Venituri din cedarea folosintei bunurilor. Ce tratament fiscal aplicam de la 1 ianuarie 2014?

In ce priveste contractele incheiate intre persoane juridice si persoane fizice privind cedarea folosintei bunurilor, incepand cu anul 2014, in conformitate cu OUG 88/2013, o persoana juridica care are incheiat un contract de inchiriere cu o persoana fizica, persoana juridica in calitate de locatar si totodata platitor de venit retine lunar, plateste si evidentiaza in D112 contributia de asigurari sociale de sanatate trimestrial sau lunar in functie de criteriile prevazute la art. 58 din Codul Fiscal

Vom stabili in ce masura contributia de asigurari de sanatate se retine in momentul platii chiriei, precum si cand se retine contributia de asigurari de sanatate in cazul platilor anticipate conform contractului de inchiriere.

Daca se plateste la data de 26.01.2014, pentru unul dintre contracte, chiria aferenta perioadei 26.12.2013-26.01.2014, vom stabili daca in acest caz trebuie calculata contributia de asigurari sociale proportional, respectiv numai cea aferenta anului 2014 (26 de zile).

De asemenea, in acest caz, se va vedea daca la locator se deduce contributia de asigurari sociale de sanatate la calculul impozitului anual datorat pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, precum si in ce mod se va inregistra in contabilitatea platitorului de venit:
612 = 401 2.000 lei ( cu cv chiriei )
Si concomitent
401 = 4314 110 lei ( cu 5,5% sanatate).

In plus, vom stabili daca locatorul va primi contravaloarea chiriei, mai putin contributia de sanatate retinuta si daca la garantii, conform contractelor, locatarul retine contributia de asigurari de sanatate.

In al doilea rand, pentru contractele incheiate intre doua persoane fizice privind cedarea folosintei bunurilor, vom vedea care este procedura de plata, cum se deduce contributia de asigurari sociale de sanatate la calculul impozitului anual datorat pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, precum si daca se calculeaza numai de catre ANAF.

A. 1. Persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor devin, incepand cu 1 ianuarie 2014 contribuabili ai sistemului de asigurari sociale de sanatate, conform art. 296 indice 21 alin. (1) lit. i) din Codul fiscal. In prezent aceste venituri sunt supuse contributiei de asigurari sociale de sanatate, conform prevederilor cap. III din Titlul IX indice 2 din Codul fiscal, doar daca persoana fizica nu mai realizeaza alte venituri de natura celor mentionate la cap. I, venituri sub forma indemnizatiilor de somaj, venituri din pensii mai mici de 740 lei, precum si venituri de natura celor mentionate la art. 296^21 alin. (1) lit. a) - d), g) si h), art. 52 alin. (1) lit. b) - d) din Codul fiscal si din asocierile fara personalitate juridica prevazute la art. 13 lit. e) din Codul fiscal.
 
Incepand cu 1 ianuarie 2014, desi cap. II al Titlului IX indice 3 din Codul fiscal cuprinde cadrul legal privind contributia de asigurari sociale si de asigurari sociale de sanatate pentru contribuabilii mentionati la art. 296 indice 21 alin. (1) din Codul fiscal, veniturile din cedarea folosintei bunurilor prevazute la art. 61 din Codul fiscal vor fi exceptate de la plata contributiei de aasigurari sociale (art. 296 indice 23 alin. (1) din Codul fiscal.
 
Veniturile din cedarea folosintei bunurilor cuprind, conform art. 61 din Codul fiscal, veniturile din inchirieri si subinchirieri de bunuri mobile si imobile, precum si veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal, Codul fiscal stabilind atat din punct de vedere al impozitului pe venit, cat si din cel al contributiei de asigurari sociale de sanatate, tratamente fiscale diferite pentru aceste venituri in functie de modul lor de realizare (venituri din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere, venituri din inchirierea camerelor situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare in scop turistic cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, venituri din inchirierea in scop turistic a unui numar mai mare de 5 camere de inchiriat, situate in locuinte proprietate personala, venituri din arendarea bunurilor agricole).
 
In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor care au la baza un contract de inchiriere inchiat intre proprietarul persoana fizica in calitate de locator si chiriasul persoana juridica in calitate de locatar, obligatiile privind impozitul pe venit si contributia de asigurari sociale de sanatate revin proprietarului.
 
Astfel, conform art. 296 indice 24 alin. (1) si (2) din Codul fiscal, contribuabilii prevazuti la art. 296 indice 21 alin. (1) lit. i), respectiv persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, insa cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole, sunt obligati sa efectueze in cursul anului plati anticipate cu titlu de contributii sociale.
 
