Agentii imobiliare platitoare de TVA si neplatitoare de TVA: aspecte contabile si fiscale

Luam cazul a doua agentii imobiliare - una este platitoare de TVA si cealalta este neplatitoare de TVA. Ambele au cate un salariat.

In ce consta activitatea agentiilor imobiliare:

- achizitioneaza terenuri si case de la persoane juridice si fizice si le vinde catre persoane fizice si juridice;
- inchiriaza locuinte si sedii de birouri/sedii industriale catre PF si PJ;
- ofera consultanta in domeniul imobiliar;
- efectueaza evaluari imobiliare.

Specialistul nostru raspunde punctual la intrebari precum:

- Care este monografia contabila pentru cele doua agentii?
- Ce aspecte fiscale trebuie luate in calcul in contextul modificarilor noi aparute in Codul fiscal?
- Ce implicatii fiscale si TVA exista la emiterea facturilor catre PF si PJ?

Totul despre documentele de contabilitate primara Solutii de organizare a gestiunilor

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Cartea verde a Contabilitatii 2023 varianta online

Vezi AICI detalii

Agentii imobiliare platitoare de TVA si neplatitoare de TVA: raspunsul specialistului

1. Agentie platitoare de tva cu 1 salariat

Achizitioneaza terenuri si case de la persoane juridice si fizice si le vinde catre persoane fizice si juridice

Achizitie terenuri si case de la persoane juridice si fizice:
371 = 401/462

Aplicare taxare inversa, in cazul imobilelor achizitionate de la alte persoane impozabile in regim de taxare:
4426 = 4427

Nota: daca ati achizitionat imobilul in cauza cu taxare inversa, se considera ca ati dedus tva la achizitie. In cazul aplicarii scutirii de tva la momentul vanzarii aveti obligatia sa ajustati tva conform art. 305 din Codul fiscal, indiferent daca beneficiarul livrarii este persoana fizica sau juridica.

Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de tva livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. in sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. in cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.

Potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice (se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 1 care face parte integranta din normele metodologice si se va exercita de la data inscrisa in notificare. O copie de pe notificare se transmite clientului)

Vanzare imobile catre persoane fizice si juridice in regim de scutire:
4111 = 707

Ajustare tva, daca este cazul:
635 = 4426

Vanzare imobile catre persoane fizice, in regim de taxare:
4111 = %
707
4427

Cota de tva aplicabila este 5% daca se indeplinesc conditiile de la art. 291 alin. (3) lit. c) (in vigoare la data vanzarii) sau 19% daca nu se indeplinesc acele conditii.

Vanzare imobile catre persoane juridice, in regim de taxare, cu mentiunea taxare inversa la rubrica de tva:
4111 = 707

Scoaterea din evindenta a marfurilor vandute:
607 = 371

Nota: In cazul vanzarii in regim de taxare (prin efectul legii sau prin optiune) veti aplica cota standard de tva, 19% sau cota redusa de 5% pentru vanzarile catre persoane fizice, ori taxare inversa pentru vanzari catre persoane juridice si nu se ajusteaza tva dedusa la achizitie/constructie.

- inchiriaza locuinte si sedii de birouri /sedii industriale catre pf si pj

Inchirierea unui imobil este scutita de tva conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, deci se aplica o scutire fara drept de deducere (operatiunea nu se regaseste intre cele mentionate la art. 297 alin. (4) din Codul fiscal).

Daca emiteti factura fara tva, scutit conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, atunci pierdeti dreptul de deducere pentru tva dedusa la achizitia (prin taxare inversa)/constructia/modernizarea imobilului, dupa cum vom explica mai jos.

Potrivit art. 305 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d), pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.

Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la art. 305 alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii, conform art. 305 alin. (3) lit. b) din Codul fiscal.

Conform art. 305 alin. (4) lit. a) punctul 3 si art. 305 alin. (5) lit. a)din Codul fiscal, in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere a taxei intr-o masura diferita fata de deducerea initiala, ajustarea taxei deductibile se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani, pentru o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare.

In concluzie, in cazul inchirierii unui imobil in regim de scutire, ajustarea se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani, pentru o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare, proportional cu suprafata inchiriata in regim de scutire.

Facturarea chiriei fara tva:
4111 = 706

Astfel, la momentul inchirierii imobilului in regim de scutire, ajustarea se efectueaza pentru o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare:
635 = 4426 valoare tva x 1/20

Potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

In aceasta situatie se factureaza chiria cu tva si nu exista implicatii referitoare la ajustare, indiferent de calitatea clientului (persoana inregistrata sau neinregistrata in scopuri de tva):

4111 = %
706
4427

Ofera consultanta in domeniul imobiliar, indiferent de calitatea clientului (persoana inregistrata sau neinregistrata in scopuri de tva): 4111 = %
704
4427

Efectueaza evaluari imobiliare, indiferent de calitatea clientului (persoana inregistrata sau neinregistrata in scopuri de tva):
4111 = %
704
4427

2. Agentie neplatitoare de tva cu 1 salariat
Achizitioneaza terenuri si case de la persoane juridice si fizice si le vinde catre persoane fizice si juridice

Achizitie terenuri si case de la persoane juridice si fizice:
371 = 401/462

Nota: In cazul achizitiei de imobile cu tva, costul de achizitie va include si valoarea tva, ca taxa nerecuperabila.

Vanzare imobile catre persoane fizice si juridice:
4111 = 707

Scoaterea din evindenta a marfurilor vandute:
607 = 371

Inchiriaza locuinte si sedii de birouri /sedii industriale catre pf si pj
Facturarea chiriei fara tva:
4111 = 706

Ofera consultanta in domeniul imobiliar:
4111 = 704

Efectueaza evaluari imobiliare:
4111 = 704

Conform art. 266 alin. (2) lit. a), a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 88.500 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, respectiv 300.000 lei, poate aplica scutirea de taxa, denumita in continuare regim special de scutire, pentru operatiunile prevazute la art. 268 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 294 alin. (2) lit. b).

Potrivit art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, prin exceptie, nu se cuprind in cifra de afaceri prevazuta la alin. (1), daca sunt accesorii activitatii principale, livrarile de active fixe corporale, astfel cum sunt definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, si livrarile de active necorporale, efectuate de persoana impozabila.

Conform pct. 83 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, in sensul art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, o operatiune este accesorie activitatii principale daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4). Operatiunile scutite fara drept de deducere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) si f) din Codul fiscal nu se includ in cifra de afaceri prevazuta la art. 310 alin. (2) din Codul fiscal daca sunt accesorii activitatii principale, respectiv daca se indeplinesc cumulativ conditiile prevazute la pct. 70 alin. (4).

Conform pct. 70 alin. (4) din Norme, o operatiune este accesorie activitatii principale daca se indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

a) realizarea acestei operatiuni necesita resurse tehnice limitate privind echipamentele si utilizarea de personal;
b) operatiunea nu este direct legata de activitatea principala a persoanei impozabile;
c) suma achizitiilor efectuate in scopul operatiunii si suma taxei deductibile aferente operatiunii sunt nesemnificative.

In baza acestor prevederi, opinia mea este ca toate operatiunile efectuate de agentia neplatitoare de tva vor fi luate in calcul la plafonul de tva, deci trebuie sa se inregistreze in scopuri de tva daca valoarea facturilor emise (inclusiv facturi de avans) este mai mare de 300.000 lei prin depunerea formularului 700 in termen de 10 zile din luna urmatoare.

3. Ce declaratii se depun?

Ambele societati depun declaratii conform rectorului fiscal.

O societate neplatitoare de tva, microitreprindere depune (legat de acest tip de activitate) urmatoarele declaratii: 100 (impozit pe venitul microintreprinderii), 112 (pentru salarii).

O societate platitoare de tva, microitreprindere depune (legat de acest tip de activitate) urmatoarele declaratii: 100 (impozit pe venitul microintreprinderii), 112 (pentru salarii), 300, 394.

O societate platitoare de tva, platitoare de impozit pe profit, depune (legat de acest tip de activitate) urmatoarele declaratii: 100 (impozit pe profit), 112 (pentru salarii), 300, 394, 101(impozit pe profit)

4. Sunt obligati sa detina casa de marcat?

Potrivit prevederilor art. 1 alin. (1) din OUG 28/1999 actualizata, operatorii economici care incaseaza, integral sau partial, cu numerar sau prin utilizarea cardurilor de credit/debit sau a substitutelor de numerar contravaloarea bunurilor livrate cu amanuntul, precum si a prestarilor de servicii efectuate direct catre populatie sunt obligati sa utilizeze aparate de marcat electronice fiscale.

La art. 2 din OUG 28/1999 sunt prevazute exceptii de la utilizarea caselor de marcat, insa activitatea desfasurata de o agentie imobiliara nu se inscrie la activitatile exceptate mentionate distinct la acest articol.

Daca incasati de la persoane fizice contravaloarea prestarii de servicii imobiliare cu numerar, aveti obligatia sa va dotati si sa utilizati casa de marcat.

5. Ce tip de impozit sunt obligate sa plateasca?

Pentru anul 2022, sistemul de impozitare pe veniturile microintreprinderilor este obligatoriu, iar definitia microintreprinderii este prevazuta la art. 47 din Codul fiscal astfel:

ART. 47 - Definitia microintreprinderii (1) In sensul prezentului titlu, o microintreprindere este o persoana juridica romana care indeplineste cumulativ urmatoarele conditii, la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent:

...

c) a realizat venituri care nu au depasit echivalentul in lei a 1.000.000 euro. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel valabil la inchiderea exercitiului financiar in care s-au inregistrat veniturile;
d) capitalul social al acesteia este detinut de persoane, altele decat statul si unitatile administrativ-teritoriale;
e) nu se afla in dizolvare, urmata de lichidare, inregistrata in registrul comertului sau la instantele judecatoresti, potrivit legii.

Deci in anul 2022 cele doua societati sunt microintreprinderi pana la depasirea plafonului de 1.000.000 euro.

Incepand cu anul 2023, sistemul de impozitare pe veniturile microintreprinderilor devine optional si se poate aplica numai daca se indeplinesc noile conditii.

OG 16/2022 prevede la pct. 4. si 5. (cu intrare in vigoare de la 1 ianuarie 2023):

4. La articolul 47 alineatul (1), litera c) se modifica si va avea urmatorul cuprins:

c) a realizat venituri care nu au depasit echivalentul in lei a 500.000 euro. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel valabil la inchiderea exercitiului financiar in care s-au inregistrat veniturile;

5. La articolul 47 alineatul (1), dupa litera e) se introduc trei noi litere, lit. f)-h), cu urmatorul cuprins:

f) a realizat venituri, altele decat cele din consultanta si/sau management, in proportie de peste 80% din veniturile totale;
g) are cel putin un salariat, cu exceptia situatiei prevazute la art. 48 alin. (3);
h) are asociati/actionari care detin peste 25% din valoarea/numarul titlurilor de participare sau al drepturilor de vot la cel mult trei persoane juridice romane care se incadreaza sa aplice sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderilor, incluzand si persoana care verifica indeplinirea conditiilor prevazute de prezentul articol.

Deci pentru incadrarea la microintreprinderi in anul 2023, la data de 31 decembrie a anului fiscal precedent (deci la 31.12.2022) societatile trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

c) a realizat venituri care nu au depasit echivalentul in lei a 500.000 euro.

Nota: Determinati cifra de afaceri la 31.12.2022 si daca aceasta este mai nu a depasit echivalentul in lei a 500.000 euro, conditia este indeplinita.

Pentru determinarea cifrei de afaceri se vor lua in calcul aceleasi venituri care constituie baza impozabila prevazuta la art. 53 din Codul fiscal, iar cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel de la inchiderea aceluiasi exercitiu financiar.
f) a realizat venituri, altele decat cele din consultanta si/sau management, in proportie de peste 80% din veniturile totale
Nota: trebuie sa analizati daca serviciile de consultanta depasesc sau nu 20% din cifra de afaceri. Daca se obtin venituri din consultanta in proportie mai mica de 20% din veniturile totale, atunci conditia este indeplinita.

g) are cel putin un salariat; Nota: din datele prezentate rezulta ambele societati au un salariat, deci consider aceasta conditie indeplinita, daca salariatul este incadrat cu norma intreaga.

h) are asociati/actionari care detin peste 25% din valoarea/numarul titlurilor de participare sau al drepturilor de vot la cel mult trei persoane juridice romane care se incadreaza sa aplice sistemul de impunere pe veniturile microintreprinderilor, incluzand si persoana care verifica indeplinirea conditiilor prevazute de prezentul articol.
Nota: din datele prezentate nu rezulta ca ar putea sa nu fie indeplinita aceasta conditie, deci consider aceasta conditie indeplinita.

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Olguta Crevelescu, economist.