Sfatul expertului Robert Gearba: Cota redusa de TVA pentru vanzarea de locuinte

Una din facilitatile de care beneficiaza dezvoltatorii imobiliari este aceea ca pot vinde, in anumite conditii, apartamentele construite de ei cu o cota redusa de TVA, de 5%. 

Potrivit prevederilor legale expuse mai jos in continuare, pentru a se putea vinde un imobil cu cota de TVA de 5% trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii:

• locuinta sa aiba o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, 
• terenul pe care este construita locuinta sa nu depaseasca suprafata de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte sa nu depaseasca suprafata de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte,
• aceste suprafete trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare,
• locuinta sa aiba o valoare, inclusiv a terenului pe care este construita, de maximum 450.000 lei exclusiv TVA,
• cumparatorul sa fie persoana fizica, cu anumite limitari, expuse mai jos – este obligatoriu ca acesta sa dea o declaratie notariala in care sa mentioneze ca se incadreaza in cerintele legale; 
• imobilul sa poata fi locuit ca atare la momentul vanzarii,  

   
Potrivit articolului 291, litera c, punctul 3 din Legea nr 227/2015 privind Codul Fiscal, sunt supuse cotei reduse de TVA de 5%:

"livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a  caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m2 , inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.  Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuința cu cota redusa de 5%, respectiv:
(i) In cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achiziționat-o cu cota de 5%;
(ii) In cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau împreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;’’.
   
Suprafata utila este cea definita prin Legea locuintei nr 144/1996, potrivit careia: 

"Suprafata utila este suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor.
- Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum si suprafatele ocupate de sobe si cazane de baie (cate 0,50 m2 pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.

Ce NU vrea ANAF sa stii Piruete LEGALE in aspecte fiscale

Vezi AICI detalii

Bugete cash flow rentabilitate risc - ghid practic

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Balanta de verificare de la A la Z Analize corelatii studii de caz

Vezi AICI detalii

Conform punctului 38 din normele metodologice date in aplicarea articolului 291 alin 3 din Codul Fiscal:

“(3) In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul Fiscal:
a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuinței, inclusiv valoarea cotelor indivize din parțile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuința, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuința respectiva; aceste prevederi se aplica inclusiv pentru contractele încheiate pana la data de 31 decembrie 2015, pentru operațiuni al caror fapt generator de taxa intervine dupa 1 ianuarie 2016;
d) la calculul suprafetei maxime de 250 mp se cuprind si suprafetele anexelor gospodaresti, precum si cotele indivize din orice alte suprafete dobandite impreuna cu locuinta si care au o legatura directa cu locuinta respectiva, fiind considerate accesorii livrarii, chiar daca se afla la numere cadastrale diferite.

(4) Suprafata terenului pe care este construita locuinta, precum si suprafata utila a locuintei, prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul Fiscal, trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.

(5) Cumparatorul trebuie sa puna la dispozitia vanzatorului, cel mai tarziu pana la momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 subpct. (i) si (ii) din Codul Fiscal, care se pastreaza de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%’’.