Modernizare cladire inchiriata. Ce obligatii apar fata de proprietar?

Un SRL platitor de impozit pe profit si TVA efectueaza o modernizare la o cladire inchiriata. Valoarea lucrarilor nu este mare, insa se va stabili cu exactitate formalitatile pe care trebuie sa le indeplineasca societatea care a inchiriat aceasta cladire, precum si care sunt obligatiile fata de proprietar.

Valoare modernizarii efectuate, receptionate si puse in functiune  se inregistreaza in evidenta contabila in debitul contului 212 "Constructii" prin creditul contului 231 " Imobilizari corporale in curs de executie" , fiind amortizata pe intreaga perioada a contractului de inchiriere. Din punct de vedere fiscal, locatarul isi poate exercita dreptul de deducere a sumei TVA deductibile aferente lucrarilor de modernizare efectuate. Locatarul poate considera modernizarea efectuata drept un bun de capital daca indeplineste conditia de la art. 149 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal

"In sensul prezentului articol:
    a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 125^1 alin. (1) pct. 3, precum si operatiunile de constructie, transformare sau modernizare a bunurilor imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestor active, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, ….; nu sunt considerate bunuri de capital activele corporale fixe amortizabile a caror durata normala de utilizare stabilita pentru amortizarea fiscala este mai mica de 5 ani; ….;".
 
 Valoarea lucrarilor efectuate trebuie comunicata proprietarului in termen de 30 de zile de la terminarea lucrarilor, obligatie reglementata in mod expres prin  art. 253 alin. (3^1)  din Codul fiscal
"In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.". Totusi, aceste prevederi cu caracter general  trebuie coroborate cu cele de la pct. 54 alin. (1^1)  si     (1^2) din Normele metodologice de aplicare a acestui articol prin care se reglementeaza in mod expres ca: 

-    locatarul nu are obligatia sa  comunice locatorului valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere in situatia in care valoarea acestora nu depaseste 25% din valoarea cladirii;

-     daca in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25% /an, locatarul este  obligat sa  comunice locatorului valoarea totala a lucrarilor , in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest plafon.
 
Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253,  in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere  se incadreaza doar  lucrarile  care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Astfel, pentru a respecta aceste prevederi, trebuie sa cunoasteti valorea cladirii inchiriate.
 
Valoarea investitiei efectuate si a amortizarii aferente  se transfera  proprietarului numai la  expirarea contractului de inchiriere, fara a se transfera, de exemplu  in luna mai  2014, la momentul efectuarii receptiei lucrarilor de consolidare, modernizare si transformare a bunului imobil.


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro