Venituri din chirii: Aspecte esentiale si doua exemple utile pentru calculul impozitului

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent.
In situatia in care bunul este detinut in comun, prin contractul de inchiriere sau, dupa caz, prin actul de modificare a acestuia, se desemneaza proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal care indeplineste obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti.

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turis tic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora.

Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul in cheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.

Veniturile din inchiriere obtinute de persoanele fizice sunt tratate diferit din punctul de vedere al obligatiei de plata a impozitului pe venit in functie de tipul platitorului de venit.

Veniturile obtinute de la alte persoane decat persoanele juridice

Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, altul decat cel platit de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.
In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din anul de realizare a venitului.

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor nu au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.
Impozitul anual datorat de contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual.
Acesti contribuabili au obligatia depunerii Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, pentru stabilirea si declararea impozitului pe venit.

Veniturile obtinute de la persoane juridice

Daca contractele de inchiriere sunt incheiate de chiriasi persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila cu persoane fizice, platitorii venitului au obligatia retinerii la sursa a impozitului pe venit datorat.

Venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti.

Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, a retine, a declara si a plati impozitul corespunzator sumelor platite.

Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor.

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Pentru impozitul pe venit, aceste persoane nu au obligatia depunerii Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice.

Articolul a fost preluat din Consilierul Verde al Contabilului, care include cele mai recente modificari fiscale si contabile, studii de caz, situatii posibile, modele de calcul, tabele comparative, precum si formulare si declaratii care sufera modificari in urma reglementarilor legislative. Click aici >>

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt venituri pentru care se datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate.

Persoanele fizice au obligatia verificarii incadrarii veniturilor obtinute in cursul unui an in plafonul de 6 salarii minime. In cazul in care veniturile cumulate realizate din sursele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), de o persoana fizica in cursul unui an depa sesc nivelul a sase salarii minime pe economie, persoana fizica datoreaza contributia de asigurari de sanatate.
Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate o reprezinta:
a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara
Incadrarea in plafonul anual de cel putin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, se efectueaza prin cumularea veniturilor prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), dupa cum urmeaza:
a) venitul net din drepturi de proprietate intelectuala, stabilit dupa acordarea cotei de cheltuieli forfetare prevazute la art. 72 si 721, precum si venitul net din drep turi de proprietate intelectuala, determinat potrivit prevederilor art. 73;
b) venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice, contribuabili potrivit prevederilor titlului II sau titlului III, determinat potrivit prevederilor art. 125 alin. (8) si (9);
c) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, stabilite potrivit art. 84-85;
d) venitul si/sau castigul/castigul net din investitii, stabilit conform dispozitiilor art. 94-97. In cazul veniturilor din dobanzi se iau in calcul sumele platite, diminuate cu impozitul retinut, iar in cazul veniturilor din dividende se iau in calcul dividendele platite, diminuate cu impozitul retinut, distribuite incepand cu anul 2018;
e) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din activitati agricole, silvicultura si piscicultura, stabilite potrivit art. 104-106;

f) venitul brut, castigul si/sau venitul impozabil din alte surse, stabilit potrivit art. 114-116.Contributia de asigurari sociale de sanatate

Persoanele fizice care realizeaza venituri din inchiriere stabilesc si declara contributia, prin Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, daca realizeaza venituri peste plafonul a 6 salarii minime brute.

Declaratia se depune atat in cazul contractelor incheiate cu persoane juridice pentru care acestia retin la sursa si declara impozitul pe venit, cat si in cazul contractelor incheiate cu persoanele fizice.

Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice se completeaza si se depune la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor.
Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice se depune si in cazul in care, in cursul anului fiscal, contribuabilii incep sa obtina venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, pentru care impunerea este finala, precum si in situatia in care intrerup temporar activitatea sau intra in suspendare temporara a activitatii potrivit legislatiei in materie, respectiv in situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale sau in cazul incetarii valabilitatii, in cursul anului fiscal, a contractelor de inchiriere incheiate intre parti.
Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice se completeaza pentru fiecare sursa din cadrul fiecarei categorii de venit, indiferent de modalitatea de determinare a venitului net anual/castigului net anual, dupa caz, in vederea stabilirii si declararii impozitului pe venit, respectiv a pierderii fiscale anuale. Pentru veniturile realizate intr-o forma de asociere, venitul declarat este venitul net/pierderea distribuita din asociere.

