Achizitia si amenajarea unui spatiu comercial cu utilizare mixta: Tratament fiscal si monografie contabila cu TVA de 21%

Cadrul general TVA

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cadrul general TVA

In 2025:

• o societate cumpara un spatiu comercial de 100 mp
• 60 mp sunt folositi pentru activitatea proprie (punct de lucru)
• 40 mp sunt dati in chirie unei societati, factura de chirie este emisa fara TVA

Societatea este platitoare de TVA si impozit pe profit. Din acest moment vorbim de persoana impozabila cu regim mixt.

Art. 292 alin. (2) lit. e din Codul fiscal prevede ca arendarea, concesionarea, inchirierea bunurilor imobile sunt operatiuni scutite de TVA, fara drept de deducere, cu posibilitatea de optiune pentru taxare la art. 292 alin. (3).

Cum dvs facturati chiria fara TVA, aplicati regimul de scutire, deci inchirierea NU da drept de deducere a TVA.

Pentru ca faceti atat operatiuni taxabile (activitatea din punctul de lucru), cat si operatiuni scutite fara drept de deducere (chiria fara TVA), sunteti persoana impozabila cu regim mixt in sensul art. 300 din Codul fiscal.

Deducerea TVA la achizitie si amenajare

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Deducerea TVA la achizitie si amenajare

Art. 300 stabileste regulile pentru persoana impozabila cu regim mixt:

• TVA aferenta achizitiilor destinate exclusiv operatiunilor cu drept de deducere se deduce integral
• TVA aferenta achizitiilor destinate exclusiv operatiunilor scutite fara drept de deducere nu se deduce
• pentru achizitii cu utilizare mixta se foloseste, in primul rand, alocare directa pe baza unor criterii obiective (de exemplu suprafata); pro rata se aplica doar pentru cheltuieli unde nu se poate separa destinatia

In cazul dvs, criteriul obiectiv este suprafata:

• 60 mp din 100 mp 60% pentru activitatea taxabila
• 40 mp din 100 mp 40% pentru activitatea scutita

Prin urmare, pentru TVA la achizitie si amenajare:

• 60% din TVA este deductibila
• 40% din TVA este nedeductibila

Aceasta regula se aplica atat la achizitia spatiului, cat si la facturile de amenajare, indiferent daca amenajarea se capitalizeaza sau se trece direct pe cheltuiala. Pentru TVA conteaza destinatia, nu contul in care inregistrati cheltuiala.

Agenda Fiscala a Contabilului 2026

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026 stick USB

Vezi AICI detalii

Cartea Verde a Contabilitatii 2026

Vezi AICI detalii

Ce faceti cu TVA nedeductibila:

• daca este vorba de imobilizare (cladire, amenajari capitalizate) TVA nedeductibila se include in costul activului, conform regulilor din OMFP 1802 privind costul de achizitie (taxele nerecuperabile se includ in cost)
   
• daca este vorba de amenajari care nu cresc valoarea bunului si se trec pe cheltuiala TVA nedeductibila merge pe cheltuiala (de regula 635)

Bun de capital si ajustarea TVA

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Bun de capital si ajustarea TVA

Cladirea si modernizarile semnificative sunt bunuri de capital in sensul art. 305 din Codul fiscal: imobilizari corporale pentru care TVA aferenta se ajusteaza pe termen lung.

Art. 305 stabileste ca:
- pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformari sau modernizari ale acestuia, daca fiecare modernizare depaseste 20% din valoarea imobilului, perioada de ajustare este de 20 de ani, cate 1/20 pe an

Perioada de ajustare incepe:

• la 1 ianuarie a anului in care cladirea a fost achizitionata sau receprionata, pentru achizitie
• la 1 ianuarie a anului in care imobilul este folosit pentru prima data dupa transformare, pentru modernizari

Cum achizitia si amenajarea au loc in 2025:
- bunul de capital intra in perioada de ajustare 2025 - 2044

Daca de la inceput deduceti TVA doar pentru 60% (partea folosita la activitatea taxabila) si proportia de utilizare si regimul de inchiriere raman aceleasi, nu veti avea ajustari ulterioare, doar trebuie sa tineti evidenta cladirii si amenajarilor in registrul de bunuri de capital, asa cum cere art. 305 alin. (8).

