Venituri din chirii 2023. Ce trebuie sa stie romanii despre noile obligatii pe care le au fata de stat

Toti romanii care obtin venituri din chirii in 2023 au obligatii noi in relatia cu ANAF de la 1 ianuarie, potrivit modificarilor fiscale stabilitate prin OG nr. 16/2022. 

Afla totul despre noua cota de impozitare, plata contributiilor sociale, depunerea declaratiei unice, modul corect de inregistrare in contabilitate si multe alte informatii utile. 

Venituri din chirii 2023: care sunt noile obligatii?

Pentru contractele incheiate incepand cu 1 ianuarie 2023, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent.

Asadar, redevine obligatorie inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF, obligatie la care se renuntase in 2018. 

Alta noutate privind veniturile din chirii in 2023 este eliminarea cotei forfetare de 40% la calculul impozitului pe venit, astfel incat impozitul real devine mai mare (creste de la 6% la 10%). 

Totodata, trebuie luat in considerare si faptul ca se micsoreaza plafonul de la care se plateste CASS la veniturile din chirii. Acest plafon scade la 6 salarii minime brute pe economie, fata de 12 pana acum, ceea ce inseamna ca mai multi romani vor fi nevoiti sa scoata bani din buzunar pentru contributia de asigurari sociale de sanatate. 

In teorie nu pare sa fie nimic complicat, dar in practica dificultatile concrete n-au intarziat sa apara. Si asta deoarece situatiile cu care se confrunta firmele si persoanele fizice sunt atat de diverse si prezinta atatea implicatii (nebanuite) incat simpla parcurgere a noilor prevederi legislative nu este suficienta pentru a oferi solutii.

Specialistii Rentrop & Straton au selectat 50 dintre cele mai reprezentative intrebari sosite pe adresa serviciului nostru de consultanta si vi le pun acum la dispozitie impreuna cu solutiile corecte, explicate impecabil. Le gasiti grupate intr-o lucrare de ultima ora si a carei utilitate in contextul actual este mai mult decat evidenta: Venituri din CHIRII. Tratament fiscal. Monografii contabile! 

Puteti avea acces imediat la continutul lucrarii Venituri din CHIRII. Tratament fiscal. Monografii contabile, pe platforma www.rsonline.ro! E suficient sa completati cu datele dvs. formularul de comanda si sa achitati pretul de 150 lei + 5% TVA (redus de la 200lei fara TVA). Veti primi rapid pe e-mail username-ul si parola pentru acces permanent, 24 de ore din 24, la continutul lucrarii.

Cass chirii 2023 – micsorarea plafonului 

Incepand cu veniturile aferente anului 2023, baza anuala de calcul al CASS o reprezinta: 

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara;

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 si 24 de salarii minime brute pe tara;

c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul dedepunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe tara. Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor stabilesc si declara contributia si depun Declaratia unica Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului pentru care se datoreaza contributia. Persoanele fizice depun Declaratia unica Capitolul I. Date privind veniturile realizate pana la termenul de 25 mai inclusiv al anului urmator celui pentru care se stabileste contributia datorata, daca realizeaza venituri peste plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara. In situatia in care venitul realizat se incadreaza in acelasi plafon cu venitul estimat, contribuabilii nu au obligatia depunerii Declaratiei unice Capitolul I. Date privind veniturile realizate, in vederea stabilirii contributiei de asigurari sociale de sanatate.
Noile plafoane se iau in calcul incepand cu veniturile anului 2023, astfel ca plata contributiilor se va face in 2024. Totusi, plafoanele trebuie luate evidentiate in Declaratia unica din 2023 la capitolul privind estimarile. 

ANAF - impozit chirie in 2023

Contractele de inchiriere trebuie inregistrate la ANAF de la inceputul anului 2023, in termen de maxim 30 de zile.
In cazul contractelor de inchiriere aflate in derulare la 1 ianuarie 2023, inregistrarea si modificarile survenite intre timp se efectueaza in termen de cel mult 90 de zile.

Potrivit legii, fiecare coproprietar are obligatia inregistrarii contractului de inchiriere la organul fiscal competent. Astfel, venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun pe cote-parti se repartizeaza intre coproprietari proportional cu cotele detinute de acestia in coproprietate. Insa daca coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat la notar din care sa rezulte vointa partilor. In acest caz, doar coproprietarul care incaseaza venitul din chirie trebuie sa depuna Declaratia unica la ANAF si sa plateasca impozitul pe venit. In concluzie, exista si varianta in care doar coproprietarul care incaseaza venitul din chirie este obligat sa inregistreze contractul la Fisc, atasand actul autentificat la notar privind vointa partilor. Mai multe detalii in articolul Coproprietari. Trebuie declarat contractul de inchiriere de ambii soti in Declaratia unica?

Venituri din chirii 2023 firme - exemple de probleme solutionate in lucrare

 Intrebare:
Un SRL cu activitate in domeniul constructiilor a achizitionat un apartament in 2019 pentru investitii. Apartamentul este inchiriat. De la 1 ianuarie 2023 este obligatorie depunerea la ANAF a contractului de inchiriere in termen de 90 zile?
 