Aceste obligatii privind platile anticipate in contul contributiei de asigurari sociale de sanatate se stabilesc de de organul fiscal competent, potrivit regulilor prevazute la art. 82, prin decizie de impunere, pe baza declaratiei de venit estimat/norma de venit sau a declaratiei privind venitul realizat, dupa caz.
 
In decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru contribuabilii prevazuti la art. 296 indice 21 alin. (1) lit. i), cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole si a celor care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, in scop turistic, mentionati la art. 63 alin. (3), se evidentiaza lunar, iar plata se efectueaza trimestrial, in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru (art. 296 indice 24 alin. (4) din Codul fiscal).
 
Prin urmare, persoana juridica in calitate de chirias/locator nu are obligatii privind calculul retinerea si virarea contributiei de asigirari sociale de sanatate, plata efectuandu-se de proprietar (in cazul prezentat persoana fizica) trimestrial, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru.
 
Prin exceptie de la aceasta regula, Codul fiscal stabileste urmatoarele reguli cuprinse la art. 296 indice 24 alin. (4 indice 2) si (4 indice 1):

- in cazul contribuabililor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole in regim de retinere la sursa a impozitului si care datoreaza contributie individuala de asigurari sociale de sanatate in cursul anului, platitorii de venituri au obligatia calcularii, retinerii si virarii sumelor respective cu respectarea prevederilor art. 62 alin. (2 indice 1) - (2 indice 5). Precizam ca in acest caz, este necesara completarea si depunerea formualrului 100 pentru creanta impozit pe venitul din arenda, iar incepand cu 1 ianuarie 2014, probabil a formularului 112 pentru creantele impozit pe venitul din arenda si contributia la asigurarile sociale de sanatate;
- in decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru contribuabilii care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare in scop turistic cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, stabilite pe baza de norma anuala de venit sau care opteaza pentru determinarea venitului in sistem real, precum si pentru cei care inchiriaza in scop turistic, in cursul anului, un numar mai mare de 5 camere de inchiriat in locuinte proprietate personala, mentionati la art. 63 alin. (3), se evidentiaza lunar, iar plata se efectueaza in doua rate egale, pana la data de 25 iulie inclusiv si 25 noiembrie inclusiv.
 
2. Doar in cazul contribuabilii care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole in regim de retinere la sursa a impozitului, incepand cu 1 ianuarie 2014, se va datora contributia individuala de asigurari sociale de sanatate in cursul anului prin retinere la sursa. Platitorii de venituri vor avea obligatia calcularii, retinerii si virarii sumelor respective cu respectarea prevederilor art. 62 alin. (2 indice 1) - (2 indice 5) din Codul fiscal.
 
2.1. Indiferent de momentul platii chiriei, persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole, sunt obligati sa efectueze in cursul anului plati anticipate cu titlu de contributii sociale. Platile anticipate se stabilesc de de organul fiscal competent, potrivit regulilor prevazute la art. 82, prin decizie de impunere, pe baza declaratiei de venit estimat/norma de venit sau a declaratiei privind venitul realizat, dupa caz.
 
In decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole si a celor care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, in scop turistic, mentionati la art. 63 alin. (3), se evidentiaza lunar. Plata se efectueaza de catre proprietar (persoana fizica) trimestrial, in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, conform art. 296 indice 24 alin. (4) din Codul fiscal.

In cazul contribuabililor care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare in scop turistic cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, stabilite pe baza de norma anuala de venit sau care opteaza pentru determinarea venitului in sistem real, precum si pentru cei care inchiriaza in scop turistic, in cursul anului, un numar mai mare de 5 camere de inchiriat in locuinte proprietate personala, mentionati la art. 63 alin. (3) din Codul fiscal, in decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate se evidentiaza de asemenea lunar, insa plata se efectueaza in doua rate egale, pana la data de 25 iulie inclusiv si 25 noiembrie inclusiv.
 
Singurul caz in care sunt implicati platitorii venitului este cel al veniturilor din arendarea bunurilor agricole in regim de retinere la sursa a impozitului. In acest caz, platitorii de venituri au obligatia calcularii, retinerii si virarii sumelor reprezentand impozitul pe venit cu respectarea prevederilor art. 62 alin. (2 indice 1) - (2 indice 5) din Codul fiscal.

 
2.2. Asa cum am mentionat si in cadrul raspunsului la intrebare de la pct. 2.1. de mai sus, obligatiile privind impozitul pe venit si contributia de asigurari sociale de sanatate revin proprietarului in calitate de contribuabil.

