Cheltuieli privind modernizarea unei cladiri

Cheltuieli privind modernizarea unei cladiri care are proprietar, iar modernizarea este facuta de firma care are contract de inchiriere

„Pentru determinarea profitului impozabil sunt considerate cheltuieli deductibile numai cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile“ – art. 21 Legea nr. 581/2003 privind Codul fiscal. Va propunem sa analizam o categorie de cheltuieli care prin natura lor fac sa creasca valoarea unei imobilizari corporale sau sa reprezinte cheltuiala curenta a perioadei.

Cheltuielile efectuate pentru intretinerea si functionarea imobilizarilor corporale reprezinta, de regula, cheltuieli ale exercitiului si afecteaza contul de profit si pierdere al perioadei.

Sunt unele situatii in care cheltuielile efectuate au ca efect imbunatatirea parametri lor functionali, ceea ce permite fie obtinerea de venituri suplimentare, fie reduceri de costuri sau imbunatatirea conditiilor pentru desfasurarea activitatii, aceste lucrari fiind incadrate in categoria modernizarilor.

In cazul lucrarilor de modernizare efectuate la imobilizarile corporale inchiriate sau date in locatie de gestiune, amortizarea cheltuielilor de investitii si a celor cu modernizarea este in sarcina agentului economic care a efectuat investitia.

Recuperarea acestor cheltuieli se face prin includerea in cheltuieli de exploatare pe perioada initiala a contractului de concesiune, inchiriere sau locatie de gestiune sau pe durata normala de utilizare ramasa, dupa caz.

In situatia in care durata normala de utilizare este mai mica decat perioada initiala a contractului, recuperarea cheltuielilor de investitii se face pe durata normala de utilizare ramasa.

La incetarea contractului de concesiune, inchiriere sau locatie de gestiune, valoarea investitiilor, nediminuta cu amortizarea calculata, se cedeaza proprietarului, pentru a majora corespunzator valoarea de intrare a mijloacelor fixe.

In procesul-verbal de predare – preluare a investitiei se va mentiona si amortizarea calculata de beneficiar, pentru ca proprietarul sa poata inregistra uzura corespunzatoare noii valori de intrare, conform H.G. nr. 568/2.000 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice a Legii nr. 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale, cu modificarile ulterioare, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 909/1997.

Ulterior intrarii activului imobilizat se pot efectua in legatura cu acesta o serie de cheltuieli care pot fi grupate in doua categorii:

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

– cheltuieli privind modernizarea investitiei initiale;

– cheltuieli cu reparatiile si intretinerile privind activele imobilizate.

Conform IAS 16 „Imobilizari corporale“, cheltuielile cu modernizarea sunt recunos cute ca o componenta care mareste valoarea contabila initiala. Pentru a fi astfel recunoscute, acestea trebuie sa contribuie efectiv la cresterea performantelor sau a randamentului activului imobilizat, concretizata in:

– modificarea imobilizarii corporale pentru a-i extinde durata de viata utila, inclusiv sporirea capacitatii economice;

– modernizarea unor componente ale imobilizarilor corporale, cu scopul de a obtine imbunatatiri substantiale ale calitatii productiei.

Consideram ca aceste cheltuieli trebuie sa fie adaugate la valoarea contabila neta a activului numai in cazul in care imbunatatesc performantele respectivului activ fata de parametrii de functionare stabiliti initial, rezultand astfel beneficii economice viitoare suplimentare fata de cele evaluate initial.

Daca unei imobilizari corporale, pe parcursul duratei de utilizare economica sunt efec- tuate cheltuieli cu scopul repararii, reabilitarii, modernizarii etc., astfel de cheltuieli sunt denumite cheltuieli ulterioare.

Sfatul nostru este acela ca astfel de cheltuieli ulterioare aferente unei imobilizari cor- porale trebuie recunoscute drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate.

