Vanzarea unui apartament catre o persoana fizica. Factura cu TVA sau nu?

Cum se procedeaza atunci cand o persoana juridica vinde un apartament catre o persoana fizica? Factura se face cu TVA sau este suficient contractul de vanzare? Daca te macina aceste intrebari si pe tine, avem o veste buna. Prezentam astazi, cu ajutorul specialistului nostru in domeniu, cum se face procedura de vanzare si ce prevede legea.

Vanzarea unui apartament catre o persoana fizica: raspunsul specialistului

Desigur, trebuie sa intocmiti si facturi pentru vanzarile la persoane fizice.

 Din punct de vedere al TVA, conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:

"Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.

In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare."

Asadar, daca este vorba despre o constructie veche, vanzarea apartamentui se face in regim de scutire de TVA, fara drept de deducere, indiferent daca vanzarea se face catre o persoana fizica sau o persoana inregistrata in scop de TVA.

Factura se emite fara TVA, cu mentiunea "scutit de TVA cf. art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal".

Cheltuieli deductibile si nedeductibile

Vezi AICI detalii

Cartea Verde a PFA Contabilitatea si obligatiile fiscale

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2024 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

In cazul in care apartamentul se va vinde in regim de scutire de TVA, daca s-a dedus TVA, la achizitie sau la o eventuala transformare/modernizare a acestuia dupa data aderarii Romaniei la UE (01.01.2007), iar valoarea fiecarei transformari sau modernizari efectuate depaseste 20% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, trebuie ajustata taxa pe valoarea adaugata, conform prevederilor de  la art. 305 alin. (2) lit. d) din Codul fiscal,  a celor de la pct. 79 din Normele metodologice de aplicare.
 

Inregistrarea contabila pentru ajustarea TVA va fi:

635 = 4426

 Desigur, se poate opta si pentru facturarea cu TVA, conform prevederilor de la art. 292 alin. (3) din  Codul fiscal, prin depunerea unei notificari la organul fiscal de care apartineti.

In acest caz, nu mai este necesara ajustarea TVA.

 Daca vanzarea se face catre o persoana neinregistrata in scop de TVA (ex. persoana fizica), vanzarea se va face cu TVA 19%, in cazul in care s-a stabilit ca vanzarea se va face in regim de taxare al TVA.

Daca vanzarea se face catre o  persoana impozabila inregistrata in scop de TVA din punct de vedere al TVA,  veti aplica taxarea inversa conform prevederilor art. 331 alin.(2) lit g) din Codul fiscal.

Pretul de vanzare trebuie sa reflecte pretul pietei, in momentul vanzarii.

De asemenea, cota de 5% pentru TVA se aplica pentru: "livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale"prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal si 38 alin. (2) –(7) din normele metodologice.
 

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Dana Hristu - Consultant fiscal si expert contabil si auditor financiar.