Precizari MF privind impozitul pe constructii: Cine are obligatia de plata, mod de calcul si studiu de caz

Cum se calculeaza impozitul pe constructii anual

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cum se calculeaza impozitul pe constructii anual

Impozitul pe constructii anual se calculeaza astfel:

a) prin aplicarea unei cote de 0,5% asupra valorii nete a constructiilor, altele decat cele prevazute la lit. b), pentru care nu se datoreaza impozit pe cladiri/taxa pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX din Codul fiscal, existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior/in ultima zi a anului fiscal modificat anterior celui pentru care se datoreaza impozitul pe constructii; valoarea neta a constructiilor reprezinta valoarea evidentiata in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor din care se scade valoarea contabila cumulata a amortizarii acestora.

Prin urmare, pentru calculul impozitului pe constructii aferent anului 2025/anul fiscal modificat care incepe in anul 2025, se au in vedere urmatoarele:

• identificarea constructiilor din grupa 1 existente in patrimoniu la 31 decembrie 2024/in ultima zi a anului fiscal modificat care se incheie in anul 2025;
• identificarea si excluderea constructiilor pentru care se datoreaza impozit pe cladiri/taxa pe cladiri, inclusiv constructiile care sunt scutite de impozitul pe cladiri/taxa pe cladiri, potrivit prevederilor titlului IX din Codul fiscal;
• insumarea valorilor nete aferente constructiilor pentru care se datoreaza impozitul pe constructii si aplicarea cotei de 0,5% asupra valorii rezultate.

b) prin aplicarea unei cote de 0,25% asupra valorii constructiilor din contracte/acorduri sau alte acte juridice prin care se constituie drepturi de administrare/concesiune/folosinta cu titlu gratuit/inchiriere, in cazul celor apartinand domeniului public/privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, existente la data de 31 decembrie a anului anterior/in ultima zi a anului fiscal modificat anterior celui pentru care se datoreaza impozitul pe constructii, pentru care nu se datoreaza taxa pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX din Codul fiscal; in acest caz, impozitul este datorat de contribuabilii care le au in administrare/concesiune/folosinta cu titlu gratuit/inchiriere.

Contribuabilii care declara si platesc anticipat impozitul anual pe constructii pana la data de 25 mai inclusiv a anului pentru care se datoreaza impozitul, respectiv pana la data de 25 inclusiv a lunii a cincea a anului fiscal modificat pentru care se datoreaza impozitul beneficiaza de o bonificatie de 10% din valoarea impozitului.

Bonificatia se calculeaza de catre contribuabili, si se inscrie in Declaratia 100 "Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat".

Tratamentul fiscal al modernizarilor realizate de chirias

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Tratamentul fiscal al modernizarilor realizate de chirias

Intrebare: "Referitor la Impozitul pe constructii conform OUG 21/2025-05-22:

O societate comerciala are incheiate contracte de inchiriere pentru mai multe spatii comerciale, atat de la persoane fizice cat si de la persoane juridice. Toate aceste spatii comerciale au fost modernizate de catre societatea noastra, suma modernizarilor fiind notificata catre proprietar (atat persoana fizica cat si persoana juridica) conform precizarilor din Codul Fiscal. In vederea aplicarii cotei de 0.5% - Impozit pe constructii se iau in calcul aceste modernizari efectuate la spatiile inchiriate? In mod normal acestea ar fi trebuit declarate la DITL de catre proprietar respectiv platit impozit pe venit de catre persoanele fizice. Cum trebuie abordata aceasta speta? Daca au fost investitiii ulterioare de sume mai mici, care nu au fost notificate pentru ca nu depasea 20% din valoarea imobilului cum tratam aceste investitii?"

Raspuns:
In cazul descris, este importanta distinctia intre impozitul pe cladiri si impozitul pe constructii.
Conform prevederilor art. 498 alin. (13) din Codul fiscal, nu se datoreaza impozit pe constructii pentru investitiile realizate de societate la spatiile comerciale inchiriate, daca acestea nu se concretizeaza in constructii propriu-zise definite conform art. 497 - adica in constructii din grupa 1 din Catalogul mijloacelor fixe.

Asadar:
- Daca modernizarile constau in amenajari, finisaje, reparatii, inlocuiri de instalatii, recompartimentari reversibile, acestea nu intra in grupa 1 si nu genereaza obligatia de plata a impozitului pe constructii de 0,5%.
- Daca, insa, societatea a realizat constructii propriu-zise (ex. extinderi, compartimentari permanente, structuri fixe, anexe etc.) inregistrate in contul 212, care sunt amortizabile conform Catalogului Grupa 1 si nu sunt supuse impozitului pe cladiri, atunci acestea intra in baza de calcul a impozitului pe constructii - 0,5% aplicat asupra valorii nete contabile.

Regula de baza: Pentru orice constructie din grupa 1, inregistrata in contul 212 si amortizata conform Catalog Grupa 1, pentru care NU se datoreaza impozit pe cladiri, se datoreaza impozit pe constructii in cota de 0,5%.

