In analiza de astazi dezbatem cazul unei persoane fizice inregistrata drept platitoare de TVA pentru tranzactii imobiliare. Intrebarea este daca aceasta plateste 3% impozit tranzactii, retinut de notar sau 10% impozit pe venit.
Iata raspunsul specialistului!
Se face apel la dispozitiile art. 67 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile ulterioare, potrivit carora veniturile din activitati independente cuprind veniturile din activitati de productie, comert, prestari de servicii, veniturile din profesii liberale si veniturile din drepturi de proprietate intelectuala, realizate in mod individual si/sau intr-o forma de asociere, inclusiv din activitati adiacente.
Faptul ca se desfasoara in mod continuu aceasta activitate, pentru care probabil s-a solicitat si autorizarea in acest domeniu, ne indreptateste sa consideram ca, potrivit prevederilor art. 1 alin. (1) din OUG 44/2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, cu modificarile ulterioare, ar fi trebuit sa va inregistrati in registrul comertului.
Asa cum se prevede si la art. 2 din acelasi act normativ, activitate economica reprezinta ”activitatea agricola, industriala, comerciala, desfasurata pentru obtinerea unor bunuri sau servicii a caror valoare poate fi exprimata in bani si care sunt destinate vanzarii ori schimbului pe pietele organizate sau unor beneficiari determinati ori determinabili, in scopul obtinerii unui profit (surplus)”.
Din punctul de vedere al prevederilor Codului de procedura fiscala (art. 14 alin. (1) si (3)), veniturile, alte beneficii si elemente patrimoniale sunt supuse legislatiei fiscale, indiferent daca sunt obtinute din acte sau fapte ce indeplinesc sau nu cerintele altor dispozitii legale (de ex. autorizatie de construire).
Impozitarea veniturilor din chirii 2024
Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2024
Manual de politici contabile - Stick USB
Stabilirea tratamentului fiscal al operatiunilor respective are la baza doar prevederile legislatiei fiscale si nu neaparat cerintele altor prevederi legale.
Rezulta ca, daca persoana fizica nu s-a autorizeaza conform prevederilor OUG nr. 44/2008, ea desfasoara totusi o activitate economica de dezvoltator imobiliar, iar veniturile obtinute in urma acestei activitati sunt tratate, din punct de vedere fiscal, ca venituri din activitati independente.
Potrivit prevederilor art. 11 alin. (1) din Legea nr. 227/2015, cu modificarile ulterioare, organele de control vor avea dreptul sa trateze activitatea ca fiind o activitate independenta, generatoare de venituri din activitati independente.
De aceea, este recomandat ca d-voastra, ca persoana fizica, sa va inregistrati la organele fiscale ca persoana fizica autorizata deoarece obtineti venituri din activitati independente, adica sa tineti evidenta contabila, sa platiti impozit pe venit si sa depuneti formularele 200, 220, 600.
Datorita faptului ca, in aceste conditii, va sunt aplicabile prevederile pct. 33 alin. (2) teza a 4-a din Normele metodologice aprobate prin HG nr. 1/2016, nu veti mai plati impozit pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal (impozitul de 3%, calculat si incasat de notari) deoarece valorificarea constructiilor din domeniul afacerii genereaza venituri din activitati independente.
Aceste venituri sunt exceptate de la tratamentul fiscal impus de prevederile art. 111 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile ulterioare.
In acest context, se retine faptul ca operatiunea de construire a unor bunuri imobile in scopul vanzarii acestora reprezinta o activitate economica independenta pentru persoana fizica care obtine venituri in acest mod.
Ca urmare, trebuie sa va inregistrati fiscal prin depunerea formularul cod 070 "Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni/Declaratie de radiere pentru persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere" reglementat prin Opanaf nr. 3725/2017.
Ca persoana fizica care realizeaza venituri din activitati independente, veti achita un singur impozit in cota de 10%, aplicata asupra venitului net anual, determinat conform prevederilor art. 68 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile ulterioare.
Pentru recuperarea sumelor reprezentand impozitul de 3% retinut de catre notar, acesta isi va corecta declaratia cod 208.
In sensul celor anterior prezentate a fost emisa si adresa ANAF nr. 584/13.06.2017 prin care se facea cunoscut faptul ca, in urma analizei de risc efectuate, s-a constatat ca exista nenumarate situatii in care persoanele fizice au declarat impozit pe venit din vanzarea proprietatilor imobiliare, din patrimoniul personal, in conditiile in care acestea datorau impozit pe venitul din proprietati imobiliare din patrimoniul afacerii.
Raspunsul a fost oferit pe portalcontabilitate.ro de catre Elena Ionescu - Expert contabil si auditor.
