Contracte de inchiriere cu persoane fizice: calcul impozit pe chirie si monografie contabila

Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent.
 
In vederea inregistrarii contractului, contribuabilii depun Cererea de inregistrare a contractelor de locatiune, insotita de o copie a contractului de inchiriere.

Conformitatea cu originalul a copiei contractului de inchiriere se efectueaza de catre locator prin inscrierea mentiunii "conform cu originalul" si prin semnatura acestuia.

Daca bunul a carui folosinta se cedeaza este detinut in comun, fiecare coproprietar are obligatia inregistrarii contractului de inchiriere la organul fiscal competent.

Impozit pe chirii - formula de calcul

Impozit pe chirii = (Chirie lunara - 20% cheltuieli forfetare) x 10% cota de impozit

Inchiriere apartament de la o persoana fizica - Studiu de caz

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Inchiriere apartament de la o persoana fizica - Studiu de caz

Intrebare: "Societatea inchiriaza un apartament de la o persoana fizica. Care este monografia contabila pentru plata utilitatilor pentru facturile de la gaz, apa, energie, intretinere pe numele persoanei fizice a apartamentului inchiriat daca la calculul impozitului pe venit la chirie se adauga si cheltuielile cu utilitatile? Care este temeiul legal si daca contractul de inchiriere mai trebuie inregistrat la ANAF."

Raspuns:
Potrivit art. 84 1 alin. (1), (3), (4), (5) si (6) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal:
(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, (...), platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
(...)
(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, (...), se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Incepand cu anul 2024, venitul net din cedarea folosintei bunurilor (atat mobile cat si imobile) se stabileste la fiecare plata, de catre platitoriul de venit, persoana juridica, prin deducerea din venitul brut (valoarea stabilita in contract) a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorul de venituri, la momentul platii veniturilor.

Venitul brut luna = chiria din contract pe luna
Venitul net lunar = chiria din contract pe luna - 20% x chiria din contract pe luna
Impozit pe venitul din chirie pe luna = (venitul din chirie in luna - 20% x venitul din chirie in luna) x 10% = Venitul net lunar x 10%.
Chirie lunara de plata = chiria din contract - impozitul pe venit retinut.

Asadar, la data platii chiriei, chiriasul (persoana juridica) va calcula impozitul pe chirii si va achita proprietarului, persoana fizica, chiria lunara stabilita prin contract, dar diminuata cu impozitul calculat.

In ceea ce priveste utilitatile, in cazul in care contractul de inchiriere specifica faptul ca aceste cheltuieli sunt responsabilitatea chiriasului persoana juridica, acestea sunt deductibile conform contractului si documentelor intocmite cu proprietarul spatiului (proces verbal cu facturile de utilitati anexate, decont de cheltuieli sau orice alt document agreat de parti, in care se detaliaza valoarea utilitatilor).

Recuperarea costurilor pentru utilitati de la chiriasi nu va fi considerata parte a venitului brut obtinut de proprietarul persoana fizica din inchirierea bunurilor. Aceasta prevedere este valabila atunci cand contractele de inchiriere prevad ca responsabilitatea pentru utilitati in spatiile inchiriate revine chiriasilor, acestia fiind obligati sa ramburseze proprietarului contravaloarea utilitatilor consumate in legatura cu folosirea spatiilor.

Societatea va justifica cheltuielile efectuate in baza unui Decont de cheltuieli la care se vor anexa facturile emise de furnizorii de utilitati, contractul incheiat cu proprietarul in care se stipuleaza ca aceste cheltuieli sunt in sarcina societatii.

Cheltuielile cu utilitatile aferente spatiului inchiriat de la o persoana fizica sunt deductibile daca in contractul de inchiriere este prevazut ca aceste cheltuieli sunt suportate de catre societate.

Societatea nu va putea deduce TVA aferenta facturilor emise de furnizori, deoarece nu detine o factura care sa cuprinda toate informatiile prevazute la art. 319 din Codul fiscal, respectiv la numele beneficiarului ar trebui sa apara denumirea si datele de identificare ale societatii.

Cheltuielile se inregistreaza dupa natura lor, pe baza decontului de cheltuieli.

Monografie contabila venituri din chirii

Monografia contabila este:

612 = 462 in baza contractului de inchiriere si
462 = 446 retinere impozit
446 = 5121
462 = 5121

In opinia mea, utilitatile se inregistreza contabil in baza unui decont de cheltuieli:
605 = 542 analitic plata utilitati
542 analitic = 5121

Atentie la inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF!

Contractul de inchiriere al apartamentului trebuie inregistrat la organul fiscal, de catre locator-persoana fizica, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea lui , in conformitate cu punctul 1 din Anexa 1 Procedura de inregistrare a contractelor de locatiune care face parte din O.P.A.N.A.F. nr. 2031/2022 privind modificarea si completarea Ordinului presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 114/2019 pentru aprobarea Procedurii de inregistrare a contractelor de locatiune, precum si a modelului si continutului formularului "Cerere de inregistrare a contractelor de locatiune":

1. Persoanele fizice care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, potrivit art. 120 alin. (6 1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare.

Important! In cazul neindeplinirii obligatiei de inregistrare a contractelor de inchiriere, organul fiscal competent notifica persoanele fizice care figureaza in evidentele fiscale cu venituri obtinute din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal.
 

Raspuns oferit in luna ianuarie 2025 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Foto: pexels.com