Vanzare imobil. Ce conditii privind TVA-ul se impun si ce inregistrari contabile apar?

O persoana doreste sa achizitioneze un apartament in scopul revanzariI. Cum va face inregistrarea contabila si cum va plati TVA-ul?

Achizitia de imobile in scopul revanzarii se califica, conform OMFP 1802/2014 ca si o tranzactie cu stocuri - pct.199 din acest Ordin, mai jos redat:

"199. - Urmatoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:
a) proprietatile imobiliare detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii sau in procesul de constructie ori de amenajare in vederea unei astfel de vanzari, de exemplu, proprietatile imobiliare dobandite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, in viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate si revandute. Acestea reprezinta, din punct de vedere contabil, stocuri;”

Astfel, inregistrarea in contabilitate a achizitiei imobilului se face astfel (in cazul in care achizitia s-a efectuat de la o persoana juridica si ati primit o factura cu TVA de la aceasta).
%        =    401    
371

4426

In cazul in care achizitia se face fara TVA (de la persoana fizica, sau apartamentul este vechi – si vandut de propritar in regim de scutire fara drept de deducere conform art.141. alin.2 lit f din Codul fiscal), atunci inregistrarea achizitiei se face astfel:
371    =    401

La vanzare, din perspectiva TVA aveti urmatoarele posibilitati:
daca ati dedus TVA la achizitie si aparatamentul este nou in sens fiscal asa cum se prevede in continuare (3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;), atunci aveti obligatia de a colecta TVA la vanzare de 24% sau 5% in functie de conditiile pe care le indeplineste vanzatorul – cf. Art.140 alin.2^1 din Codul fiscal).

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2024

Vezi AICI detalii

Abonament PortalContabilitate ro - abonament 12 luni

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2024

Vezi AICI detalii

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Daca nu ati dedus TVA la achizitie, dar aparatamentul este nou conform acelor de mai sus, aveti obligatia colectarii TVA la vanzare de 24% sau 5% in functie de conditiile pe care le indeplineste vanzatorul - cf. Art.140 alin.2^1 din Codul fiscal).

Daca ati dedus TVA la achizitie, insa apartamentul nu este nou, puteti vinde in rgeim de scutire fara drept dededucere conform art.141 alin.2lit .f din Codul fiscal, insa veti avea obligatia ajustarii TVA dedus, conform art.149 alin.2 din Codul fiscal pe o perioada de 20 ani. De altfel, in acest caz, pentru a nu face ajustare, puteti  opta pentru a vinde cu TVA de 24% sau 5% prin depunerea unei notificari la organul fiscal conform art.141 alin.3. In aceasta situatie va recomandam sa faceti o analiza pentru a vedea cum procedati - poate este mai avantajos sa ajustati TVA  dedus initial decat sa colectati tva la vanzare (alegeti varianta cu TVA mai mic de plata).

Prin urmare, daca veti vinde cu TVA, vanzarea se inregistreaza astfel:
4111    =    %
        707
        4427

Descarcarea din gestiune:
607    =    371

Daca veti vinde fara TVA si aveti obligatia de ajustare a TVA, veti efectua urmatoarele inregistrari contabile:
635    =    4426    ajustare TVA

4111     =     707

Scoatere din gestiune:
607    =    371

 Daca veti vinde fara TVA si  Nu aveti obligatia de ajustare a TVA, veti efectua urmatoarele inregistrari contabile:

4111     =     707

Scoatere din gestiune:
607    =    371

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Irina Coma, consultant fiscal, expert contabil si auditor