Contract de inchiriere. Inregistrarile contabile in contul 231

Vom analiza mai jos cazul unei societati infiintate in anul 2012 care a incheiat contract de inchiriere pentru o cladire pe o durata de 2 ani, iar cheltuielile de renovare s-au platit de catre firma.

Este o suma de 20.000 lei. Vom vedea astfel, prin cele ce urmeaza, cum se fac inregistrarile in contabilitate, daca se inregistreaza la contul 231 si daca dupa terminarea renovarii se face "amortizarea" de 2 ani.

In conformitate cu prevederile O.M.F.P. nr. 3.055/2009, Reglementari Contabile conforme cu Directiva a IV-a a C.E.E. (pct. 106-108), cheltuielile ulterioare aferente unei imobilizari corporale trebuie recunoscute, de regula, drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate.  Cheltuielile efectuate in legatura cu imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune sau alte contracte similare se evidentiaza in contabilitatea entitatii care le-a efectuat,
la imobilizari corporale sau drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate, in functie de beneficiile economice aferente, similar cheltuielilor efectuate in legatura cu imobilizarile corporale proprii.

In consecinta, din punct de vedere contabil, societatea care a efectuat imbunatatirile inregistreaza in contabilitatea proprie lucrarile efectuate la imobilul in chiriat. in functie de rezultatul pe care aceste lucrari il vor avea asupra imobilizarilor respective, costul acestora poate fi tratat, din punct de vedere contabil, in unul din modurile specificate mai jos:

1. ca o imobilizare corporala, daca aceste cheltuieli efectuate conduc la imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai imobilizarilor corporale si la obtinerea de beneficii economice viitoare, suplimentare fata de cele estimate initial. Obtinerea de beneficii se poate realiza fie direct prin cresterea veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare. Investitiile efectuate la imobilizarile corporale luate cu chirie se supun amortizarii, pe durata contractului de inchiriere. La expirarea contractului de inchiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. Transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare, in functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere.

Imobilizarile corporale in curs de executie (cont 231) reprezinta investitiile neterminate efectuate in regie proprie sau in antrepriza. Acestea se evalueaza la costul de productie sau costul de achizitie, dupa caz.

Imobilizarile corporale in curs de executie se trec in categoria imobilizarilor finalizate dupa receptia, darea in folosinta sau punerea in functiune a acestora, dupa caz. Costul unei imobilizari corporale construite in regie proprie este determinat folosind aceleasi principii ca si pentru un activ achizitionat. Astfel, daca entitatea produce active similare, in scopul comercializarii, in cadrul unor tranzactii normale, atunci costul activului este de obicei acelasi cu costul de construire a acelui activ destinat vanzarii. Prin urmare, orice profituri interne sunt eliminate din calculul costului acestui activ. In mod similar, cheltuiala reprezentand rebuturi, manopera sau alte resurse peste limitele acceptate ca fiind normale, precum si pierderile care au aparut in cursul constructiei in regie proprie a activului nu sunt incluse in costul activului.

Daca lucrarile de renovare se incadreaza in aceasta categorie (conduc la imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai cladirii), atunci exista doua posibilitati de inregistrare contabila:

In cazul in care lucrarile de modernizare se efectueaza pe parcursul unei perioade de timp:

a) Pe masura realizarii cheltuielilor:
6XX                            =                                   401
(conturi de cheltuieli,                                  "Furnizori"
dupa natura lor)

De exemplu: Se presupune ca s-au efectuat urmatoarele cheltuieli:
- Materiale - 10.000 lei;
- Servicii executate de terti - 7.000 lei;
- Salarii - 3.000 lei.

%                      =             401              20.000
                                 "Furnizori"
302                                                                                            10.000
"Materiale"
628                                                                                              7.000
"Alte cheltuieli cu
servicii executate de terti"
641                                                                                            3.000
"Cheltuieli cu salariile
personalului"

602                       =                                        302                            10.000
"Cheltuieli cu materiale"                        "Materiale"


In exemplul dat s-a facut abstractie de TVA.

b) Concomitent: se inregistreaza investitia in curs:
231                  =                                722                    20.000
"Imobilizari corporale            "Venituri din
in curs de executie"                     productia de
                                                    imobilizari
                                                   corporale"

c) La finalizarea lucrarilor si receptia acestora:

212/Analitic distinct             =            231              20.000

"Cladiri/Analitic                         "Imobilizari
distinct"                              corporale in curs
                                          de executie"

2. Drept cheltuieli, in perioada in care au fost efectuate atunci cand aceste cheltuieli au ca scop asigurarea utilizarii continue a imobilizarilor corporale.

In acest caz, inregistrarea contabila se face similar celor de la pct. 1 litera a).
6XX                                          =                      401                            20.000
(Conturi de cheltuieli,                                 "Furnizori"
dupa natura acestora)
Costul reparatiilor efectuate la imobilizarile corporale, in scopul asigurarii utilizarii continue a acestora, trebuie recunoscut ca o cheltuiala in perioada in care este efectuata.

Observatie:

In cazul cladirilor la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre alta persoana decat proprietarul acestora (locatar, chirias etc.), acesta are obligatia sa comunice proprietarului valoarea lucrarilor executate in termen de
30 de zile de la data terminarii lucrarilor res pective. Valoarea modernizarii se amortizeaza pe perioada  contractului de inchiriere, 2 ani in acest caz. Din punctul de vedere al impozitului pe profit, cheltuielile cu amortizarea investitiilor efectuate sunt deductibile la chirias (cel care efectueaza investitia).