Daca ulterior:

• modificati suprafata inchiriata sau folosita intern
• sau optati sa facturati chiria cu TVA

...atunci ajustati TVA dedusa, cate 1/20 pentru fiecare an ramas din perioada de 20 de ani, conform art. 305 alin. (4) si (5).

Important: Amenajarile trecute direct pe cheltuiala (reparatii, zugraveli, reimpartiri fara cresterea beneficiilor economice viitoare) nu sunt bunuri de capital si NU intra in ajustarea pe 20 de ani. La acestea aplicati doar regula 60% / 40% la momentul deducerii.

Cheltuieli si impozit pe profit

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cheltuieli si impozit pe profit

Art. 25 din Codul fiscal spune ca sunt cheltuieli deductibile la calculul rezultatului fiscal cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii economice.

Art. 28 din Codul fiscal stabileste ca cheltuielile aferente achizitionarii, construirii si investitiilor la mijloace fixe amortizabile se recupereaza prin amortizare fiscala, in conditiile articolului.

Consecinte pentru dvs:
- veniturile din chirii sunt venituri impozabile la impozitul pe profit (faptul ca sunt scutite de TVA nu le face neimpozabile)
- amortizarea cladirii si a amenajarilor capitalizate este, in principiu, cheltuiala deductibila fiscal, in masura in care este calculata conform art. 28
- cheltuielile cu amenajarile trecute direct pe cheltuiala (631, 611 etc) sunt deductibile daca sunt justificate si aferente activitatii economice (activitate proprie + inchiriere)

TVA nedeductibila:

• daca este capitalizata in costul cladirii sau amenajarii se recupereaza prin amortizare, care este cheltuiala deductibila
• daca este trecuta direct pe cheltuiala (cont 635) este, in general, cheltuiala deductibila, pentru ca este aferenta activitatii economice si nu este listata ca nedeductibila expres la art. 25 alin. (4)

Nu exista o limitare de tipul doar 60% din amortizare este deductibila la impozitul pe profit. Limitarea pe 60% se aplica doar la TVA, la dreptul de deducere, nu la cheltuieli.

Amenajare capitalizata vs amenajare pe cheltuiala

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Amenajare capitalizata vs amenajare pe cheltuiala

Regulile contabile din OMFP 1802 spun, in esenta:

• cheltuielile ulterioare la imobilizari se capitalizeaza daca imbunatatesc activul (cresc durata de viata, capacitatea sau calitatea beneficiilor economice viitoare)
• cheltuielile de natura reparatiilor si intretinerii curente se recunosc direct pe cheltuiala perioadei

Deci:

• daca amenajarea creste valoarea sau functionalitatea spatiului (compartimentari definitive, instalatii fixe, finisaje pentru a aduce spatiul la un stadiu superior) o tratati ca imobilizare: initial in 231, apoi in 212, amortizare conform art. 28 Cod fiscal
• daca amenajarea nu creste valoarea bunului (zugraveli, mici reparatii, cosmetizari, reamenajari minore) se trece direct pe cheltuiala, asa cum ati mentionat

In ambele situatii, la TVA aplicati aceeasi logica: 60% deductibil, 40% nedeductibil.

Monografie contabila cu TVA 21%

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Monografie contabila cu TVA 21%

Fac un exemplu numeric, usor de adaptat la sumele reale.

