Intrebare:
Societatea noastra, inregistrata in scop TVA, a construit o cladire (constructia a inceput in 2007 si s-a terminat in 2010) cu mai multe apartamente. In anul 2010 se hotaraste vanzarea cladirii catre asociat la valoarea pietei, valoare care este mai mica decat valoarea investitiei (care a fost inregistrata in cont 231). Care sunt implicatiile fiscale (impozit profit + TVA), avand in vedere ca s-a dedus tot TVA-ul afferent investitiei.
Â
Raspuns:
Potrivit art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal sunt scutite de TVAÂ livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
In acest sens:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2024 varianta tiparita
Manual de politici contabile - Stick USB
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;
In acest sens, punctul 37 alin. (3) din Titlul VI al Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal stabileste ca se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau a unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor mentionate la pct. 4 al art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.
In cazul prezentat, nu se aplica scutirea de taxa pe valoare adaugata prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal intrucat constructia ce urmeaza a fi livrata este o constructie noua.
Astfel cum prevede art. 137 alin. (1) lit. a) din legea mentionata, pentru livrari de bunuri si prestari de servicii, altele decat cele prevazute la lit. b) si c), baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor ori prestator din partea cumparatorului, beneficiarului sau a unui tert, inclusiv subventiile direct legate de pretul acestor operatiuni.
Asadar, pentru vanzarea cladirii societatea v-a emite factura cu TVA colectata.
Societatea nu are obligatia de a colecta TVA la nivelul taxei deduse aferenta investitiei efectuata.
Potrivit art. 7 alin. (1) punctul 21 lit. b) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, o persoana fizica este afiliata cu o persoana juridica daca persoana fizica detine, in mod direct sau indirect, inclusiv detinerile persoanelor afiliate, minimum 25% din valoarea/numarul titlurilor de participare sau al drepturilor de vot detinute la persoana juridica ori daca controleaza in mod efectiv persoana juridica.
Intrucat cladirea se va vinde catre o persoana afiliata societatii, trebuie sa aveti in vedere prevederile art. 11 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, potrivit carora:
„ Art. 11. - (1) La stabilirea sumei unui impozit sau a unei taxe in intelesul prezentului cod, autoritatile fiscale pot sa nu ia in considerare o tranzactie care nu are un scop economic sau pot reincadra forma unui tranzactii pentru a reflecta continutul economic al tranzactiei.
 (.....)
(2) In cadrul unei tranzactii intre persoane romane si persoane nerezidente afiliate, precum si intre persoane romane afiliate, autoritatile fiscale pot ajusta suma venitului sau a cheltuielii oricareia dintre persoane, dupa cum este necesar, pentru a reflecta pretul de piata al bunurilor sau al serviciilor furnizate in cadrul tranzactiei. La stabilirea pretului de piata al tranzactiilor intre persoane afiliate se foloseste cea mai adecvata dintre urmatoarele metode:
  a) metoda compararii preturilor, prin care pretul de piata se stabileste pe baza preturilor platite altor persoane care vand bunuri sau servicii comparabile catre persoane independente;
  b) metoda cost-plus, prin care pretul de piata se stabileste pe baza costurilor bunului sau serviciului asigurat prin tranzactie, majorat cu marja de profit corespunzatoare;
  c) metoda pretului de revanzare, prin care pretul de piata se stabileste pe baza pretului de revanzare al bunului sau serviciului vandut unei persoane independente, diminuat cu cheltuiala cu vanzarea, alte cheltuieli ale contribuabilului si o marja de profit;
  d) orice alta metoda recunoscuta in liniile directoare privind preturile de transfer emise de Organizatia pentru Cooperare si Dezvoltare Economica.”
Aceste metode de stabilire a pretului de piata sunt detaliate in normele metodologice date in aplicarea acestui articol.
Astfel cum prevede art. 79 alin. (2) din Ordonanta Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in vederea stabilirii preturilor de transfer, contribuabilii care desfasoara tranzactii cu persoane afiliate au obligatia ca, la solicitarea organului fiscal competent, sa intocmeasca si sa prezinte, in termenele stabilite de acesta, dosarul preturilor de transfer, al carui continut este reglementat de OANAF 222/2008 privind continutul dosarului preturilor de transfer.
In conformitate cu prevederile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, pentru determinarea profitului impozabil sunt considerate cheltuieli deductibile numai cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile, inclusiv cele reglementate prin acte normative in vigoare.
In acest sens, dispozitiile punctului 22 din Titlul II al Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal stabilesc ca sunt cheltuieli efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile cheltuielile inregistrate cu realizarea si comercializarea bunurilor, prestarea serviciilor sau executarea lucrarilor. Â
Asadar, sunt deductibile cheltuielile inregistrate cu realizarea si comercializarea bunurilor, prestarea serviciilor sau executarea lucrarilor, inclusiv cele reglementate prin acte normative in vigoare, prin a caror valorificare se obtin venituri impozabile.
In conformitate cu prevederile art.7 alin. (1) pct.33 lit.c) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, pentru mijloace fixe amortizabile si terenuri valoarea fiscala reprezinta „costul de achizitie, de productie sau valoarea de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, la data intrarii in patrimoniul contribuabilului, utilizata pentru calculul amortizarii fiscale, dupa caz.”
Potrivit art. 24 alin.(15) din aceeasi lege, pentru mijloacele fixe amortizabile, deducerile de amortizare se determina fara a lua in calcul amortizarea contabila. Castigurile sau pierderile rezultate din vanzarea ori din scoaterea din functiune a acestor mijloace fixe se calculeaza pe baza valorii fiscale a acestora, diminuata cu amortizarea fiscala.
Ca atare, intrucat prevederile Legii 571/2003 privind Codul fiscal nu impun ca nivelul veniturilor obtinute sa fie peste nivelul cheltuielilor, consideram ca, valoarea neamortizata fiscal din momentul vanzarii cladirii este considerata cheltuiala deductibila pentru determinarea profitului impozabil, fiind o cheltuiala efectuata in scopul realizarii de venituri impozabile.
