Achizitie apartament pe firma: Monografie contabila si implicatii fiscale

Societatea dvs., care activeaza in domeniul comerțului, are in vedere achizitionarea unui apartament pe numele firmei. Aceasta achizitie se poate face in masura in care exista o justificare clara a unui scop economic.

Spre exemplu, organizati un spatiu comercial in apartament sau serviciul contabilitate si de personal vor functiona acolo, sau adaugati un nou cod CAEN activitatilor dvs. autorizate, in sensul in care vizati sa actionati si in segmentul imobiliar.
 
In functie de toate aceste date va fi si inregistrarea in contabilitate
212 = 404 ca activ
215 = 404 ca investitie imobiliara
 
Daca achizitionati apartameneul de la un dezvoltator imobiliar, se aplica taxare inversa:
4426 = 4427
 
Daca achizitionati de la o persoana fizica:
212/215 = 404 nu se aplica tva in acest caz.

Daca intentionati sa inchiriati apartamentul, e necesar sa tineti cont ca se va face inchirierea in regim de scutire in prima faza.Doar daca optati pentru taxarea chiriei cu tva, nu se ajusteaza tva-ul dedus de societate la achizitia de la un dezvoltator. Este necesar sa notificati ANAF cu privire la facturarea cu tva a chiriei.
 
Daca apartamentul este inchiriat sau urmeaza sa fie sa fie inchiriat si genereaza venituri pe viitor, acestea trebuie reclasificate ca investitii imobiliare (cont 215 Investitii imobiliare) conform OMFP 1802/2014, pct. 204. In aceasta situatie:
- Cheltuiala cu amortizarea fiscala este deductibila integral, deoarece imobilul este utilizat pentru obtinerea de venituri impozabile.
- Amortizarea se calculeaza conform HG 2139/2004, folosind metoda de amortizare liniara.
 
Conform pct. 204 din OMFP 1802/2014:
 
204. Transferurile in sau din categoria investitiilor imobiliare trebuie facute daca si numai daca exista o modificare a utilizarii, evidentiata de:
 
a) inceperea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor;
b) inceperea procesului de amenajare in perspectiva vanzarii, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria stocurilor;

c) incheierea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor in categoria investitiilor imobiliare; sau
d) inceperea unui leasing operational cu o alta parte, pentru un transfer din categoria stocurilor in categoria investitiilor imobiliare.
 
Amortizarea fiscala va fi cea calculata la data intrarii in patrimoniu a cladirii conform art.28, alin (1) din codul fiscal cu normele de aplicare.
 
Din punct de vedere fiscal, amortizarea fiscala se calculeaza pe baza valorii fiscale a mijloacelor fixe conform art. 28 alin. 1 din Codul fiscal. Din definitia de la art. 7 pct. 44 lit. c din Codul fiscal reiese ca valoarea fiscala este data de costul de achizitie, de productie sau valoarea de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, la data intrarii in patrimoniul contribuabilului, utilizata pentru calculul amortizarii fiscale, dupa caz.

Ce cheltuieli sunt deductibile si in ce conditii? Care sunt limitele de deductibilitate impuse de Codul Fiscal? Lucrarea „Cheltuieli deductibile si nedeductibile” este instrumentul de care ai nevoie pentru a intelege si aplica corect legislatia fiscala actuala. Detalii aici >>

In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii. In cazul in care se efectueaza reevaluari ale mijloacelor fixe amortizabile care determina o descrestere a valorii acestora sub costul de achizitie, de productie sau al valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz, valoarea fiscala ramasa neamortizata a mijloacelor fixe amortizabile se recalculeaza pana la nivelul celei stabilite pe baza costului de achizitie, de productie sau a valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz.
 
Reiese ca amortizarea fiscala se determina pe costului de achizitie al apartamentului.
 
In intelesul art. 453 lit. f) Cod fiscal, cladirile rezidentiale sunt cladiri folosite pentru locuit, alcatuite din una sau mai multe camere, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii si care nu sunt folosite pentru desfasurarea unor activitati economice.

(2) Cladirile in care nu se desfasoara nicio activitate sunt considerate rezidentiale daca aceasta este destinatia care reiese din autorizatia de construire.

7. Pentru incadrarea in una dintre categoriile de la art. 453 lit. d) - f) din Codul fiscal, se are in vedere destinatia finala a cladirilor, inclusiv in cazul in care acestea sunt utilizate de alte persoane decat proprietarii lor, precum si modul de inregistrare a cheltuielilor cu utilitatile. Proprietarii cladirilor vor anexa la declaratiile fiscale orice document din care reiese destinatia cladirii, precum: contracte de inchiriere, contracte de comodat, autorizatii de construire si orice altele documente justificative.

Prin urmare, declarati scop rezidential si, pe viitor, daca nu veti incheia contracte de comodat/inchiriere pentru sedii sociale/sedii secundare cu societati comerciale, spatiile vor fi folosite exclusiv pentru locuit si isi mentin statutul cu scop rezidential.
 
Pentru sediile sociale si sediile secundare aflate in locuinta proprietate personala a unei persoane fizice, care este folosita si in scop personal, atat timp cat aceste locuinte sunt utilizate si in scop personal, societatea va putea sa isi deduca numai 50% din cheltuielile de functionare, intretinere sau reparatii.
 
Pentru sediile sociale aflate in proprietatea societatii, aflate in cladiri de locuinte sau in cladiri individuale de locuit, care nu sunt utilizate exclusiv in scopul activitatii economice,veti putea deduce doar 50% din cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii, insa numai atata timp cat nu este o utilizare in scop personal de catre asociati. Daca este o utilizare in scop personal de catre asociati, cheltuielile sunt integral nedeductibile, fiind considerate efectuate in favoarea acestora.

Daca mai intai cumparati apartamentul pe firma si ulterior il vindeti asociatului, se va tine cont de factura emisa cu tva catre acesta la pretul pietei.