D205 chirii: Studii de caz care ilustreaza situatii reale din practica

Declaratia 205 - termen de depunere

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Declaratia 205 - termen de depunere

Conform Cap. I punctul 6 din Anexa 1 la Ordinul 102/2025, declaratia 205 se completeaza si se depune anual:

a) pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent pentru anul expirat;

b) ori de cate ori platitorul de venit constata erori in declaratia depusa anterior, acesta completeaza si depune o declaratie rectificativa, situatie in care se va inscrie "X" in casuta prevazuta in acest scop.

Declaratia rectificativa se intocmeste pe tipuri de venit si va cuprinde numai pozitiile corectate, declarate eronat in declaratia initiala, sau pozitiile care, in mod eronat, nu au fost cuprinse in declaratia initiala.

In cazul in care declaratia se corecteaza prin eliminarea unei pozitii declarate eronat in declaratia initiala se va proceda astfel:

a) in tabelul de la cap. IV "Date informative privind impozitul retinut la sursa si castigurile/pierderile din investitii, pe beneficiari de venit, altele decat cele de la cap. V si cap. VI", generat pe tipuri de venit, se vor inscrie datele de identificare ale beneficiarului de venit din declaratia initiala, iar la col. 7-10 se va inscrie cifra "0" (zero);

b) in tabelul de la cap. V "Date informative privind impozitul pe veniturile din dividende" se vor inscrie datele de identificare ale beneficiarului de venit din declaratia initiala, iar la col. 3-6 se va inscrie cifra "0" (zero);

c) in tabelul de la cap. VI "Date informative privind veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila" se inscriu datele de identificare ale beneficiarului de venit din declaratia initiala, iar la col. 3-6 se va inscrie cifra "0" (zero).

Contract de inchiriere cu mai multi proprietari

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Contract de inchiriere cu mai multi proprietari

Intrebare: "O societate plateste chirie in baza unui contract de inchiriere. In contract sunt trecute ca proprietari doua persoane fizice (sot si sotie). Plata chiriei a fost facuta intr-un singur cont, respectiv suma neta de 28.000 lei pentru anul 2025.

In momentul in care societatea intocmeste D205, trebuie sa imparta suma chiriei si a impozitului achitat catre stat si sa le declare atat pe numele sotiei, cat si pe numele sotului, respectiv 28.000 lei / 2 = 14.000 lei pentru fiecare persoana fizica, cu impozitul aferent?"

Raspuns:
In situatia in care un contract de inchiriere este incheiat cu doi proprietari persoane fizice, sot si sotie, venitul din cedarea folosintei bunului apartine fiecaruia dintre acestia proportional cu dreptul de proprietate, indiferent de faptul ca plata chiriei se efectueaza intr-un singur cont bancar. Contul de incasare nu modifica titularul venitului din punct de vedere fiscal.

In lipsa unei prevederi exprese in contract privind o cota diferita, se prezuma ca proprietatea este detinuta in cote egale, respectiv 50% 50%. Prin urmare, societatea platitoare are obligatia de a repartiza venitul brut, venitul net si impozitul retinut la sursa pentru fiecare coproprietar in parte.

Conform O.U.G.128/2024 pentru modificarea Codului fiscal s-a stabilit ca prin contractele de inchiriere incheiate incepand cu data de 1 ianuarie 2025, precum si prin actele de modificare a acestora, in situatia in care bunul este de tinut in comun, se desemneaza proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal care indeplineste obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti

Daca nu exista o astfel de desemnare oficiala, ambii proprietari vor fi declarati cu venituri din chirii.

Astfel, pentru o chirie anuala neta de 28.000 lei aferenta anului 2025, fiecare persoana fizica va avea declarat un venit de 14.000 lei. Impozitul pe venit calculat si retinut se va repartiza, de asemenea, proportional, in mod egal, intre cei doi proprietari.

In declaratia D205, societatea va completa doua pozitii distincte, una pentru sot si una pentru sotie, fiecare cu suma de 14.000 lei si cu impozitul aferent corespunzator. Declararea integrala pe un singur proprietar ar fi incorecta si ar conduce la erori fiscale atat pentru societate, cat si pentru persoanele fizice, deoarece venitul ar fi atribuit gresit unei singure persoane.

Inspectia fiscala - Preventie si Contestatii

Vezi AICI detalii

Calendarul contabilului vesel 2026

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Situatia nu este influentata de faptul ca, potrivit Ordinului ANAF nr. 161/2025, unul dintre coproprietari poate fi desemnat responsabil cu inregistrarea contractului la ANAF. Aceasta desemnare priveste exclusiv obligatia administrativa de declarare a contractului si nu modifica titularii venitului din punct de vedere fiscal.

In concluzie, in cazul coproprietatii sot sotie, chiria si impozitul aferent trebuie impartite si declarate in D205 pe numele ambilor proprietari, proportional cu cotele de proprietate, iar in lipsa unei mentiuni contrare in contract, in mod egal.

Completare D205 - garantie utilizata pentru plata veniturilor din chirii

Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Completare D205 - garantie utilizata pentru plata veniturilor din chirii

Speta: "In cadrul unui contract de inchiriere imobil intre o persoana juridica si o persoana fizica, am achitat la semnarea contractului o garantie, care ulterior a fost utilizata pentru plata ultimei luni de chirie, impozitul fiind retinut la sursa in acel moment.

Cum vom completa declaratia informativa 205 pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, avand in vedere acea garantie utilizata pentru plata chiriei?

Ce coloane se vor completa in acest caz, tinand cont ca:

* baza de calcul pentru impozit este de 9.128 lei,

* impozitul retinut 910 lei,

* garantia achitata 1.500 lei,

* iar acea garantie a fost inclusa in baza de calcul a impozitului?""

Raspuns: Conform art. 84 1 alin. 8 si 9 din codul fiscal:
(8) Prin exceptie de la prevederile alin. (3) - (6), in situatia in care venitul brut este platit exclusiv in natura, precum si in cazul sumelor reprezentand garantie utilizata pentru plata chiriei stabilita prin contract, proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa stabileasca venitul net anual prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut, precum si sa calculeze si sa plateasca impozitul pe venit. Impozitul anual datorat se stabileste prin depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, pana la termenul legal de depunere prevazut la art. 122 alin. (3).

(9) Persoanele juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila declara veniturile prevazute la alin. (8) in declaratia prevazuta la art. 132 alin. (2) aferenta anului in care au fost realizate veniturile.

Conform OMFP 102/2025

2. Declaratia se depune si pentru declararea: 2.1. castigurilor/pierderilor din transferul aurului de investitii, potrivit dispozitiilor art. 961 alin. (2) din Codul fiscal;2.2. veniturilor din cedarea folosintei bunurilor platite exclusiv in natura, precum si in cazul sumelor reprezentand garantie utilizata pentru plata chiriei stabilita prin contract, potrivit dispozitiilor art. 841 alin. (9) din Codul fiscal.

In D205 conform instructiunilor aprobate prin OPANAF 102/2025, bifati pct.29 si completati in tabelul informativ colaonele 7 si 8 deoarece ambele fac referire la litera K de la capitolul 2.

Citeste si: Declaratia 205: Ce venituri se declara, termen de depunere si instructiuni de completare >>