Contract dare in plata - Tratament contabil si fiscal

Asociatul unei societati are imprumut la firma in valoare de 50.000 ron si direste sa achizitioneze, in schimbul acestei sume, un teren de la o persoana fizica, prin intocmirea unui contract de dare in plata. Vom stabili astfel in ce masura este corect sa se scoata terenul din societate pe acest document dare in plata si ce inregistrari se fac, alaturi de implicatiile fiscale aferente.

Solutia consultantului:

Darea in plata este un mijloc de stingere a unei obligatii nu prin utilizarea unei sume de bani, ci prin acordarea unui bun sau a unui serviciu in schimbul obligatiei initiale. Potrivit art. 1110 din Codul civil , pentru a se permite efectuarea de dare in plata este necesar acordul creditorului.

Astfel, ca si o prima observatie, se necesita un document ce va justifica acordul creditorului fapt pentru care se va intocmi un contract. Daca darea in plata consta intr-un imobil, contractul va fi in forma autentica (se va semna in fata notarului).

Darea in plata este o modalitate de plata care produce aceleasi efecte, adica stinge obligatia impreuna cu toate accesoriile aferente. In situatia in care obligatia initiala are ca obiect plata unei sume de bani iar creditorul accepta in schimb transferul dreptului de proprietate asupra unui bun, darea in plata conduce la realizarea unei vanzari pentru care sunt aplicabile reglementarile specifice d.p.d.v. juridic, contabil, fiscal, etc.

Astfel, pentru operatiunea de vanzarea a terenului se  va intocmi un contract de vanzare-cumparare in forma autentica si emiterea unei facturi in situatia in care va intra in sfera operatiunilor taxabile.

D.p.d.v. al TVA,operatiunea are caracter economic deoarece se efectueaza cu plata, chiar daca suma datorata de cumparator se stinge prin creanta acestuia fata de propria societate pe care a imprumutat-o. Operatiunea care urmeaza a se realiza este in sfera de aplicare a TVA, fiind impozabila deoarece indeplineste cumulativ cele patru conditii reglementate prin art. 126 alin. 1 din Codul fiscal:

1.    operatiunea este o livrare de bunuri in sfera taxei, efectuata cu plata;
2.    locul de livrare a bunurilor este in Romania in baza prevederilor articolului 132 privind locul livrarii de bunuri;
3.    livrarea bunurilor este realizata de o persoana impozabila care actioneaza ca atare;
4.    livrarea bunului este rezultatul desfasurarii unei activitati economice.

Potrivit prevederilor art. 141 alin. 2 lit f) sunt scutite de taxa, livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

Potrivit prevederilor pct. 37 alin (6) , in aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal , calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal .

In situatia in care este aplicabil regimul de scutire fara drept de deducere a TVA, emiterea facturii nu este obligatorie, potrivit prevederilor art.155 alin 6 din Codul fiscal, potrivit caruia: "prin exceptie de la alin. (5) lit. a) si d), persoana impozabila nu are obligatia emiterii de facturi pentru operatiunile scutite fara drept de deducere a taxei conform art. 141 alin. (1) si (2)"

Emiterea facturii este obligatorie numai daca se aplica regimul normal de taxare, aspect reglementat in mod expres prin art. 155 alin. (5)  din Codul fiscal .

Avand in vedere faptul ca dreptul de proprietate asupra terenului  se transfera unei  persoane fizice care are  calitatea de asociat al persoanei impozabile care le are in proprietate, pentru a evita suspiciunile legate de stabilirea unui pret mai mic in avantajul personal al acestuia, este recomandabil ca inaintea efectuarii tranzactiei, sa se stabileasca valoarea de piata a terenului  de catre un evaluator.

Pretul de piata este definit drept suma care ar fi platita de un client independent unui furnizor independent in acelasi moment si in acelasi loc, pentru acelasi bun sau serviciu ori pentru unul similar, in conditii de concurenta loiala.

Aplicarea unui pret mai mic fata de valoarea de piata poate fi considerat de catre organele de inspectie fiscala drept avantaj in natura asimilat dividendului care se supune impozitarii.

Inregistrari contabile:

Vanzare teren:

461 Debitori diversi =   %
        7583 Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital
         4427 TVA colectata sau fara TVA in functie de calificarea terenului construibil sau pentru alte destinatii.

Scaderea din gestiune a terenului
6583 "Cheltuieli privind activele cedate si alte operatii de capital" = 2111 "Terenuri:
Compensare, darea in plata:
4551 "Actionari/asociati - conturi curente" = 461 "Debitori diversi"