Astfel, in cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor imobile din patrimoniul personal impunerea se face pe baza contractului incheiat intre parti, indiferent de momentul incasarii chiriei, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal. Tot de aceasi maniera se va stabili si contributia de asigurari sociale de sanatate.
 
3. Contributia de asigurari sociale de sanatate datorata de contribuabil (proprietarul/locatorul care realizeaza venitul din cedarea folosintei bunurilor) fiind o contributie obligatorie este deductibila la calculul impozitului pe venit. Procedura de aplicare a prevederilor introduse prin OG 88/2013 referitoare la deductibilitatea contributiei si la modul de recalculare a bazei impozabile va fi stabilita prin ordin al presedintelui ANAF.
 
4. Intr-adevar cu ajutorul contului 612 „Cheltuieli cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile” se tine evidenta cheltuielilor cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile. In debitul contului 612 se inregistreaza cheltuielile cu redeventele, locatiile de gestiune si chiriile datorate sau platite (401, 408, 471, 512, 531, 542) si sumele in curs de clarificare (473).

Persoana juridica ne avand obligatia calcularii, retinerii si virarii contributiei de asigurari sociale de sanatate si impozitului pe venit, nici nu le va evidentia in contabilitate.
 
5. Locatorul va primi chiria astfel cum a fost negociata in contract. Obligatiile privind impozitul pe venit sau contributia de asigurari sociale de sanatate nu fac obiectul retinerii la sursa, cazand in sarcina proprietarului. Singura exceptie in raport cu veniturile din cedarea folosintei bunurilor vizeaza veniturile din arendare care sunt supuse retinerii la sursa a impozitului pe venit si a contributiilor sociale obligatorii.
 
6. Impunerea se face pe baza contractului incheiat intre parti, astfel ca nici sumele platite cu anticipatie de chirias proprietarului, nici garantiile pretinse returnabile la incheierea contractului nu fac obiectul unor retineri la sursa privind contributia de asigurari sociale de sanatate.
 
B. 1. Codul fiscal nu diferentiaza intre calitatea locatarilor/chiriasilor in cazul contractelor de inchiriere. Astfel, persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole, sunt cele supuse obligatiei de a efectua in cursul anului plati anticipate cu titlu de contributii sociale. Platile anticipate se stabilesc de de organul fiscal competent, potrivit regulilor prevazute la art. 82, prin decizie de impunere, pe baza declaratiei de venit estimat/norma de venit sau a declaratiei privind venitul realizat, dupa caz.
 
In decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, cu exceptia celor care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole si a celor care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, in scop turistic, mentionati la art. 63 alin. (3), se evidentiaza lunar. Plata se efectueaza de catre proprietar (persoana fizica) trimestrial, in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, conform art. 296 indice 24 alin. (4) din Codul fiscal.

In cazul contribuabililor care realizeaza venituri din inchirierea camerelor, situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare in scop turistic cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, stabilite pe baza de norma anuala de venit sau care opteaza pentru determinarea venitului in sistem real, precum si pentru cei care inchiriaza in scop turistic, in cursul anului, un numar mai mare de 5 camere de inchiriat in locuinte proprietate personala, mentionati la art. 63 alin. (3) din Codul fiscal, in decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate se evidentiaza de asemenea lunar, insa plata se efectueaza in doua rate egale, pana la data de 25 iulie inclusiv si 25 noiembrie inclusiv.
 
2. Contributia de asigurari sociale de sanatate datorata in cursul anului se deduce din veniturile realizate din categoria venituri din cedarea folosintei bunurilor numai de organul fiscal competent la stabilirea obligatiilor fiscale anuale.

Organul fiscal competent are obligatia recalcularii bazei impozabile in vederea acordarii deductibilitatii contributiei de asigurari sociale de sanatate si determinarea impozitului pe venit anual datorat.
 
Pentru aplicarea acestor prevederi cuprinse la art. 64 indice 1 din Codul fiscal, ANAF va aproba o procedura de aplicare. Avand in vedere ca prevederile OG 88/2013 cu referire la contributia de asigurari sociale de sanatate vor produce efecte doar incepand cu 1 inaurie 2014, aceasta procedra nu a fost inca aprobata.
 
3. Doar organul fiscal competent va fi cel in masura sa procedeze la recalcularea bazei impozabile in vederea acordarii deductibilitatii contributiei de asigurari sociale de sanatate si determinarea impozitului