Tranzactii imobiliare realizate de o persoana fizica. Care este regimul fiscal?

Tema studiului de caz dezbatut in continuare este - Tranzactii imobiliare realizate de o persoana fizica. Expertul nostru ne va prezenta regimul fiscal corect aplicat in aceasta situatie.

Se achizitioneaza bunuri imobile constand in constructii, terenuri intravilane si extravilane, pe care un contribuabil intentioneaza sa le valorifice in anul urmator. Daca persoana fizica respectiva realizeaza o activitate economica, este considerata persoana impozabila? Care este tratamentul fiscal din punct de vedere al TVA?
 

Regim fiscal pentru tranzactii imobiliare realizate de o persoana fizica: raspunsul specialistului

Din cele prezentate reiese prin realizarea de cumparari-vanzari de bunuri imobiliare cu caracter de regularitate, se intentioneaza desfasurarea unei activitati economice pe cont propriu, in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, ceea ce implica:

- din punct al legalitatii activitatii, autorizarea persoanei fizice pentru desfasurarea de activitati economice in calitate de intreprinzator conform OUG 44/2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, cu modificarile ulterioare;
- din punct de vedere al impozitului pe venit, realizarea de venituri din activitati independente conform art. 67 alin. 1 din Codul fiscal si pct. 6 alin. 2 din Normele metodologice de aplicare;
- din punct de vedere al TVA, dobandirea calitatii de persoana impozabila conform art. 269 alin. 1-3 din Codul fiscal si pct. 4 alin. 1-8 din Normele metodologice de aplicare.

Tratamentul fiscal din punct de vedere al impozitului pe venit este cel obisnuit, persoana fizica avand obligatia inregistrarii fiscale in baza formularului 070, tinerii contabilitatii in partida simpla pentru determinarea venitului si completarii registrului de evidenta fiscala conform OMFP 170/2015, art. 68 alin. 8-9 din Codul fiscal si OMFP 3254/2017, depunerii declaratiei unice, in termen de 30 de zile de la data autorizarii/inceperii activitatii conform art. 120 alin. 2, art. 151 alin. 10 si art. 174 alin. 10 din Codul fiscal, iar in anii fiscali urmatori, cu titlu estimativ, pana la data de 15 martie inclusiv a fiecarui an conform art. 120 alin. 1, art. 120^1 alin. 1, art. 151 alin. 3 si art. 174 alin. 3 din Codul fiscal etc.

De mentionat ca pentru tranzactiile imobiliare ce vor fi realizate, dupa cum reiese din prevederile pct. 33 alin. 2 teza a 4-a din Normele metodologice date in aplicarea art. 111 din Codul fiscal, nu se datoreaza impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, fiind vorba de transmiterea dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor acestuia pentru proprietatile imobiliare din patrimoniul afacerii definite conform pct. 7 alin. (8) din normele metodologice date in aplicarea art. 68 din Codul fiscal.

In privinta TVA, la pct. 4 alin. 5 din Normele metodologice date in aplicarea art. 269 din Codul fiscal sunt date suficiente exemple cu privire la tranzactiile cu bunuri imobile realizate de persoanele fizice obisnuite.

Nu sunt luate in considerare tranzactiile imobiliare realizate cu bunuri imobiliare folosite in scopuri personale, cum sunt constructiile utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

In principiu, daca o persoana fizica realizeaza o singura tranzactie imobiliara pe an, alta decat cea cu bunuri imobiliare personale, operatiunea este considerata ocazionala, iar persoana fizica respectiva nu devine persoana impozabila. Din momentul in care realizeaza o a doua astfel de tranzactie, persoana fizica devine persoana impozabila si, daca a doua tranzactie este taxabila si valoarea cumulata a acesteia cu cea a primei livrari depaseste plafonul de scutire de 300.000 lei prevazut la art. 310 din Codul fiscal, persoana fizica are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA, cel tarziu in termen de 10 zile de la data depasirii plafonului, respectiv de la data de 1 a lunii urmatoare celei in care plafonul a fost depasit, conform art. 310 alin. 6 din Codul fiscal. Insa, daca a doua tranzactie este scutita, persoana fizica nu are obligatia de a solicita inregistrarea in scopuri de TVA.

