dobandirii.
   

Raspuns oferit in luna noiembrie 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.