Incepand cu veniturile aferente anului 2025, Agentia Nationala de Administrare Fiscala transmite contribuabilului Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, prevazuta la art. 122 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, precompletata cu datele privind veniturile realizate si impozitul pe venit datorat, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale si al contributiei de asigurari sociale de sanatate, precum si cuantumul contributiilor datorate, pentru anul de realizare a venitului, conform informatiilor disponibile in bazele de date.

O persoana fizica A incheie un contract de inchiriere a unui apartament proprietate personala cu societatea Alfa pentru o perioada de 12 luni, ce prevede o chirie lunara de 500 euro/luna. Avand in vedere ca platitorul venitului este o persoana juridica, acesta are obligatia calcularii si retinerii la sursa a impozitului pe venit.

Pentru prima luna, plata se efectueaza la un curs de schimb valutar de 4,9812 lei/euro.
Venitul brut aferent primei luni este de: 500 euro x 4,9812 lei/euro = 2.491 lei
Venitul net este de: 2.491 lei – 2.491 lei x 20% = 1.992 lei
Impozit aferent: 1.992 lei x 10% = 199 lei

Inregistrarea in contabilitatea platitorului de venit

Inregistrarea cheltuielii cu chiria conform contractului:
                   6123=4622  491 lei
„Cheltuieli cu chiriile”„Creditori diversi”

Retinerea impozitului:
                    462=446  199 lei
„Creditori diversi”„Alte impozite, taxe si varsaminte asimilate”

Plata sumei nete (2.491 lei – 199 lei = 2.292 lei):
               462=5121   2.292 lei
„Creditori diversi”„Conturi la banci in lei”

Plata impozitului la buget:
            446=5121  199 lei
„Alte impozite, taxe  „Conturi la banci in lei”
varsaminte asimilate”

Inregistrarile se repeta lunar.

Pentru persoana fizica beneficiara

Salariul minim brut pe economie valabil la 1 ianuarie este de 4.050 lei.
Nivelul a 6 salarii minime brute este de: 4.050 lei x 6 = 24.300 lei
Venitul brut aferent anului este de 29.900 lei.
Venitul net este de: 29.900 lei – (29.900 lei x 20%) = 23.920 lei.
Venitul net se situeaza sub plafonul a 6 salarii minime: prin urmare, persoana fizica nu datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate.

Persoana fizica A nu are obligatia depunerii declaratiei unice.

O persoana fizica B incheie un contract de inchiriere a unui apartament cu o alta persoana fizica pentru o perioada de 12 luni, ce prevede o chirie lunara de 800 euro/luna.
Nivelul a 6 salarii minime brute este de: 4.050 lei x 6 = 24.300 lei.
Cursul mediu anual este de: 4.9786 lei/euro.
Venitul brut aferent anului este de: 800 euro x 12 luni x 4,9786 lei/euro = 47.795 lei.
Venitul net este de: 47.795 lei – (47.795 lei x 20%) = 38.236 lei.
Impozit datorat pentru intregul an: 38.236 lei x 10% = 3.826,6 lei.

Venitul net se situeaza peste plafonul a 6 salarii minime, dar sub plafonul a 12 salarii minime (48.600 lei); prin urmare, persoana fizica datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul egala cu 6 salarii minime.

CASS: 24.300 lei x 10% = 2.430 lei

Persoana fizica B are obligatia depunerii declaratiei unice pana la data de 25 mai anul urmator celui de realizare a veniturilor si plata impozitului si a CASS.

Articolul a fost preluat din Consilierul Verde al Contabilului, o lucrare ce reprezinta o sinteza a informatiilor legislative cu impact in domeniul contabilitatii, completata cu exemple practice. Detalii aici >>