Aspecte contabile de care tinem cont la vanzarea unui teren si a unei cladiri catre asociat unic

In analiza noastra, punctul de pornire il reprezinta un SRL platitor de TVA, platitor de impozit pe profit, cu unic asociat avand in activ urmatoarele:

- cladire si teren, achizitionate cu contract vanzare-cumparare si factura in data de 05.06.2011, valoare factura 133.064,4 lei factura scutita de TVA, deci nu a fost dedus TVA pentru aceasta cladire.

Cladirea nu a avut imbunatatiri, deci nu a fost dedus TVA in acest timp. In data de 30.06.2014 - valoare cladire si teren 133064,4 lei, amortizare 20 514,28 lei, valoare ramasa neamortizata, 112 550.12 lei.

In conditiile in care se doreste vanzarerea acestei imobilizari catre asociatul unic, se va stabili daca factura va fi cu TVA, precum si daca este nevoie de evaluare tinand seama ca este o tranzactie catre asociatul unic sau daca se poate vinde la valoarea ramasa neamortizata de 112 550,12 lei.

Avand in vedere ca este vorba despre o vanzare catre asociatul unic, vanzarea trebuie facuta la pretul de piata. In caz contrar, in temeiul art. 11 alin. 2 din Codul fiscal autoritatile fiscale pot ajusta suma venitului sau a cheltuielii oricareia dintre persoane, dupa cum este necesar, pentru a reflecta pretul de piata al bunurilor furnizate in cadrul tranzactiei (in aceasta situatie, s-ar ajusta venitul obtinut de societate din instrainarea cladirii catre asociatul ei unic).
 
Potrivit art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:

- teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

 - constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

 - livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

Constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

Normele metodologice date in aplicarea acestui articol stabilesc ca, in aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza;

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

Pct. 37 alin. (6) din din Normele de aplicare a Codului fiscal, stabileste : " calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism ".
 
Certificatul de urbanism este definit de art. 6 din Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si reprezinta actul de informare prin care autoritatile: „ in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii".
 
Asadar, vanzarea ternurilor construibile, nu este o operatiune scutita de TVA. Trebuie sa verificati in certificatul de urbanism sau raport de expertiza, daca exista, care este suprafata ternului, daca nu cumva este mai mare decat a constructiei , caz in care nu se aplica scutirea de TVA de la art 141 alin (2) lit. f) din Codul fiscal.
 
Daca terenul este mai mic decat cladirea, avand in vedere prevederile lelgale mai inainte mentionate,  fiind vorba de o cladire veche, daca la ea nu s-au facut modernizari/transformari care sa depaseasca 50% din valoarea de piata a cladirii atunci operatiunea este scutita de TVA, in conformitate cu prevederile art. 141 alin. (2) lit. f)  din Codul fiscal.

Desigur se poate opta si pentru  pentru taxarea operatiunii in baza prevederilor art. 141 alin. (3) din Codul fiscal atunci poate aplica  cota standard de TVA de 24% .

In concluzie, pretul de vanzare al cladirii  si  al terenului, trebuie sa reflecte pretul pietei. In cazul in care detineti un raport de evaluare intocmit de un evalutator autorizat, raportul de evaluare poate sa justifice vanzarea cladirii, la valoarea reevaluata, chiar si catre asociatul unic.

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro