Investitii asupra unei cladiri inchiriate. Cum deducem si cum facem inregistrarea cheltuielilor?

Ne confruntam astazi cu urmatoarea situatie: o societate a inchiriat o cladire spre reinchiriere de la persoana fizica pentru o perioada de 5 ani. Intre persoana fizica si societate exista un contract prin care societatea se obliga sa aduca toate imbunatatirile cladirii care face obiectul inchirierii (societatea isi asuma toate cheltuielile cu refacerea cladirii spre a o face utilizabila).

Persoana fizica detine o autorizatie de constructie prin care are dreptul de refacere a fatadei cladirii si alte reparatii spre a o face utilizabila. Societatea care inchiriaza reface fatada si instalatiile electrice, efectuand si demolarea peretilor care trebuie refacuti. Vom vedea sub ce forma se inregistreaza toate cheltuielile de catre societate si cand devin deductibile.

Precizam ca potrivit Reglementarilor contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin OMFP 3055/2009, pct.106, 107 si 111, cheltuielile ulterioare aferente unei imobilizari corporale trebuie recunoscute, de regula, drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate.

Cheltuielile efectuate in legatura cu imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune sau alte contracte similare se evidentiaza in contabilitatea entitatii care le-a efectuat, la imobilizari corporale sau drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate, in functie de beneficiile economice aferente, similar cheltuielilor efectuate in legatura cu imobilizarile corporale proprii.

Costul reparatiilor efectuate la imobilizarile corporale, in scopul asigurarii utilizarii continue a acestora, trebuie recunoscut ca o cheltuiala in perioada in care este efectuata.

Sunt recunoscute ca o componenta a activului, sub forma cheltuielilor ulterioare, investitiile efectuate la imobilizarile corporale. Acestea trebuie sa aiba ca efect imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai acestora si sa conduca la obtinerea de beneficii economice viitoare, suplimentare fata de cele estimate initial. Obtinerea de beneficii se poate realiza fie direct prin cresterea veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare.

Se supun amortizarii investitiile efectuate la imobilizarile corporale luate cu chirie, pe durata contractului de inchiriere.

La expirarea contractului de inchiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. In functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare.

Astfel, in vederea stabilirii tratamentului contabil lucrarile executate trebuiesc analizate din prisma beneficiilor economice obtinute.

Daca lucrarile sunt efectuate in scopul utilizarii continue a cladirii si nu conduc la obtinerea de beneficii economice viitorare acestea se inregistreaza in conturi de cheltuieli in perioada in care sunt efectuate (contul 611 - "Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile").

Daca lucrarile efectuate reprezinta lucrari de modernizare, efectuate in scopul imbunatatirii parametrilor tehnici initiali si conduc la obtinerea de beneficii economice viitoare suplimentare fata de cele estimate initial (sporirea gradului de confort si ambient, reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare etc.) acestea se vor inregistra in conturi de imobilizari (Contul 211 - Constructii).

Din punct de vedere fiscal, conform art. 24 alin. (3) lit. a) din Codul fiscal, investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in participatiune si altele asemenea sunt considerate mijloace fixe amortizabile.

Astfel cum prevede pct. 70 indice 2 din normele metodologice date in aplicarea acestui articol amortizarea fiscala a cheltuielilor cu investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune, se calculeaza pe baza perioadei initiale a contractului, indiferent daca acesta se prelungeste ulterior, sau pe durata normala de utilizare ramasa, potrivit optiunii contribuabilului, incepand cu luna urmatoare finalizarii investitiei.

Sursa: PortalContabilitate.ro