Vanzare bun imobil, numerar asociat. Ce tratament fiscal TVA se aplica?

In studiul de caz urmator, facem referire la o societate comerciala care a construit un imobil pe o perioada de 10 ani. Receptia cladirii s-a facut partial, prima data in 2007.

In 31.12.2011 s-a finalizat cladirea (restaurant) si s-a facut receptia finala. Pana la acest moment, toate cheltuielile cu constructia restaurantului s-au inregistrat in contul 231, iar la receptia finala s-a inregistrat 212=231. Societatea doreste sa vanda in prezent restaurantul. Vom vedea daca se vinde cu TVA (din 31.12.2011 nu s-au facut modernizari) si daca poate fi vandut la un pret mai mic decat valoarea ramasa neamortizata.

In a doua situatie, doi asociati (roman si strain) au o societate comerciala care functioneaza in Romania. Asociatul strain (englez) vireaza bani cu OP ca aport in societatea din Romania pentru dezvoltarea afacerii din firma sa din Marea Britanie. Vom vedea ce implicatii fiscale are acest procedeu si cum trebuie gestionata fiscal situatia.

Vanzarea cladirii respective trebuie efectuata la valoarea de piata stabilita de catre un evaluator autorizat, indiferent de:

-    costul de achizitie sau de construire;
-    valoarea ramasa de amortizat.

     Conform definitiei preluate din Codul fiscal, capitolul 3, articolul 7 "Definitii ale termenilor comuni" la punctul 26, pretul de piata reprezinta suma care ar fi platita de un client independent unui furnizor independent in acelasi moment si in acelasi loc, pentru acelasi bun sau serviciu ori pentru unul similar, in conditii de concurenta loiala.

           Pentru vanzarea bunului imobil la pretul de piata am in vedere prevederile art. 137 alin. (1) din Codul fiscal
prin care se reglementeaza in mod expres faptul ca "Baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din:
    a) pentru livrari de bunuri si prestari de servicii, altele decat cele prevazute la lit. b) si c), din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor ori prestator din partea cumparatorului, beneficiarului sau a unui tert, …".

In situatia in care vanzarea se efectueaza catre un cumparator persoana afiliata, trebuie sa aveti in vedere prevederile art. 137 alin. (1) lit. e) coroborate cu prevederile art. 137 alin.
(1^1) "In sensul alin. (1) lit. e), valoare de piata inseamna suma totala pe care, pentru obtinerea bunurilor ori serviciilor in cauza la momentul respectiv, un client aflat in aceeasi etapa de comercializare la care are loc livrarea de bunuri sau prestarea de servicii ar trebui sa o plateasca in conditii de concurenta loiala unui furnizor ori prestator independent de pe teritoriul statului membru in care livrarea sau prestarea este supusa taxei. Atunci cand nu poate fi stabilita o livrare de bunuri sau o prestare de servicii comparabila, valoare de piata inseamna:

    1. pentru bunuri, o suma care nu este mai mica decat pretul de cumparare al bunurilor sau al unor bunuri similare ori, in absenta unui pret de cumparare, pretul de cost, stabilit la momentul livrarii;
    2. pentru servicii, o suma care nu este mai mica decat costurile complete ale persoanei impozabile pentru prestarea serviciului.".
 
Astfel, daca se respecta aceste criterii privind stabilirea bazei de impozitare a TVA, vanzarea poate fi efectuata la o valoare mai mica decat valoarea  ramasa de amortizat, fara ca diferenta negativa sa reprezinte baza de impozitare TVA astfel incat sa aveti obligatia sa colectati TVA in situatia in care se opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA.  In ceea ce priveste aplicarea regimului de taxare, la vanzarea bunului imobil in anul 2014 trebuie  sa aveti in vedere  prevederile pct. 37 alin. (1) lit. a), b) si c) din normele de aplicare ale  art. 141 alin. (2) lit. f):

   " 37. (1) In aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand constructia si terenul pe care este edificata formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:
    a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza;

    b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza;
    c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza, regimul corpului funciar va fi stabilit in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.".
 
        Deci, in situatia in care  suprafata construita a restaurantului este mai mare decat terenul pe care este amplasat (restaurantul este etajat), vanzarea poate fi efectuata prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere.  Daca se aplica regimul de scutire fara drept de deducere, vanzatorul trebuie sa ajusteze suma TVA dedusa pe parcursul construirii restaurantului, obligatie reglementata prin art. 149 alin. (2) lit. a) din Codul fiscal "Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d): …    b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, …".   

          Deci, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect trebuie sa aveti in vedere toate aspectele precizate anterior. In situatia in care suma TVA care trebuie ajustata este mai mare decat TVA colectata datorita faptului ca in ultimii ani a scazut valoarea de piata a bunurilor imobile este recomandabil ca vanzarea sa se efectueze prin aplicarea regimului normal de taxare, formuland optiunea de taxare.
 
           Referitor la cea de a doua intrebare, incasarea numerarului de la asociat este operatiune scutita din punctul de vedere al TVA. Din punct de vedere contabil, sumele primite in valuta de catre societate se evidentiaza in lei,  in creditul contului 455 in corespondenta cu debitul contului 5124. Echivalentul in lei se determina prin utilizarea cursului de schimb valutar in vigoare la data incasarii valutei dovedita prin extrasul de cont ca document justificativ care sta la baza inregistrarii operatiunii in evidenta contabila.       

  D.p.d.v. al TVA,  imprumuturile acordate de asociati  cu scopul asigurarii resurselor financiare ale firmei respective reprezinta operatiuni scutite fara drept de deducere TVA in baza prevederilor art.   141 alin. (2) lit. a) pct. 1 din Codul fiscal societatii comerciale. Acest tratament fiscal este reglementat in mod expres prin normele de aplicare ale art. 141 la punctul 35 alin. (3) " Printre altele, se cuprind in sfera operatiunilor scutite conform art. 141 alin. (2) lit. a) pct. 1 din Codul fiscal
si imprumuturile acordate de asociati/actionari societatilor comerciale in vederea asigurarii resurselor financiare ale societatii comerciale, ….".

Astfel, imprumuturile asociatilor se incadreaza in categoria operatiunilor de  prestari servicii de natura financiar-bancara, scutite fara drept de deducere efectuate de catre asociat. Valoarea acestui serviciu se  evidentiaza in jurnalul pentru cumparari si se raporteaza prin decontul de TVA cod 300 la randul 26 "Achizitii de bunuri si servicii scutite de taxa sau  neimpozabile".    
 
Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro