Analiza are la baza o societate care detine un teren pe care doreste sa il parceleze, in vederea construirii unor case in regie proprie sau/si sa vanda doar terenul parcelat.
In vederea construirii caselor exista urmatoarele cheltuiele: achizitie materiale de constructie, inchiriere utilaje, prestari servicii finisaje, furnizare si montaj elemente componente casa, obtinerea autorizatiilor pentru utilitati (bransare), reclama publicitate, participare targuri imobiliare.
Vom vedea care sunt inregistrarile contabile, documentele ce trebuie intocmite, pentru toate operatiunile prezentate mai sus si care va fi tratamentul TVA avand in vedere ca exista situatii in care vanzarea se incadreaza la prima casa.
Achizitia terenului construibil pe baza facturilor, contractelor incheiate
% = 404
211 Furnizori de imobilizari
Terenuri
Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Cartea verde a contabilitatii
4426
TVA deductibila
Alocarea parcelelor de teren fiecarei case
6583 = 211/analitic parcela
Cheltuieli privind activele Terenuri
cedate si alte operatii de capital
Inregistrarea facturilor de achizitie materiale constructie
% = 401 - contravaloare servicii constructie
301 Furnizori
Materii prime
302
Materiale consumabile
4426
TVA deductibila
- plata facturilor
401 = 5121
Furnizori Conturi la banci in lei
4. Inregistrare consum materii prime si materiale pe baza bonurilor de consum
601 = 301
Cheltuieli cu materiile prime Materii prime
602 = 302
Cheltuieli cu materialele consumabile Materiale consumabile
5. Inregistrare facturi de inchiriere utilaje
% = 401
612 Furnizori
Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile
4426
TVA deductibila
6. Inregistrarea facturilor de servicii de la terti
% = 401
628 Furnizori
Cheltuieli cu alte servicii prestate de terti
4426
TVA deductibila
7. Achizitie elemente componente case si servicii montaj
% = 401 - contravaloare componente si montaj
302 Furnizori
Materiale consumabile
628
4426
TVA deductibila
- plata facturilor
401 = 5121
Furnizori Conturi la banci in lei
Incorporare parti componente
602 = 302
Cheltuieli cu materialele consumabile Materiale consumabile
8. Taxe si autorizatii de bransare
635 = 446
Cheltuieli cu alte impozite si taxe Alte impozite, taxe si varsaminte asimilate
si plata
446 = 5121
Alte impozite, taxe si Conturi la banci in lei
varsaminte asimilate
9. Servicii de bransare, executare lucrari de bransare
% = 401 - contravaloare servicii
628 Furnizori
Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti
4426
TVA deductibila
- plata facturilor
401 = 5121
Furnizori Conturi la banci in lei
10. La sfarsitul fiecarei luni se inregistreaza productia in curs.
Suma este egala cu valoarea cheltuielilor colectate de la inceputul constructiei pana la finele lunii respective, inregistrate in conturile de cheltuieli si care sunt aferente constructiei, conform devizelor de cheltuieli (conturile 601,602,612.628.635, salarii, amortizari).
331 = 711
Produse in curs de executie Venituri aferente costurilor
stocurilor de produse
Costul de productie al stocurilor, precum si costul de productie al imobilizarilor cuprind cheltuielile directe aferente productiei, si anume:
materiale directe, energie consumata in scopuri tehnologice, manopera directa si alte cheltuieli directe de productie, costul proiectarii produselor,
si cota cheltuielilor indirecte de productie alocata in mod rational ca fiind legata de fabricatia acestora.
11. La inceputul lunii urmatoare se reia inregistrarea stocurilor in curs de executie,
711 = 331
Venituri aferente costurilor Produse in curs de executie
stocurilor de produse
Inregistrarile se repeta lunar la inceputul si respectiv sfarsitul fiecarei luni, cu sumele cumulate de la inceputul perioadei pana la finele lunii respective.
12. In luna in care se finalizeaza imobilul nu se mai inregistreaza productia in curs, se inregistreaza obtinerea produsului finit, cu suma totala a cheltuielilor aferente cumulate
345 711
Produse finite Venituri aferente costurilor
stocurilor de produse
13. Inregistrarea cheltuielilor de reclama si publicitate, participare targuri, pe baza facturilor primite, contractelor incheiate
% = 401
623 Furnizori
Cheltuieli de protocol, reclama si publicitate
4426
TVA deductibila
Aceste cheltuieli nu fac parte din costul de productie al caselor.
Vanzarea locuintelor
Inregistrarea avansurilor facturate si incasate
411 = %
Clienti 419
Clienti - creditori
4427
TVA colectata si incasarea
5121 = 411
Conturi la banci in lei Clienti
9. Vanzarea caselor catre clienti pe baza de factura
411 = %
Clienti 701
Venituri din vanzarea produselor finite
4427
TVA colectata
- stornarea avansului incasat
411 = % - cu semnul minus
Clienti 419 - cu semnul minus
Clienti - creditori
4427 - cu semnul minus
TVA colectata
Potrivit pct. 72 alin (2) din Normele de aplicare a Codului Fiscal regularizarea facturilor emise de catre furnizori/prestatori pentru avansuri sau in cazul emiterii de facturi partiale pentru livrari de bunuri ori prestari de servicii se realizeaza prin stornarea facturii de avans la data emiterii facturii pentru contravaloarea integrala a livrarii de bunuri si/sau prestarii de servicii.
Stornarea se poate face separat ori pe aceeasi factura pe care se evidentiaza contravaloarea integrala a livrarii de bunuri si/sau prestarii de servicii.
Descarcarea de gestiune
711 = 345
Venituri aferente costurilor Produse finite
stocurilor de produse
Din punct de vedere al TVA
Vanzarea de locuinte noi este supusa cotei de TVA normale de 24%.
Cota redusa
Cota redusa de TVA, pentru locuintele de tip prima casa, potrivit art. 140 din Codul Fiscal, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite.
Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.
Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie.
Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale.
in cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 mp, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.
Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:
1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
Este scutita de TVA potrivit art. 141 alin (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri.
Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii
Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
