Achizitie bun imobil de la vanzator cu cod TVA anulat din oficiu. Ce regim TVA se aplica?

In randurile de mai jos, stabilim daca se poate aplica taxarea inversa in cazul achizitionarii unei constructii vechi de la lichidator. Vom stabili daca firma proprietara va avea codul de TVA anulat daca propietarul depune notificare conform pct. 58 din norme. De asemenea, vom vedea care este regimul TVA in cazul achizitiei unui teren construibil, prin executor judecatoresc, de la firma cu cod de TVA anulat, precum si care este regimul TVA in cazul achizitiei teren neconstruibil de la lichidator (firma proprietara are cod de TVA anulat).

In primul  rand, trebuie retinut faptul ca, la vanzarea unui bun imobil, regimul de taxare inversa reglementat prin art. 331 alin. (2), lit. g)  din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal "Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt: …  g) constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune; " poate fi aplicat numai daca cei doi parteneri  sunt persoane impozabile inregistrate in scopuri de TVA in regim normal.  Aceasta obligatie rezulta chiar din prevederile art. 331 alin. (1)  "Prin exceptie de la prevederile art. 307 alin. (1), in cazul operatiunilor taxabile, persoana obligata la plata taxei este beneficiarul pentru operatiunile prevazute la alin. (2). Conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316. "

Astfel, avand in vedere faptul ca proprietarul are codul de TVA anulat din oficiu, acesta nu poate depune notificare cf. prevederilor punctului 58 din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f).

In al doilea  rand, trebuie retinut faptul ca  reprezinta operatiune taxabila conform prevederilor  art. 292 alin. (2) lit. f)  pct. 3, doar livrarile de constructii noi
 "Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:...
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii; "

Livrarea unei constructii care nu mai este noua este operatiune scutita conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. In acest caz, lichidatorul nu trebuie sa mai colecteze TVA conform prevederilor art. 11 alin. (6) sau alin. (8) din Codul fiscal prin care se face referire doar la operatiunile taxabile:
" (6) Contribuabilii, persoane impozabile stabilite in Romania, declarati inactivi conform Codului de procedura fiscala, care desfasoara activitati economice in perioada de inactivitate, sunt supusi obligatiilor privind plata impozitelor, taxelor si contributiilor sociale obligatorii prevazute de prezentul cod, dar, in perioada respectiva, nu beneficiaza de dreptul de deducere a cheltuielilor si a taxei pe valoarea adaugata aferente achizitiilor efectuate. "

"(8) Persoanele impozabile stabilite in Romania, carora li s-a anulat inregistrarea in scopuri de TVA conform prevederilor art. 316 alin. (11) lit. b) - e) si lit. h), nu beneficiaza, in perioada respectiva, de dreptul de deducere a taxei pe valoarea adaugata aferente achizitiilor efectuate, dar sunt supuse obligatiei de plata a TVA colectate, in conformitate cu prevederile titlului VII, aferenta operatiunilor taxabile desfasurate in perioada respectiva. "

Deci, chiar daca are codul de TVA anulat din oficiu,  persoana impozabila nu poate fi obligata sa colecteze TVA la livrarea unui bun, daca acea operatiune este scutita de TVA, prin lege. Totusi, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect la vanzarea unui bun imobil format din doua elemente (constructie si teren aferent), lichidatorul trebuie sa verifice daca terenul pe care este edificata constructia este inscris la acelasi numar cadastral cu constructia. In acest caz, sunt aplicabile prevederile pct. 55 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) privind Codul fiscal
care a intrat in vigoare  din 2016 "55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

In acest caz, daca cele doua elemente ale bunului imobil (constructii si teren) sunt inregistrate la acelasi numar cadastral, raportul de evaluare trebuia sa cuprinda, separat, valoarea constructiei si separat valoarea terenului astfel incat sa se aplice fie regimul normal de taxare, fie regimul de scutire fara drept de deducere. Daca cele doua elemente ale bunului imobil sunt inregistrate la numere cadastrale diferite, se aplica urmatorul tratament fiscal:
- pentru constructie:  regimul de scutire fara drept de deducere;
- pentru teren: regimul de taxare.

In cazul achizitiei unui teren construibil prin executor judecatoresc , de la un proprietar  cu cod de TVA anulat din oficiu, la livrarea bunului imobil, executorul  trebuie sa colecteze   TVA, fiind aplicabile prevederile art. 11 alin. (6) sau alin. (8) coroborate cu prevederile art. 292 alin. (2), lit. f),  pct. 1 deoarece operatiunea este taxabila, obligatoriu:
"f) …….. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare; "

In cazul achizitiei unui teren care nu este construibil, lichidatorul nu trebuie sa colecteze TVA conform prevederilor art. 11 alin. (6) sau alin. (8) deoarece operatiunea nu este taxabila, obligatoriu, conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f), pct. 1.

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei - Consultant fiscal si expert contabil