Regimul TVA aplicabil la vanzarea de terenuri. Analiza zilei cu Irina Dumitrescu

La vanzarea unui teren, pentru a stabili regimul TVA aplicabil este important sa stabilim daca terenul este construibil sau nu, intrucat, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal sunt scutite de TVA livrarile de terenuri, altele decat terenurile construibile. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism.

In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Pentru livrarea de terenuri pentru care se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune, efectuata catre o persoana inregistrata in scopuri de TVA se aplica masurile de simplificare conform art. 331 din Codul fiscal. Pe facturile emise pentru aceste livrari de bunuri furnizorii nu vor inscrie taxa colectata aferenta. Beneficiarii vor determina taxa aferenta, care se va evidentia in decontul de TVA, atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila. Beneficiarii au drept de deducere a taxei in limitele si in conditiile stabilite la art. 297-301 din Codul fiscal.

Taxarea inversa prevazuta la art. 331 din Codul fiscal reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei pe valoare adaugata. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa prevazut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea "taxare inversa". Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila: 4426 = 4427.

Teren construibil
 
Vanzarea unui teren construibil este o operatiune taxabila prin efectul legii.

Daca vanzarea se efectueaza de către o persoana inregistrata in scopuri de TVA aceasta va factura astfel:

-          Cu TVA – daca vanzarea se face catre o persoana neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.;
-          Cu aplicarea masurilor de simplificare prevazute la art. 331 din Codul fiscal– Taxare inversa – daca cumparatorul este inregistrat in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.

Teren cu alta destinatie decat construibil

Vanzarea acestor terenuri este scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit, f) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA.
Aceasta scutire este o scutire fara drept de deducere ceea ce presupune efectuarea ajustarii taxei dedusa la achizitia terenului, daca este cazul.

Ajustarea se efectueaza pentru perioada de ajustare ramasa, incluzand si anul in care se efectueaza vanzarea in regim de scutire fara drept de deducere. Ajustarea se efectueaza chiar daca, la achizitie s-a efectuat taxare inversa intrucat taxa se considera dedusa si in acest caz.

In cazul terenurilor achizitionate inainte de data aderarii – 01 ianuarie 2007 nu se mai efectueaza ajustari intrucat pentru aceste terenuri se aplica masurile tranzitorii de la art. 332 din Codul fiscal iar perioada de ajustare a fost de 5 ani.

Pentru vanzarea unui teren care nu este construibil persoana impozabila are posibilitatea sa opteze pentru taxarea operatiunii conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, caz in care nu se mai efectueaza ajustari.

Astfel, in anumite situatii poate fi mai avantajos ca vanzarea sa se efectueze in regim de taxare decat in regim de scutire fara drept de deducere.

Optiunea pentru taxare se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la Titlul VII al normelor de aplicare a Codului fiscal si se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri. Depunerea cu intarziere a notificarii nu va conduce la anularea optiunii de taxare exercitate de vanzator si nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar. Notificarea trebuie transmisa in copie si cumparatorului. Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator.

In cazul in care optiunea se refera numai la o parte a bunurilor imobile, aceasta parte care se vinde in regim de taxare, identificata cu exactitate, se inscrie in notificare. Daca, dupa depunerea notificarii, persoana impozabila doreste sa renunte la optiunea de taxare, in cazul in care livrarea bunului nu a avut loc, trebuie sa transmita o instiintare scrisa in acest sens organelor fiscale competente.

Daca vanzarea se efectueaza de catre o persoana inregistrata in scopuri de TVA si aceasta opteaza pentru taxare operatiunea este taxabila prin optiune iar factura se va emite astfel:

    • Cu TVA – daca vanzarea se face catre o persoana neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.;
    • Cu aplicarea masurilor de simplificare prevazute la art. 331 din Codul fiscal– Taxare inversa – daca cumparatorul nu este inregistrat in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.

Atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral se aplica urmatorul regim TVA:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.