Inchirierea imobilelor: coduri CAEN, cota de TVA si necesitatea unei case de marcat

Procesul de inchiriere a imobilelor prezinta mai multe particularitati care trebuie tratate cu atentie, cu atat mai mult daca sunteti un atreprenor ori un contabil aflat la inceput de drum. 
 

Va prezentam in continuare un studiu de caz ce prezinta mai multe neclaritati si solutiile propuse de catre specialistul nostru in domeniu. 

O societate inregistrata in scopuri de TVA cu activitate in domeniul instalatiilor cumpara trei apartamente (taxarea inversa) pentru investitii, din care doua vor fi inchiriate in regim hotelier (booking, airbnb) si unul va fi inchiriat pe perioade mai lungi de timp, peste 1 an.

Vom afla de la expertul nostru care este cel mai potrivit cod CAEN in aceasta situatie, ce autorizatii sunt necesare, ce cota de TVA ar trebui sa se aplice si daca este necesara dotarea cu o casa de marcat. Este important de precizat faptul ca apartamentele vor fi inchiriate atat persoanelor fizice cat si celor juridice si se va emite factura si chitanta. 

In plus, contribuabilul mai doreste sa stie daca apartamentele respective trebuie declarate ca punct de lucru la Registrul Comertului si daca la primarie se declara ca rezidential sau nerezidential. 

Inchirierea imobilelor: raspunsul specialistului

1) Pentru a inchiria apartamentul pe termen mai lung de un an  trebuie sa fiti autorizati sa desfasurati activitatile de la codul CAEN 6820 - „Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate”. 

Cota de TVA ce se va aplica este 19% - daca optati pentru taxarea operatiunii prin depunerea Notificarii de la art. 292, alin. (3) din Codul fiscal.

De asemenea, puteti aplica scutirea de la art. 292, alin. (2), litera e) – dar in acest caz aveti obligatia sa ajustati TVA dedusa prin taxare inversa la achizitie si nu puteti deduce TVA pentru cheltuielile ulterioare legate de apartament.

Acest imobil nu trebuie declarat ca punct de lucru, iar destinatia sa – dpv al taxelor locale – este una rezidentiala.

2) Pentru inchirierea in regim hotelier a celorlalte doua apartamente puteti alege codul CAEN 5520 - „Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata”.  Va trebui insa sa obtineti si o autorizatie de turism de la Autoritatea nationala de turism si un certificat de clasificare (plus toate celelalte autorizatii: de incendiu, de mediu, sanitara, de functionare de la Primarie, etc. – autorizatii care nu fac obiectul expertizei noastre, neavand caracter contabil sau fiscal).
 
Numai fiind in posesia autorizatiei de turism  puteti argumenta ca realizati operatiunea de la art. 291, alin. (3), litera d): “cazarea in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping” si aplica la inchirierea cota de TVA redusa de 5%.
 
Apartamentele inchiriate pe termen scurt trebuie declarate ca puncte de lucru si la registrul comertului si la ANAF prin depunerea declaratiei 061.

Destinatia imobilelor – dpv al taxelor locale – este nerezidentiala.
 
(pentru aceste apartamente nu se mai poate argumenta ca sunt doar imobilizari inchiriate – ca in prima situatie – la ele desfasurandu-se activitate economica).
 
3) Daca veti incasa de la persoane fizice contravaloarea cazarii in numerar, atunci aveti obligatia sa detineti casa de marcat (cu jurnal electronic – pentru ca nu se mai pot folosi cele fara jurnal). Puteti evita acest lucru daca veti impune sa vi se plateasca numai prin banca (transfer bancar sau depunere de numerar direct in contul firmei).
 
Daca va veti dota cu o casa de marcat, atunci si persoanelor juridice li se va emite, pe langa factura, bon fiscal pentru incasarea cu numerar.

 

ANAF a anuntat de curand: Casa de marcat, obligatorie si pentru persoanele fizice care inchiriaza camere in scop turistic

Raspuns oferit pe portalcontabilitate.ro de Anca Ivanov- Expert contabil.