Vanzare bunuri imobile de catre persoane fizice si aplicarea TVA. Cum procedam?

Analizam mai jos cazul unei persoane particulare care doreste sa vanda una dintre proprietatile sale, la o valoare care va depasi 65.000 euro.

Proprietatea este veche de 5 ani, iar pana la aceasta data persoana nu a mai achizitionat si nici nu a mai vandut o alta proprietate. Vom stabili ce reglementari privind TVA-ul se aplica in aceasta situatie, inclusiv in cazul in care se va dori si vanzarea unei alte proprietati.

Mentionam astfel ca pentru situatia de mai sus se aplica prevederile art. 127 alin. (2) din Codul fiscal, cu precizari mai exacte pentru fiecare situatie posibila in exemplele ce au fost date de normele de aplicare ale alectui articol, regasite la pct. 3 alin. (1) –(7) din HG 44/2004. In acest sens, nu intra in sfera de aplicare a TVA nici vanzarea de  imobile  care au fost folosite in scop personal, nici vanzarea de imobile efectuata ocazional, indiferent de valoarea acestora, efectuate de catre  persoane fizice.                   

Prin bunuri imobile utilizate in scopuri personale de catre persoanele fizice se inteleg si constructiile si terenul aferent acestora, care au fost proprietate personala a persoanelor fizice si au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite legal sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

Pentru  vanzarea locuintelor personale sau a altor bunuri (inclusiv terenuri) nu exista obligatia de a plati TVA, cu exceptia cazului in care se constata ca persoana fizica in cauza desfasoara astfel de activitati cu caracter de continuitate si in acest caz persoana fizica devine o persoana impozabila si este obligata sa solicite inregistrarea ca platitor de TVA.

In baza cadrului normativ aplicabi i acest moment, operatiunile privind tranzactiile imobiliare realizate de persoane fizice pot fi clasificate in trei categorii:

a) Vanzari de bunuri imobile care nu intra in sfera de aplicare a TVA, respectiv bunuri ce au fost utilizate de persoana fizica in scop personal si bunuri achizitionate in anumite conditii

In aceste situatii persoana fizica nu devine persoana impozabila pentru vanzarea de constructii si de terenuri, daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale, indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice. Pentru aceste bunuri trebuie facuta dovada faptului ca imobilele nu au fost cumparate initial in vederea revanzarii,au facut parte din fost utilizate in scop personal si, inddiferent de numarul si de valoarea tranzactiilor, acest tip de operatiuni nu vor intra in sfera de aplicare a TVA si nu vor oferi persoanei fizice calitatea de persoana impozabila.

Pentru bunurile care au fost achizitionate de persoana fizica, nu intra in sfera de aplicare a TVA  operatiunea de vanzare care nu are caracter de continuitate ci are caracter ocazional, respectiv  nu are loc mai mult de o asemenea vanzare in timp de un an. Totusi, pentru bunurile achizitionate in vederea revanzarii operatiunea de vanzare intra in sfera TVA chiar daca are loc o singura operatiune pe an.

b) Vanzari de bunuri imobile  pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar nu are obligatia de a se inregistra in scopuri de TVA, daca livrarile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal, adica cladirile vechi in aceptul temeiului normativ amintit.

Pentru situatia in care o persoana fizica realizeaza in cursul unui an fiscal mai mult de o operatiune imobiliara, respectiv mai mult de o vanzare de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale (care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata) devine persoana impozabila,chiar daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Daca  persoana fizica a efectuat numai vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea sunt scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA.

 Totusi, persoanele fizice care achizitioneaza in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert.

Pentru aceasta situatie, este suficient sa se realizeze o singura vanzare a unei constructii noi sau a unui teren construibil si deja, inainte de aceasta operatiune persoana fizica trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal, in calculul plafonului de scutire, in valoare de 65.000 de euro(220.000 lei) pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.        
                 
c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile.

Persoane  fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA  sunt cele care realizeaza operatiuni de  al vanzari de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Acestea  trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal
sau inainte de inceperea activitatii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal
. din acel moment persoana fizica va avea toate drepturile si obligatiile ce decurg din calitatea de persoana impozabila.

In concluzie pentru speta din intrebare, consideram ca persoana fizica nu are caracter de persoana impozabila pentru TVA pentru aceasta tranzactie, nu datoreaza TVA si nu se inscrie in scopuri de TVA chiar daca depaseste plafonul de 220000 lei. Insa aceasta tranzactie va fi analizata ca o tranzactie initiala daca persoana fizica mai efectueaza vanzari de imobile, si va fi inalizata din punctul de vedere al continuitatii activitatii pentru urmatoarele vanzari de imobile.