TVA-ul de 5% la vanzarea de locuinte. Ce trebuie sa stie un dezvoltator imobiliar

Incepand cu 1 ianuarie 2021, va fi majorat plafonul pana la care se aplica TVA-ul de 5% la vanzarea de locuinte, potrivit Legii nr. 248/2020 care modifica articolul 291 din Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal.

Ce trebuie sa stie un dezvoltator imobiliar potrivit acestor modificari fiscale, ne va explica detaliat specialistul nostru. 

Subiectul acestui studiu de caz este un dezvoltator imobiliar care construieste si finalizeaza 6 imobile. Receptia lor se face pana la finalul anului 2020.  Dezvoltatorul a incheiat promisiuni de vanzare cumparare cu clientii, iar transferul dreptului de propietate se va face in anul 2021, in functie de finantarea oferita de banca.

Apar urmatoarele dileme: 

- imobilele se incadreaza ca suprafata si valoare noilor modificari, cum se procedeaza? 
- se storneaza avansul la cota de tva de la data facturarii? 
- imobilele se factureaza la cota de TVA in vigoare la data transferului dreptului de propietate? Terenul pe care este edificata constructia urmeaza acelasi regim cu imobilul. Terenul de acces in curte se factureaza cu cota normala de TVA.
 

TVA-ul de 5% la vanzarea de locuinte: raspunsul specialistului

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Modificarea adusa art. 291 din Codul Fiscal vizeaza plafonul valoric al locuintelor livrate pentru care se aplica cota de TVA de 5%.
Incepand cu data de 1 ianuarie 2021 cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2 , exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 140.000 euro, echivalent lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice.

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.

Potrivit normelor metodologice date in aplicarea acestui articol, in vigoare in prezent dar care probabil vor fi in vigoare si dupa data de 1 ianuarie 2021, persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal.

In situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, la livrarea bunului imobil se efectueaza regularizarile prevazute la art. 291 alin. (6) din Codul fiscal in vederea aplicarii cotei de 5%, daca toate conditiile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal sunt indeplinite la data livrarii.

Astfel, daca la data facturarii avansului acesta se factureaza cu cota de 19%, iar ulterior datei de 1 ianuarie 2021 sunt indeplinite conditiile pentru aplicarea cotei de 5%, factura de avans se storneaza si se emite factura finala, cu aplicarea cotei de TVA de 5%, pentru toata suma.

Prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii.

Anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
Valoarea-limita (in prezent de 450.000 lei) cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva.

Terenul pe care este ridicata constructia urmeaza acelasi regim TVA cu imobilul. 
Terenul de acces se factureaza cu cota de TVA de 19%.

 

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Gabi Popescu - Auditor financiar.

Foto: pixabay.com