Achizitia spatiului comercial (imobilizare)

Presupunem:

• pret fara TVA: 1.000.000 lei
• TVA 21%: 210.000 lei

Din TVA:

TVA aferenta celor 60 mp (activitate taxabila) = 60% 210.000 = 126.000 lei (deductibila)
TVA aferenta celor 40 mp (inchiriere scutita) = 40% 210.000 = 84.000 lei (nedeductibila)

a) Inregistrare factura initiala:
212 Constructii = 404 Furnizori imobilizari 1.000.000
4426 TVA deductibila = 404 Furnizori imobilizari 210.000

b) Corectare pentru TVA nedeductibila (inclusa in cost):
212 Constructii = 4426 TVA deductibila 84.000

Dupa aceasta:
in 212 aveti 1.084.000 lei (1.000.000 + 84.000)
in 4426 ramane TVA deductibila 126.000 lei (210.000 84.000)

c) Plata furnizorului:
404 Furnizori imobilizari = 5121 Conturi la banci 1.210.000

Recomandare practica: puteti tine 212 analitic separat, de exemplu:
212.1 Spatiu utilizat in activitatea proprie (60%)
212.2 Spatiu inchiriat (40%)
dar fiscal TVA oricum se deduce doar pentru 60%.

Amenajare care se capitalizeaza (investitie)

Presupunem:

• baza amenajare: 100.000 lei
• TVA 21%: 21.000 lei

Din TVA:
60% deductibila = 12.600 lei
40% nedeductibila = 8.400 lei

a) Factura de amenajare, inregistrata ca imobilizare in curs:
231 Imobilizari corporale in curs = 404 Furnizori 100.000
4426 TVA deductibila = 404 Furnizori 21.000

b) Capitalizarea TVA nedeductibile in cost:
231 Imobilizari corporale in curs = 4426 TVA deductibila 8.400
Acum 231 are 108.400 lei, iar in 4426 raman 12.600 lei TVA deductibila.

c) La finalizarea amenajarii si darea in folosinta:
212 Constructii (analitic Amenajari) = 231 Imobilizari in curs 108.400

d) Amortizare lunara (de exemplu, durata 10 ani sau in linie cu cladirea, conform politicilor si art. 28):
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor = 2812 Amortizarea constructiilor suma lunara

Amortizarea este cheltuiala deductibila fiscal.

Amenajare care nu creste valoarea bunului (direct pe cheltuiala)

Presupunem:

• baza amenajare minora (zugraveli, reparatii): 50.000 lei
• TVA 21%: 10.500 lei

Din TVA:
60% deductibila = 6.300 lei
40% nedeductibila = 4.200 lei

a) Inregistrare factura:
611 Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile = 401 Furnizori 50.000
4426 TVA deductibila = 401 Furnizori 10.500

b) TVA nedeductibila aferenta inchirierii scutite:
635 Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte asimilate
= 4426 TVA deductibila 4.200

Dupa aceasta, in 4426 raman 6.300 lei TVA deductibila.
Atat 611, cat si 635 sunt, in principiu, cheltuieli deductibile fiscal, fiind efectuate in scopul desfasurarii activitatii economice, conform art. 25 Cod fiscal.

Facturarea chiriei fara TVA

Presupunem chirie lunara 5.000 lei, fara TVA.

a) Emiterea facturii:
4111 Clienti = 706 Venituri din redevente, locatii de gestiune si chirii 5.000
Pe factura veti mentiona, in mod normal, ca operatiunea este scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e Cod fiscal.

b) Incasare:
5121 Conturi la banci in lei = 4111 Clienti

Concluzie

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Concluzie

Inchirierea fara TVA intra la scutiri de TVA fara drept de deducere, art. 292 alin. (2) lit. e Cod fiscal.
Sunteti persoana cu regim mixt, art. 300: pentru cladire si amenajari deduceti TVA doar pentru 60% (partea folosita la activitatea taxabila); 40% TVA este nedeductibila.

Cladirea si amenajarile capitalizate sunt bunuri de capital, TVA se poate ajusta pe 20 de ani daca se schimba destinatia sau regimul de taxare, art. 305.

Amenajarile care nu cresc valoarea bunului se trec pe cheltuiala, dar la TVA aplicati aceeasi regula 60% / 40%.

La impozitul pe profit, amortizarea si cheltuielile aferente (inclusiv TVA nedeductibila capitalizata sau cheltuieli 635) sunt, in principiu, deductibile, pentru ca sunt efectuate in scopul activitatii economice, conform art. 25 si 28 Cod fiscal.

Raspuns oferit in luna noiembrie 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.