In legatura cu notificarea proprietarilor si impozitul pe cladiri

Daca investitia realizata de chirias determina o crestere a valorii impozabile a imobilului de peste 25%, proprietarul (persoana fizica sau juridica) are obligatia sa depuna o declaratie de impunere la DITL in termen de 30 zile, conform art. 461 alin. (6) din Codul fiscal.
In cazul in care chiriasul a notificat aceste modernizari, obligatia revine proprietarului sa actualizeze valoarea cladirii si sa plateasca impozitul pe cladiri conform noii valori.

Investitii ulterioare de valori mici (sub 25% din valoarea imobilului)

Cartea Verde a Contabilitatii

Vezi AICI detalii

Examen Consultant Fiscal 2025

Vezi AICI detalii

Portal Persoane Fizice - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Vezi AICI detalii

Daca investitiile:
- nu au fost notificate, deoarece nu au depasit pragul de 25%;
- nu se incadreaza in grupa 1 mijloace fixe,
atunci nu se includ nici in baza de calcul a impozitului pe constructii, nici in baza de calcul a impozitului pe cladiri.

Temei legal
Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 496. - Contribuabili
(1) Sunt obligate la plata impozitului pe constructii, stabilit conform prezentului titlu, urmatoarele persoane, denumite in continuare contribuabili:
a) persoanele juridice romane, cu exceptia institutiilor publice, institutelor nationale de cercetare-dezvoltare, asociatiilor, fundatiilor si a celorlalte persoane juridice fara scop patrimonial, potrivit legilor de organizare si functionare;
b) persoanele juridice straine care desfasoara activitate prin intermediul unui sediu permanent in Romania;
c) persoanele juridice cu sediul social in Romania infiintate potrivit legislatiei europene.
(2) In cazul operatiunilor de leasing financiar, calitatea de contribuabil o are utilizatorul, iar in cadrul operatiunilor de leasing operational, calitatea de contribuabil o are locatorul.

Art. 497. - Definitia constructiilor
In intelesul prezentului titlu, constructiile sunt cele prevazute in grupa 1 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.

Art. 498. - Cota de impozitare si baza impozabila
(1) Impozitul pe constructii anual se calculeaza astfel:
a) prin aplicarea unei cote de 0,5% asupra valorii nete a constructiilor, altele decat cele prevazute la lit. b), pentru care nu se datoreaza impozit pe cladiri/taxa pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX, existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior/in ultima zi a anului fiscal modificat anterior celui pentru care se datoreaza impozitul pe constructii;
b) prin aplicarea unei cote de 0,25% asupra valorii constructiilor din contracte/acorduri sau alte acte juridice prin care se constituie drepturi de administrare/concesiune/folosinta cu titlu gratuit/inchiriere, in cazul celor apartinand domeniului public/privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, existente la data de 31 decembrie a anului anterior/in ultima zi a anului fiscal modificat anterior celui pentru care se datoreaza impozitul pe constructii, pentru care nu se datoreaza taxa pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX; in acest caz, impozitul este datorat de contribuabilii care le au in administrare/concesiune/folosinta cu titlu gratuit/inchiriere.
(1 2) In sensul alin. (1) lit. a), valoarea neta a constructiilor reprezinta valoarea evidentiata in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor din care se scade valoarea contabila cumulata a amortizarii acestora.
(1 3) Nu sunt considerate constructii, in sensul alin. (1), investitiile efectuate de contribuabili la constructiile care sunt utilizate in baza unor contracte/acorduri sau a altor acte juridice prin care se constituie drepturi de administrare/concesiune/folosinta cu titlu gratuit/inchiriere sau, dupa caz, in baza unor contracte de inchiriere/locatie de gestiune/asociere in participatiune si altele asemenea, daca, pana la data de 31 decembrie a anului anterior/in ultima zi a anului fiscal modificat anterior celui pentru care se datoreaza impozitul pe constructii, aceste investitii nu se concretizeaza in constructii definite potrivit art. 497..
(1 4) Nu se datoreaza impozit pe constructii pentru constructiile care sunt scutite de impozitul pe cladiri/taxa pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX.
(2) In situatia in care, in cursul anului curent, se inregistreaza operatiuni de majorare sau diminuare a valorii constructiilor mentionate la art. 497, impozitul pe constructii calculat potrivit alin. (1) nu se recalculeaza. Aceste modificari sunt luate in considerare pentru determinarea impozitului pe constructii datorat pentru anul urmator.

Art. 461. - Declararea, dobandirea, instrainarea si modificarea cladirilor
(6) In cazul extinderii, imbunatatirii, desfiintarii partiale sau al altor modificari aduse unei cladiri existente cu destinatie nerezidentiala, care determina cresterea sau diminuarea valorii impozabile a cladirii cu mai mult de 25%, proprietarul are obligatia sa depuna o noua declaratie de impunere la organul fiscal local in a carui raza teritoriala de competenta se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data modificarii respective, si datoreaza impozitul pe cladiri determinat in noile conditii incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator.