Ce inregistrari contabile facem pentru o societate care doreste parcelarea terenului?

Analiza are la baza o societate care detine un teren pe care doreste sa il parceleze, in vederea construirii unor case in regie proprie sau/si sa vanda doar terenul parcelat.

In vederea construirii caselor exista urmatoarele cheltuiele: achizitie materiale de constructie, inchiriere utilaje, prestari servicii finisaje, furnizare si montaj elemente componente casa, obtinerea autorizatiilor pentru utilitati (bransare), reclama publicitate, participare targuri imobiliare.

Vom vedea care sunt inregistrarile contabile, documentele ce trebuie intocmite, pentru toate operatiunile prezentate mai sus si care va fi tratamentul TVA avand in vedere ca exista situatii in care vanzarea se incadreaza la prima casa.


    Achizitia terenului construibil pe baza facturilor, contractelor incheiate

      %                                       =                      404
211                                          Furnizori de imobilizari
           Terenuri
                4426
            TVA deductibila        
 

    Alocarea parcelelor de teren fiecarei case

6583                           =                                  211/analitic parcela
Cheltuieli privind activele                                  Terenuri
 cedate si alte operatii de capital
 

    Inregistrarea facturilor de achizitie materiale constructie

      %                                 =          401  - contravaloare servicii constructie
                        301                                        Furnizori
Materii prime
          302
Materiale consumabile
            4426
TVA deductibila
 
-  plata facturilor
    401             =                        5121
   Furnizori                Conturi la banci in lei
 
4. Inregistrare consum materii prime si materiale pe baza bonurilor de consum
 601                            =                                  301
Cheltuieli cu materiile prime                        Materii prime
 
602                             =                                  302
Cheltuieli cu materialele consumabile        Materiale consumabile
 
5. Inregistrare facturi de inchiriere utilaje
  %                               =                                  401
612                                                          Furnizori
Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile
4426
TVA deductibila
 
 
      6. Inregistrarea facturilor de servicii de la terti
            %                                 =                                  401
            628                                                          Furnizori
Cheltuieli cu alte servicii prestate de terti
            4426
TVA deductibila
 
     7.  Achizitie elemente componente case si servicii montaj
      %                                 =          401  - contravaloare  componente si montaj
                        302                                        Furnizori
Materiale consumabile
           628
            4426
TVA deductibila
 
-  plata facturilor
    401                           =                      5121
   Furnizori                         Conturi la banci in lei
 
Incorporare parti componente
602                                    =                           302
Cheltuieli cu materialele consumabile        Materiale consumabile
 
8. Taxe si autorizatii de bransare
 
           635                              =                                  446
Cheltuieli cu alte impozite si taxe                Alte impozite, taxe si varsaminte asimilate
 
 si plata
                   446                                  =                      5121
Alte impozite, taxe si                       Conturi la banci in lei
 varsaminte asimilate
 
9.  Servicii de bransare, executare lucrari de bransare
      %                                 =          401  -  contravaloare servicii
                         628                                 Furnizori
Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti
            4426
TVA deductibila
 
- plata facturilor
    401             =                        5121
   Furnizori                Conturi la banci in lei
10.  La sfarsitul fiecarei luni se inregistreaza productia in curs.
Suma este egala cu valoarea cheltuielilor colectate de la inceputul constructiei pana la finele lunii respective, inregistrate in conturile de cheltuieli si care sunt aferente constructiei, conform devizelor de cheltuieli (conturile 601,602,612.628.635, salarii, amortizari).
 
331                             =                              711         
Produse in curs de executie            Venituri aferente costurilor
                                                      stocurilor de produse     
 
      Costul de productie al stocurilor, precum si costul de productie al imobilizarilor cuprind cheltuielile directe aferente productiei, si anume:

    materiale directe, energie consumata in scopuri tehnologice, manopera directa si alte cheltuieli directe de productie, costul proiectarii produselor,
    si cota cheltuielilor indirecte de productie alocata in mod rational ca fiind legata de fabricatia acestora.

      11.  La inceputul lunii urmatoare se reia inregistrarea stocurilor in curs de executie,
                        711                  =                      331
Venituri aferente costurilor        Produse in curs de executie
    stocurilor de produse
 
Inregistrarile se repeta lunar la inceputul si respectiv sfarsitul fiecarei luni, cu sumele cumulate de la inceputul perioadei pana la finele lunii respective.
 
     12. In luna in care se finalizeaza imobilul nu se mai inregistreaza productia in curs, se inregistreaza obtinerea produsului finit, cu suma totala a cheltuielilor aferente cumulate
            345                                                     711
Produse finite                   Venituri aferente costurilor
                                                      stocurilor de produse
 
   13. Inregistrarea cheltuielilor de reclama si publicitate, participare targuri, pe baza facturilor  primite, contractelor incheiate
            %                                 =                                  401
            623                                                           Furnizori
Cheltuieli de protocol, reclama si publicitate
          4426
TVA deductibila
 
 Aceste cheltuieli nu fac parte din costul de productie al caselor.
 
   
Vanzarea locuintelor
            Inregistrarea avansurilor facturate si incasate
            411                  =                                  %
        Clienti                                                   419
                                                            Clienti - creditori
                                                                        4427
                                                            TVA colectata                                                                                    si incasarea
         5121                              =                      411
Conturi la banci in lei                               Clienti                 
                                   
  9. Vanzarea caselor catre clienti pe baza de factura
            411                  =                                  %
            Clienti                                                 701
                                    Venituri din vanzarea produselor finite
                                                                        4427
                                                          TVA colectata
 
 -  stornarea avansului  incasat
                        411                  =                                  %        - cu semnul minus
               Clienti                                                        419      - cu semnul minus
                                                                  Clienti - creditori
                                                                               4427       - cu semnul minus
                                                                  TVA colectata                                                     
 
Potrivit pct. 72 alin (2) din Normele de aplicare a Codului Fiscal regularizarea facturilor emise de catre furnizori/prestatori pentru avansuri sau in cazul emiterii de facturi partiale pentru livrari de bunuri ori prestari de servicii se realizeaza prin stornarea facturii de avans la data emiterii facturii pentru contravaloarea integrala a livrarii de bunuri si/sau prestarii de servicii.

Stornarea se poate face separat ori pe aceeasi factura pe care se evidentiaza contravaloarea integrala a livrarii de bunuri si/sau prestarii de servicii.
 
  Descarcarea de gestiune
            711                  =                      345
 Venituri aferente costurilor         Produse finite
        stocurilor de produse
 
            Din punct de vedere al TVA
            Vanzarea de locuinte noi este supusa cotei de TVA normale de 24%.
 
            Cota redusa  

            Cota redusa de TVA, pentru locuintele de tip prima casa, potrivit art. 140 din Codul Fiscal, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite.
            Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.
Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie.
      Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
      Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
    Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale.
   in cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.
   Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
 
            Este scutita de TVA potrivit art. 141 alin (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri.

Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau  parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro