Regimul TVA in cazul vanzarii unui imobil vechi

Vanzarea unei constructii vechi, potrivit Codului fiscal, este, in principiu, o operatiune scutita de TVA, fara drept de deducere a taxei. Daca se fac transformari/modernizari al caror cost, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei, respectiva cladire devine, din punct de vedere fiscal, o constructie „noua” in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, pentru care nu se mai poate aplica scutirea in momentul vanzarii.

In studiul de caz de mai jos va vom prezenta tratamentul fiscal din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata, in cazul vanzarii unei cladiri achizitionate inainte de data aderarii la UE si veti observa ca, in acest caz, perioada de ajustare a TVA este de numai 5 ani.

Intrebare:
Se doreste vanzarea unei cladiri achizitionate in anul 2003 de catre o persoana juridica platitoare de TVA. Care este regimul de taxare la TVA?

Raspuns:
Conform art.292 alin.(2) lit.f) din Codul fiscal, este scutita de TVA:

f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz,in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie,iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.

Daca nu s-au efectuat modernizari/transformari de minimum 50% din valoarea constructiei, este vorba de o constructie veche in sensul art.292 alin.(2) lit.f) din Codul fiscal, iar vanzarea se va face in regim de scutire (factura fara TVA).

Potrivit pct. 58 alin.(7) din Normele metodologice datein aplicarea art. 292 alin.(2) lit.f) din Codul fiscal:

Prin exceptie de la prevederile alin. (5) si (6), pentru operatiunile prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal cu bunuri imobile, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, se aplica prevederile tranzitorii ale art. 332 din Codul fiscal, referitoare la ajustarea dreptului de deducere a taxei pe valoarea adaugata.

Conform art.332 alin.(8) din Codul fiscal:

Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente unei constructii sau unei parti din aceasta, a terenului pe care este situata sau a oricarui altui teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) va ajusta taxa deductibila aferenta, in conditiile prevazute la art. 305, dar perioada de ajustare este limitata la 5 ani.

Prin urmare, avand in vedere ca este vorba de o cladire achizitionata/construita inainte de data aderarii, iar perioada de ajustare este de numai 5 ani, nu mai aveti obligatia ajustarii TVA deduse la achizitie/constructie.

De retinut si prevederile art.332 alin.(11) din Codul fiscal:

„In situatia in care o constructie sau o parte din aceasta,terenul pe care este situata sau orice alt teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, sunt transformate sau modernizate dupa data aderarii, iar valoarea fiecarei transformari sau modernizari efectuate dupa data aderarii depaseste 20% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, dupa transformare sau modernizare, persoana impozabila, care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) la, sau dupa data aderarii, va ajusta taxa dedusa inainte si dupa data aderarii, conformart. 305”.

Prin urmare, daca valoarea modernizarilor efectuate dupa data aderarii depaseste 20% din valoarea constructiei, persoana impozabila ar fi avut obligatia ajustarii TVA deduse (fara ca perioada de ajustare sa mai fie limitata la 5 ani), insasi perioada de 20 de ani pentru ajustarea bunurilor imobile a expirat, astfel ca nici in aceasta situatie nu ar avea obligatia ajustarii TVA.
 

Foto: pixabay.com