Vanzarea unei constructii nefinalizate: se poate aplica taxarea inversa?

Ne propunem ca, prin prezentul articol, sa expunem principalele aspecte privind regimul fiscal TVA in cazul vanzarii unei constructii nefinalizate. In aceasta situatie, se poate aplica taxarea inversa? Iata, mai jos, parerea specialistului!

Regimul de taxare inversa nu poate fi aplicat pentru vanzarea unei constructii nefinalizate, aceasta fiind doar in stadiu de investitie.
 
In acest caz, la vanzarea investitiei se aplica, obligatoriu, regimul normal de taxare, prin colectarea efectiva a TVA aplicand cota standard TVA 19%.

Totusi, regimul de taxare inversa poate fi aplicat la transferul dreptului de proprietate asupra terenului amprenta la sol pe care este edificata constructia intr-un anumit stadiu de executie.  

Terenul construibil este definit la  art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 1  din Codul fiscal, fiind obligatorie taxarea livrarii
"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa: ......f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
   
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii; "
 

Practic, constructia neterminata este de natura unei imobilizari in curs de executie. Din punct de vedere contabil, am in vedere prevederile pct. 231 din  O.M.F.P. nr. 1802 din 29 decembrie 2014 pentru aprobarea Reglementarilor contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate, conform carora imobilizarile in curs de executie reprezinta investitiile neterminate efectuate in regie proprie sau in antrepriza, evaluate la  costul de productie sau la costul de achizitie, dupa caz. De asemenea, imobilizarile in curs de executie se trec in categoria imobilizarilor finalizate dupa receptia, darea in folosinta sau punerea in functiune a acestora, dupa caz.

Valoarea lucrarilor efectuate  pe intreaga perioada de executare a investitiei, inregistrate in debitul contului 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" sau 235 "Investitii imobiliare in curs de executie", trebuie transferate in debitul contului 212 doar  la momentul receptiei si punerii in functiune a cladirii, fiind efectuata inregistrarea contabila 212  "Constructii"  = 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" sau 212 = 235 "Investitii imobiliare in curs de executie".

De asemenea, o constructie noua trebuie inscrisa in cartea funciara pentru obtinerea unui numar cadastral fara de care nu se poate efectua transferul dreptului de proprietate in cazul vanzarii sau in cazul transferului de activie.  De altfel, dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie  in caretea funciara,  aspect  reglementat si prin art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50 din 29 iulie 1991  Republicata privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii

"(6) Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, sau, dupa caz, a unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei......"     
 
In concluizie, investitiile  in curs de executie, inregistrate in evidenta contabila in debitul contului 231  trebuie vandute prin aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA aplicand cota standard TVA 19% deoarece pe parcursul efectuarii acestora s-a exercitat dreptul de deducere a sumei TVA aferente materialelor si serviciilor.  La vanzarea investitiilor in curs nu se poate aplica regimul de taxare inversa deoarece aceste imobilizari nu se incadreaza in categoria constructiilor aflate in proprietatea vanzatorului. Conform prevederilor   art. 331, alin. (2), lit. g)  “(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt: ......... g) constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune;” 
 

Raspuns oferit in luna aprilie 2023 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.