Daca in acelasi an, dupa a doua operatiune care a fost scutita, intervine a treia operatiune care este taxabila, iar valoarea cumulata a celor trei operatiuni depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA intervine la termenul prevazut la art. 310 din Codul fiscal (a se vedea exemplul 2 din norme).

In situatia in care persoana fizica se autorizeaza in baza OUG 44/2008, ea are calitatea de persoana impozabila de la prima tranzactie imobiliara (nu se mai pune problema caracterului ocazional al tranzactiei), indiferent ca tranzactia este taxabila ori scutita de TVA.

Referitor la regimul taxabil/scutit al tranzactiilor cu bunuri imobile, in baza art. 292 alin. 2 lit. f si alin. 3 din Codul fiscal acesta poate fi:

- regim de taxare obligatoriu, daca  este vorba de constructii noi in sensul definitiei de la art. 292 alin. 2 lit. f pct. 3 din Codul fiscal ori de terenuri construibile (terenurile intravilane sunt considerate terenuri construibile, cu exceptia situatiei in care exista interdictii de construire pe terenurile respective, conform reglementarilor urbanistice in materie, caracterul construibil ori neconstruibil fiind dovedit cu certificatul de urbanism prevazut la pct. 55 alin. 6 din normele metodologice);
- regim de scutire, daca este vorba de constructii vechi (altele decat cele noi) ori de terenuri neconstruibile (terenurile extravilane sunt de regula terenuri neconstruibile, aspect dovedit cu certificatul de urbanism prevazut la pct. 55 alin. 6 din normele metodologice);
- regim de taxare prin optiune, prin care persoana impozabila poate opta sa taxeze tranzactiile cu constructii vechi ori cu terenuri neconstruibile, in baza prevederilor art. 292 alin. 3 din Codul fiscal si pct. 58 din Normele metodologice de aplicare.

Daca persoana realizeaza tranzactii imobiliare care se incadreaza doar in regimul de scutire, ea nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, desi are calitatea de persoana impozabila si desi valoarea tranzactiilor poate depasi plafonul special de scutire de 300.000 lei prevazut de art. 310 din Codul fiscal. Daca persoana realizeaza tranzactii imobiliare care se incadreaza doar in regimul de taxare, atunci ea trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA atunci cand valoarea tranzactiilor depaseste plafonul special de scutire de 300.000 lei.

Daca persoana realizeaza tranzactii imobiliare care se incadreaza si in regimul de scutire si in regimul de taxare, trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA atunci cand valoarea primei tranzactii taxabile impreuna cu valoarea tranzactiilor scutite deja realizate depaseste plafonul special de scutire de 300.000 lei.

Prin urmare, tratamentul fiscal din punct de vedere al TVA aplicat tranzactiilor imobiliare realizate de persoanele fizice este foarte complex intrucat tine de combinarea mai multor factori: calitatea bunurilor tranzactionate (utilizate in scopuri personale ori  nu), calitatea persoanei fizice (neimpozabila, daca realizeaza doar o tranzactie ocazionala pe an sau impozabila, daca realizeaza si o doua tranzactie intr-un an ori daca este autorizata), regimul aplicat bunurilor in functie de caracteristicile lor (constructii noi/terenuri construibile – tranzactii taxabile, constructii vechi/terenuri neconstruibile – tranzactii scutite).

Un tratament fiscal concret al tranzactiilor imobiliare realizate de o persoana fizica nu se poate stabili decat dupa identificarea concreta a tranzactiilor efectiv realizate prin prisma factorilor amintiti.
 

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Constanta Popa - Economist.