Pentru o mai buna intelegere incercam sa va dam cateva exemple de cheltuieli ulte- rioare:

– modernizarea unor componente ale imobilizarilor corporale cu scopul obtinerii de cresteri substantiale ale calitatii productiei sau activitatii;

– efectuarea unor lucrari la imobilizarile corporale care au ca scop sporirea capacitatii de exploatare/utilizare, reducerea pierderilor tehnologice;

– efectuarea unor lucrari de modernizare la cladiri si constructii existente care au ca scop sporirea gradului de confort si ambient.

Asadar putem sa remarcam ca reparatiile sau intretinerea imobilizarilor corporale reprezinta cheltuieli care nu se adauga la valoarea contabila initiala si, asa cum am mai spus, ele reprezinta cheltuieli ale perioadei cand au fost efectuate.

Va propunem urmatoarea situatie:

Se inchiriaza o cladire cu valoarea contabila de 10.000 lei, cu o chirie lunara de 100 lei. Chiriasul executa lucrari de modernizare, efectuand-se in acest scop urmatoarele chel- tuieli, care se amortizeaza pe o perioada de 1 an, cand expira contractul de inchiriere:

• cheltuieli cu energia facturata de catre furnizor, care se achita cu op prin banca: 600 lei plus TVA;
• cheltuieli cu materiale auxiliare: 3.000 lei

Pentru o mai buna intelegere vom aborda inregistrarile contabile atat in contabili- tatea chiriasului, cat si in contabilitatea proprietarului.

a) In contabilitatea chiriasului:

Preluarea cladirii pe baza de proces-verbal de predare-primire:

8031 Imobilizari corporale luate cu chirie 10.000 lei

In legatura cu conturile extrabilantiere, daca programul dumneavoastra de contabilitate nu permite evidentierea lor sub totalul rezultat, va sugeram sa aveti fisa de cont cu aceste inregistrari.

Primirea facturii privind chiria lunara:

De retinut ca arendarea, inchirierea si concesionarea bunurilor imobile sunt operatiuni scutite de TVA, conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal.

Achitarea cu ordin de plata a chiriei lunare:

401 Furnizori 100 lei

5121 Conturi la banci in lei 100 lei

Consum de materiale auxiliare:

6021 Cheltuieli cu materialele auxiliare 3.000 lei

3021 Materiale auxiliare 3.000 lei

Cheltuieli cu energia electrica:

605 Cheltuieli privind energia si apa 600 lei

4426 TVA deductibila114 lei

401 Furnizori714 lei

Achitarea facturii privind energia:

401 Furnizori 714 lei

5121 Conturi la banci in lei 714 lei

Pentru lucrarile de modernizare pe care le-a facut chiriasul vom avea urmatoarele inregistrari contabile:

Inregistrarea productiei de imobilizari corporale:

La sfarsitul lucrarilor de investitii constand in modernizarea cladirii existente se face procesul-verbal de receptie a lucrarii.

Receptia lucrarilor de modernizare:

Amortizarea lunara a cheltuielilor de investitii: (3.000 : 12 luni = 250 lei)

6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor 250 lei

2812 Amortizarea constructiilor 250 lei

Scoaterea din evidenta a investitiei complet amortizate:

2812 Amortizarea constructiilor 3.000 lei

212 Constructii 3.000 lei

Odata incheiata perioada de inchiriere conform contractului, se face predarea cladirii pe baza procesului-verbal.

Predarea cladirii pe baza de proces-verbal de predare-primire:

8031 Imobilizari corporale luate cu chirie 10.000 lei

b) In contabilitatea proprietarului:

Intocmirea facturii privind chiria lunara de incasat:

Sunt societati care inchiriaza spatii fara a avea declarat codul CAEN corespunzator.

In aceasta situatie, organul fiscal considera aceste venituri ca fiind ilicite.

Verificati daca aveti declarat cod CAEN pentru obtinerea unor astfel de venituri.

Incasarea cu ordin de plata a chiriei:

5121 Conturi la banci in lei 100 lei

461 Debitori diversi 100 lei

Preluarea de catre proprietar a investitiei complet amortizate:

212 Constructii 3.000 lei

2812 Amortizarea constructiilor 3.000 lei