Regim TVA. Cum procedam privind livrarile de bunuri imobile de catre persoane fizice?

Vom analiza mai jos cazul unei persoane fizice straine (non-UE) care cumpara in perioada 2009-2010 apartamente pe care doreste sa le vanda in 2013. Se va stabili astfel daca vanzarile se fac cu TVA si daca persoana in cauza trebuie sa se declara platitor de TVA, cu mentiunea ca aceasta nu are NIF.

Solutia consultantului:

Conform normelor de aplicare a art. 127 din Codul fiscal, persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a TVA atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale.

In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite legal sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

Cu toate acestea, in cazul in care persoana fizica respectiva actioneaza ca si persoana impozabila in sensul in care desfasoara o activitate economica cu scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate atunci va avea obligatia de a se inregistra in scopuir de TVA.  Astfel potrivit normelor de aplicare a art. 127 din Codul fiscal, in cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic.

Deci din informatiile furnizate, intelegem ca persoana respectiva desfasoara activitate economica si tranzactii in sfera TVA. Cu toate acestea, daca apartamentele vandute nu intrunesc criteriile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal pentru a fi clasificate ca si constructii noi, operatiunea de vanzare a acestora (chiar daca reprezinta o activitate economica) va fi scutita de TVA. Astfel, daca pentru toate apartamentele regimul de TVA este cel de scutire prevazut la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizica nu va avea obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA.

Mare atentie chiar daca operatiunile sunt scutite de TVA si persoana respectiva nu are obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA, aceasta tot activitate economica va realiza. In acest sens veniturile realizate ca urmare a vanzarii acestor apartamente ar trebui impuse conform art. 46 din Codul fiscal
ca si venituri din activitati independente in masura in care persoana fizica respectiva are un sediu permanent in Romania prin care realizeaza aceste venituri. Aceste venituri constituie venituri comerciale in opinia noastra si nu venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personale.

Astfel, potrivit normelor metodologice de aplicare a art. 46 din Codul fiscal, sunt considerate venituri comerciale veniturile realizate din fapte de comert de catre persoane fizice. Printre principalele activitati comerciale prezentate in normele Codului fiscal se regasesc si activitatile de cumparare efectuate in scopul revanzarii, cazul dvs..

In masura in care persoana fizica nerezidenta nu are un sediu permanent in Romania prin intermediul caruia obtine aceste venituri, atunci sunt aplicabile prevederile art. 89 din Codul fiscal.