Vanzare teren si achizitie imobil. Ce prevederi legate de taxarea inversa se vor aplica?

 

Vom analiza, prin cele ce urmeaza, situatia in care o societate, microintreprindere, vinde un teren inregistrat in contabilitate la valoarea de 74.000 lei la valoarea de 1 milion euro + TVA si achizitioneaza o cladire de la acelasi partener la valoarea de 700.000 euro + TVA. Stabilim daca se emite factura pe toata valoarea terenului cu taxare inversa.

De asemenea, vom vedea daca intra valoarea acestei facturi in baza de impozitare la impozit microintreprindere. In caz afirmativ, stabilim care sunt pasii care urmeaza a fi facuti pentru a trece la impozit pe profit. In plus, stabilim daca vom factura cladire cu taxare inversa sau daca se poate trata drept schimb in sensul ca sa se emita factura doar pe diferenta intre cele doua active.

1. Daca vanzarea terenului se face catre o  persoana impozabila inregistrata in scop de TVA din punct de vedere al TVA,  veti aplica taxarea inversa conform prevederilor art. 331 alin.(2) lit g) din Codul fiscal. Astfel, veti emite factura in regim de taxare inversa.

Cumparatorul (beneficiarul) va calcula taxa pe valoarea adaugata si o va inregistra in decontul de TVA (300) atat ca TVA deductibila cat si colectata (4426=4427). Pretul de vanzare trebuie sa reflecte pretul pietei, in momentul vanzarii.

2.  Vanzarea terenului intra in baza de impozitzare a impozitului pe veniturile microintreprinderilor de la art. 53 din Codul fiscal.

Conform prevederilor de la art. 52 si 55 din Codul fiscal:
“Art. 52 - Reguli de iesire din sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderii in cursul anului
(1)Daca in cursul unui an fiscal o microintreprindere realizeaza venituri mai mari de 100.000 euro sau ponderea veniturilor realizate din consultanta si management in veniturile totale este de peste 20% inclusiv, aceasta datoreaza impozit pe profit, incepand cu trimestrul in care s-a depasit oricare dintre aceste limite.
(2)Limitele fiscale prevazute la alin. (1) se verifica pe baza veniturilor inregistrate cumulat de la inceputul anului fiscal. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel valabil la inchiderea exercitiului financiar precedent.

(4)Calculul si plata impozitului pe profit de catre microintreprinderile care se incadreaza in prevederile alin. (1) si (3) se efectueaza luand in considerare veniturile si cheltuielile realizate incepand cu trimestrul respectiv."
 
“Art. 55: Termenele de declarare a mentiunilor
(1)Persoanele juridice care se infiinteaza in cursul unui an fiscal, precum si microintreprinderile care intra sub incidenta prevederilor art. 52 comunica organelor fiscale competente aplicarea/iesirea din sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderilor, potrivit prevederilor Codului de procedura fiscala.
 
Astfel, microintreprinderile care se afla in aceasta situatie trebuie sa comunice organelor fiscale teritoriale iesirea din sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderilor prin completarea si depunerea formularului 010 "Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni/Declaratie de radiere pentru persoane juridice, asocieri si alte entitati fara personalitate juridica",  in termen de 15 zile de la data modificarii ulterioare a datelor declarate initial.
3. Conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:
“Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.
 
In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare."
 
In Normele metodologice, date in aplicarea art. 292 alin. (2) din noul Cod fiscal, avem urmatoarele prevederi la pct. 55 alin. (1), (4)-(6):

"55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

 a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.
 
Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.

(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.

(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal."
 
Prin urmare, in cazul in care este vorba despre o constructie veche, in conditiile mai inainte mentionate livrarea se poate face in regim de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit f) din Codul fiscal.

Daca constructia si terenul au acelasi numar cadastral, constructia urmeaza regumul TVA al terenului, daca acesta are suprafata mai mare si invers.
 
In cazul in care constructia se va vinde in regim de scutire de TVA, daca s-a dedus TVA, la o eventuala  transformare/modernizare a caldirii dupa data aderarii Roamaniei la UE (01.01.2007) iar valoarea fiecarei transformari sau modernizari efectuate depaseste 20% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, trebuie ajustata taxa pe valoarea adaugata, conform prevederilor de  la art. 305 alin. (2) lit. d) din noul Cod fiscal,  a celor de la pct. 79 din Normele metodologice de aplicare.
 
Desigur, se poate opta si pentru facturarea cu TVA, conform prevederilor de la art. 292 alin. (3) din noul Cod fiscal, prin depunerea unei notificari la organul fiscal de care apartineti. In acest caz, nu mai este necesara ajustarea TVA.

Daca vanzarea se face catre persoane impozabile inregistrate in scop de TVA, veti aplica taxarea inversa conform prevederilor art. 331 alin.(2) lit g) din Codul fiscal.

4. Conform prevederilor de la art. 272 din Codul fiscal, in cazul unei operatiuni care implica o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii in schimbul unei livrari de bunuri si/sau prestari de servicii, fiecare persoana impozabila se considera ca a efectuat o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii cu plata.
 
La pct. 9 alin. (2) din Normele metodologice, se prevede ca:

“Fiecare operatiune din cadrul schimbului este tratata separat, aplicandu-se prevederile prezentului titlu in functie de calitatea persoanei care realizeaza operatiunea, cotele si regulile aplicabile fiecarei operatiuni in parte."

Prin urmare, fiecare persoana emite o factura pentru fiecare activ vandut, aplicand cotele de TVA si regulile aplicabile fiecarei operatiuni in parte.
 

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Dana Hristu - Consultant fiscal si expert contabil si auditor financiar