Cota redusa de TVA. Ce trebuie sa stii daca vrei sa cumperi o locuinta anul acesta

Avand in vedere noile prevederi ale Codului fiscal, respectiv art. 291 alin. (3), vom afla in continuare opinia specialistului cu privire la intrebarile de mai jos:

1. In anul 2018, un client a achizitionat un imobil pentru care s-a aplicat cota de 5% TVA, conform legislatiei in vigoare de la momentul respectiv. In cazul in care acelasi client ar cumpara in cursul anului curent un alt imobil, de altfel fiind singura achizitie pentru anul 2023, s-ar aplica aceeasi cota de 5% TVA?

2. Un client a incheiat in martie 2022 un antecontract in vederea achizitionarii unui imobil, iar in septembrie 2023 urmeaza sa se semneze contractul de vanzare-cumparare. Se aplica cota de 5% TVA? Mentionam faptul ca aceasta persoana a cumparat mai multe imobile in trecut pentru care s-a aplicat cota de 5% TVA conform legislatiei in vigoare.

Achizitia de locuinte cu TVA de 5% - ce conditii trebuie indeplinite

Potrivit prevederilor de la art. 291 alin. 3 lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii:

- livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare.

Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%;

Prin urmare, lege permite in conditiile mentionate mai sus ca persoana fizica sa achizitioneze o locuinta cu cota redusa de 5%, indiferent daca a mai achizitionat sau nu in perioada precedenta locuinte cu cota de 5%.

2) Potrivit prevederilor de la art. III din OG 16/2022

(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, si cu modificarile si completarile aduse prin prezenta ordonanta, in anul 2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:

a) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;

b) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

(2) Persoana fizica poate achizitiona, incepand cu 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de 5%, cu exceptia situatiei prevazute la alin. (1) lit. a).

(3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Prin urmare, daca s-a incheiat antecontract in anul 2022 si s-a incasat un avans, la incheierea contractului de vanzare cumparare in anul 2023, se aplica cota de 5%, chiar daca persoana fizica a mai cumparat si alte locuinte in perioada precedenta.

La alin 4 se precizeaza ca in "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023" se inscriu si informatiile din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (1) lit. b), autentificate in anul 2023.

Notarii publici au obligatia:

a) sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, prin consultarea "Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023", inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
b) sa completeze "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023" la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (1) lit. b);
c) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte cu cota redusa de TVA de 5% mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
d) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (1) lit. b) cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret.

Raspuns oferit in luna iunie 2023 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti. 
 

Foto: pixabay.com