Ajustare TVA aferente modernizarii constructiilor

de Irina Dumitrescu, valabil la 04-Oct-2010

Intrebare:
1. O societate comerciala detine o cladire, in valoare de 4.000.000 lei care a fost, receptionata in anul 2005. Cladirea are 7 etaje. Cladirea a fost cumparata de la o persoana fizica si nu s-a dedus TVA. In luna ianuarie 2006 s-a incheiat primul contract de inchiriere, pentru etajul 5, in regim de scutire de TVA. Urmatoarele contracte au fost incheiate in anul 2007. 30% din suprafata utila a cladirii este inchiriata in regim de scutire.

In anul 2007, 2008 si 2009 asupra cladirii se executa diferite lucrari de constructii care sunt inregistrate individual ca majorare de valoare a cladirii (modernizari). Lucrarile, fiecare in parte dar si pe total nu depasesc 20% din valoarea cladirii stabilita ulterior modernizarii.

Societatea a ajustat 30 % din TVA aferenta fiecarei majorari de valoare, inregistrand suma TVA ajustata direct pe cheltuieli.

Pentru aplicarea acestui regim de ajustare a TVA a avut la baza prevederile art. 161 alin. (2) si (4) din codul fiscal si Normele de aplicare date pentru aplicarea acestui articol (pct. 83)

2.Aceeasi societate comerciala are o cladire in valoare de 4.000.000 lei receptionata in luna martie 2007. Cladirea a fost achizitionata, in anul 2006, de la o persoana fizica ca si investitie in curs. Anterior receptiei, in anul 2006, partial din suprafata cladirii, a fost inchiriata in regim de scutire de TVA, cu mentiunea ca spatiul inchiriat este neutilizabil pana la receptia cladirii. In anul 2007 cladirea a fost integral inchiriata 25% fiind inchiriata in regim de scutire de TVA. Asupra cladirii se efectueaza diferite lucrari de modernizare care fiecare in parte dar si pe total nu depasesc 20% din valoarea cladirii. Societatea a ajustat TVA, aferenta fiecarei modernizari, inregistand-o pe cheltuieli 25 % din valoarea TVA.

Pentru aplicarea acestui regim de ajustare a TVA a avut la baza prevederile art. 161 alin. (2) si (4) din codul fiscal si Normele de aplicare pentru acest articol, prevalandu-se ca si aceasta cladire a fost inchiriata inca din 2006.

Va rugam sa ne spuneti punctul dumneavoastra de vedere asupra modului in care societatea a ajustat TVA. In situatia in care apreciati ca societatea a aplicat incorect prevederile codului fiscal si ale normelor de aplicare va rugam sa ne comunicati dumneavoastra tratamentul pe care il considerati corespunzator.

Raspuns:
Potrivit art. 141 alin. (2) lit. e) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal sunt scutite de TVA arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, cu urmatoarele exceptii:
   1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
   2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
   3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
   4. inchirierea seifurilor;

Punctul 38 din Titlul VI alin. (9) si (10) al Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul fiscal stabileste ca orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil sau partii din bunul imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 149 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Prin exceptie, pentru operatiunile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal cu bunuri imobile sau parti ale acestora, construite, achizitionate, transformate sau modernizate, inainte de data aderarii se aplica prevederile tranzitorii ale art. 161 din Codul fiscal referitoare la ajustarea dreptului de deducere a TVA.

Alin. (1) lit. e) al art. 161 din legea mentionata stabileste ca prevederile alin. (4), (6), (10) si (12) ale acestuia se aplica numai pentru lucrarile de modernizare sau transformare incepute inainte de data aderarii, care au fost finalizate dupa data aderarii, care nu depasesc 20% din valoarea bunului imobil sau a partii acestuia, exclusiv valoarea terenului, dupa transformare sau modernizare.

Din situatia expusa la punctul 1 reiese ca lucrarile de modernizare nu au fost incepute inainte de data aderarii. Prin urmare, prevederile art. 161 alin. (4) si (6) nu sunt aplicabile in acest caz.

Avand in vedere faptul ca bunul imobil a fost modernizat dupa data aderarii, situatia prezentata de dvs. se incadreaza in prevederile articolului 149 din Codul fiscal.

Din coroborarea dispozitiilor alin. (2) lit. b) al acestui articol cu dispozitiile alin. (3) lit. d) rezulta ca, pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat, taxa deductibila aferenta, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a)-d) pe o perioada de 20 de ani iar perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.

Prin urmare, consideram ca in situatia expusa nu aveati obligatia de a ajusta taxa dedusa aferenta modernizarilor intrucat acestea au fost incepute si finalizate dupa data aderarii iar valoarea acestora este mai mica de 20% din valoarea totala a cladirii astfel modernizata.

Pentru cea de-a doua situatie expusa, dat fiind faptul ca imobilul a fost receptionat in luna martie 2007, apreciem ca lucrarile de modernizare au fost incepute si finalizate dupa data aderarii.

Asadar, si in acest caz consideram ca nu aveati obligatia de a ajusta taxa dedusa aferenta modernizarilor intrucat acestea au fost incepute si finalizate dupa data aderarii iar valoarea acestora este mai mica de 20% din valoarea totala a cladirii astfel modernizata.