Intrebare:
Firma X incheie un contract de chirie cu o societate Y pentru un spatiu de 50 mp. Ulterior fima X incheie un contract de comodat cu o firma Z pentru folosinta gratuita a spatiului in vederea deschiderii unui punct de lucru. Firma X poate sa deduca cheltuiala cu chiria pe toata durata contractului de inchiriere?
 
Intrebare:
Asociatul unic al unei societati comerciale pune la dispozitia societatii o cladire (compusa din mai multe apartamente) cu titlu gratuit in baza unui contract de comodat. Apartamentele din cladire vor fi inchiriate la persoane fizice. Factura de inchiriere va fi emisa cu TVA, dat fiind ca societatea este platitoare de TVA?
 
Intrebare:
O societate are anulat codul de TVA de catre ANAF pentru nedepunerea decontului de TVA. Se cere depunerea declaratiei 311, dar societatea a facturat o data pe luna chirie si altceva nu a mai facturat. Chiria a fost facturata fara TVA, deoarece chiriile au fost scutite de plata TVA. Cum as putea declara D 311 avand in vedere ca TVA este zero? Cum as putea intra in normalitate, adica sa revin la starea de dinainte de anulare?

Intrebare:
O persoana juridica din Romania detine un imobil in Germania si il inchiriaza unei persoane fizice din Germania. Din punctul de vedere al TVA, la ce rubrica se va trece in decont suma chiriei respective? Suma se impoziteaza si in Romania sau doar in Germania (micro in 2022 si profit in 2023)?
 
Intrebare:
Firma cu activitate in comert si domeniul hotelier doreste sa inchirieze camere unor ucrainieni prin programul 50/20. Beneficiem si noi, ca firma, de scutire de impozit pentru sumele primite, asa cum beneficiaza persoane fizice? Daca nu, ce impozit se percepe pentru acest tip de inchiriere? 16% sau micro 1%?
 
Intrebare:
O firma din Romania platitoare de TVA factureaza inchirierea unor utilaje de constructii catre o firma din Italia platitoare de TVA. Cum justificam scutirea de TVA pentru aceasta operatiune?
 
Intrebare:
Microintreprindere cu obiect de activitate autorizat in secundar "6820 - inchiriere si subinchiriere spatiu" subinchiriaza o parte din spatiu (de fapt refactureaza o parte din chirie) unei alte societati comerciale. Acest venit din subinchiriere este impozabil?
 
Intrebare:
O persoana are venituri de 144.000 lei/an din inchirierea unui spatiu. Cat plateste persoana fizica impozit pe venit, CAS si CASS?

Intrebare:

Incepand cu 1 ianuarie 2023, a fost incheiat contract de inchiriere cu o persoana juridica pe un an, cu prelungire automata. A fost retinuta si o garantie in euro. Factura de garantie se emite fara TVA si factura de chirie cu TVA. Care sunt documentele de inregistrare? Care sunt monografiile contabile?
 

Calcul impozit pe veniturile din chirii la persoane fizice 

Incepand cu veniturile anului 2023 impozitul se aplica la venitul brut, adica la valoarea chiriei din contract, fara posibilitatea de a mai deduce procentul de 40%. 

Tot incepand cu veniturile aferente anului 2023 pentru CASS au fost stabilite trei plafoane: 6,12 si 24 salarii minime brute pe tara, in functie de veniturile obtinute, astfel ca baza de calcul la care se aplica procentul de 10% este:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara;

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 si 24 salarii minime brute pe tara;

c) nivelul de 24 salarii minime brute pe tara, in cazul veniturilor realizate de peste 24 salarii minime brute pe tara.

Practic, in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor in functie de dimensiunea veniturilor brute (venituri din contractul de inchiriere fara deducerea procentului de 40% (acest procent nu se mai aplica incepand cu anul 2023)), CASS-ul se va situa intre 10% din 6 salarii minime si 10% din 24 de salarii minime. In cazul in care veniturile sunt sub plafonul de 6 salarii minime nu este obligati de plata a CASS.

Este important de retinut ca persona fizica datoreaza CASS pentru veniturile din chirii daca se depaseste plafonul a 6 salarii minime brute pe tara, chiar daca are calitatea de salariat. 

Dar pentru veniturile din chirii nu se datoreaza contributia la sistemul de pensii (CAS), conform art. 137 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal,  si nici nu se iau in considerare la verificarea plafonului a 12 sau 24 salarii minime pe economie. 
 

Calculator impozit chirie 2023 

Desi cota de impozit de 10% ramane neschimbata, romanii care obtin venituri din chirii in 2023 vor scoate mai multi bani din buzunar fiindca se elimina cota forfetara de 40%. Mai exact, impozitul de 10% se aplica la suma intreaga, nu doar la 60% din aceasta. 

Pentru alte exemple, click pe calculator impozit chirii. ►